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本月官方公布的一项数据引发了广泛的讨论。民政部“2022年4季度民政统计数据”显示，2022年全国结婚登记量683.3万对，较上一年减少80.3万对，下降约10.5%；与2013年最高峰相比，结婚人数下降了49.3%，降幅近半！

引发的众多讨论中，就包括了“终身租房还是买房”的话题争论。据此前中国青年报社社会调查中心联合问卷网调查显示，对于成家时要不要有自己的住房，67.1%的受访青年明确必须要有，12.9%的受访青年表示没有必要，20.0%的受访青年认为要看情况。如果结合结婚意愿越来越低迷的大环境以及青年群体对于偿债压力的恐惧，选择终身租房的人群可能会进一步增加。

关于这一话题，我们将综合收入、房价、利率、通胀率等情况进行测算，来看一看在大理租房和买房谁更划算。当然，决定市场变化的因素有很多且难以预测，本文章内容仅供参考，也欢迎大家来一起讨论！

决定租房成本的，主要是与新房品质相当房源的租赁费用、收入水平以及未来一定期限的租金涨幅和收入涨幅。

先来计算基础数值。综合优居找房挂牌的租赁房源，大理市区建成10年内次新小区一室租金集中在750-1200元/月、三室租金集中在1200-2500元/月，人均月租金估算为900元/月。根据大理州统计局数据，2022年城镇非私营单位从业人员月平均工资为8095元，未公布私营单位从业人员工资数据，但可根据云南省数据的比值（私营为非私营的48.8%）大致估算为3950元。假设收入来源只有工资，那么城镇非私营单位从业人员的租金收入比值为0.11，拿出约十分之一的收入用来支付租金，几乎没有压力；相同价位房源，私营单位从业人员的租金收入比值为0.28，依然处于合理区间之内。

决定买成本的，主要是与新房价格、贷款利率、收入水平以及未来一定期限的收入涨幅和房价变动情况。

同样先计算基础数值。据克尔瑞平台数据，2023年5月大理市新房成交均价为9224元/平方米，这与当前市区新房折扣价格也较为接近。首套房最低首付（20%）和最长贷款年限（30年）并且使用银行商业贷款（按照5月4.1%年利率）购买达到城镇人均住房面积（60平方米），等额本金每月需还款约2139元。按照相同收入数值计算，城镇非私营单位从业月供收入比值为0.26，还算比较舒适；但对于私营单位从业人员而言，这项比值则达到了0.54，超过了0.5的红线，甚至还有可能无法满足银行贷款的审核的条件。

最后，我们代入房价、租金、收入的变动情况来进行计算。

最近高盛发布报告预测，中国房地产市场未来几年将呈现“L型”复苏，即销售、利率和房价三方面整体企稳。参考同样经历过“L型”复苏的日本东京市，房价十年稳定期（2000-2010）涨幅约为22.22%，以此为参照，那么大理市60平方米的建筑面积价格将由55.34万涨至67.64万，差值12.3万，资产升值将间接为购房者摊薄每月约342元的还贷成本；复苏之后仍有爆发可能，参照东京市二十年（2000-2020）房价的72.07%涨幅，则能够间接为购房者摊薄每月约1108元的还贷成本，为改善置换房产提供空间。

随着房价的回升，住房租金也会有一定程度的上涨。各地保租房年涨幅强制性规定大多不超5%（市场租赁房会更高），我们就以5%的年均涨幅来估算，900元/月的租金十年后将涨至1396元/月，涨幅55.11%；二十年后将涨至2274元/月，涨幅152.67%，租金涨幅显然要高于房价（当前中国房价租售比尚处于地位，海外市场则逐年升高）。

综上来看，在居民收入平稳增长的前提下，买房因为需要首付款和按月偿还房贷，对资金不足的青年群体来说压力主要集中在前十年内，后期随着收入的增加偿贷压力会有所减少，资产价格的升值能够摊薄房屋的购置成本；选择租房则能够在一开始就享受资金相对充裕的生活条件，结余资金可以用于投资理财、自我提升以及应对未知的风险，但未来也会随着房价租售比的不断平衡而持续增加租房成本，房价和利率的回升还会增加未来的购房成本。

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