《淮安市住宅专项维修资金管理办法》

3月1日起施行

具体内容如下

淮安市

住宅专项维修资金管理办法

第一条 为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部分、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《江苏省物业管理条例》《淮安市住宅物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部分和共用设施设备保修期满后维修、更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部分，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部分，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主和有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、监控安防设施、无障碍设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、业主决定、政府监督的原则。

第五条 市住房和城乡建设部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作，同时承担清江浦区、淮安工业园区、淮安生态文旅区住宅专项维修资金的归集、使用审核和监督管理。其所属的市住宅专项维修资金管理机构负责具体管理工作。

淮安经济技术开发区、淮安区、淮阴区、洪泽区、涟水县、盱眙县、金湖县住房和城乡建设部门负责辖区内住宅专项维修资金的归集、使用审核和监督管理。

财政、审计、自然资源和规划、市场监督管理、公安、消防救援等部门和机构，应当按照各自职责做好住宅专项维修资金管理的相关工作。

街道办事处、镇人民政府协助做好辖区内住宅专项维修资金管理工作。

第六条 住宅、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与住宅小区内单幢住宅结构相连的非住宅的业主，应当按照规定交存住宅专项维修资金。一个业主所有且与其他物业不具有共用部分、共用设施设备的物业，其业主无需交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金。首期住宅专项维修资金每平方米建筑面积交存的数额根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八确定。每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额由住房和城乡建设部门公布并适时调整。

第八条 物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有，纳入住宅物业管理区域住宅专项维修资金管理。

第九条 住宅物业管理区域内的业主，应当在办理物业入住手续时或者不动产登记前，交存首期住宅专项维修资金，交房时实测面积低于销售面积的，按实测面积结算。

已竣工验收并达到交付条件，已售出但尚未交付业主以及属于建设单位所有的物业，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。建设单位已交存住宅专项维修资金的，可以在物业售出或者交付时向业主收取，并出具住宅专项维修资金专用票据。

第十条 业主住宅专项维修资金分户账资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当按照国家和省有关规定以及业主大会决定的续交方案及时续交。

第十一条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主共有。

业主大会成立前，或者业主大会成立后未申请划转的，业主交存的住宅专项维修资金由住房和城乡建设部门代管。

第十二条 住房和城乡建设部门应当遵循资金安全、服务优质的原则，通过竞争方式，选择所在地的银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

住宅专项维修资金实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项分账。统筹分账以物业管理区域为单位设立，电梯、消防等设施设备专项分账以幢为单位设立。

第十三条 住宅专项维修资金自存入银行专户之日起计息，当年度交存的，按照银行活期基准利率结息；上年度结转的，按照银行一年期定期存款基准利率结息，利息记入相应分户账。

业主委员会可以向住房和城乡建设部门提出申请，将不低于住宅专项维修资金百分之八十的款项转存为一年以上的定期存款，住房和城乡建设部门应当自收到申请之日起5个工作日内予以办理。

住房和城乡建设部门应当按照国家和省有关规定履行住宅专项维修资金保值增值的责任。

第十四条 业主委员会、物业管理委员会可以拟定物业管理区域年度住宅专项维修资金使用计划，经业主依法表决通过后执行。

第十五条 住宅共用部分、共用设施设备发生下列危及房屋安全和人身财产安全紧急情况之一的，应当实施应急维修、更新和改造：

（一）外墙、屋面渗漏的；

（二）电梯发生故障的；

（三）公共护（围）栏破损严重的；

（四）楼顶、楼体单侧外立面有脱落危险的；

（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；

（六）二次供水水泵运行中断的（专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外）；

（七）消防设施出现功能障碍，存在重大火灾隐患的；

（八）需要实施应急维修、更新和改造的其他紧急情形。

前款所列情形需要立即进行应急维修、更新和改造的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用住宅专项维修资金，提出应急处置方案，经住宅专项维修资金管理机构复核后进行应急处置。

第十六条 统筹分账的资金用于本物业管理区域内共用部分和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修。资金来源包括增值收益除去业主分户账滚存资金（利息）和必要管理费用后剩余的资金等。

第十七条 申请维修资金使用，申请人应当提交使用申请表、使用方案、业主征询意见表、申报资料公示照片、维修合同等资料。使用方案包括拟维修和更新、改造的项目、现场照片、费用预算、列支范围等。涉及消防、监控、电梯设施设备维修的，分别需要提交消防救援机构、公安部门、特种设备安全监督检验机构相关意见。

住宅专项维修资金使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主表决可以采用书面征求意见、电子投票等形式。应急维修使用按照有关规定执行。

第十八条 住宅专项维修资金管理机构应当在5个工作日内对申请人提交的资料进行审核，资料齐全的，应当将维修预算以及业主分摊等情况在物业管理区域内显著位置进行公示，维修的公示时间不少于5日，但应急维修公示时间不少于3日。

第十九条 维修工程竣工后，申请人应当提交资金拨付申请表、维修合同、竣工验收资料、审计报告等，向住宅专项维修资金管理机构申请拨付维修资金。

第二十条 住宅专项维修资金管理机构应当在5个工作日内对申请人提交的资料进行审核。资料齐全的，应当将维修费用总额以及业主分摊等情况在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不少于7日，但应急维修的公示时间不少于15日。

第二十一条 住宅专项维修资金使用分摊方式有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，按照下列规定分摊：

（一）属于全体业主的共用部分、共用设施设备，由全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊；

（二）单幢房屋内全体业主的共用部分、共用设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊；

（三）一个单元内全体业主的共用部分、共用设施设备，由该单元内的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊；

（四）一个单元内一侧房屋业主的共用部分、共用设施设备，由该侧房屋的全体业主按照各自专有部分建筑面积的比例分摊。

第二十二条 维修、更新和改造费用包括维修工程费用、消防检测、招标代理、造价咨询、设计、监理、审计等费用，该费用可以从住宅专项维修资金账户列支。

申请人应当对申请资料的真实性、合法性负责，在实施过程中，不得虚列维修工程项目或者虚增维修工程量，不得擅自增项和扩大范围。

住宅专项维修资金不能足额列支相关费用时，由住宅专项维修资金使用申请人自行筹集经费解决。

第二十三条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部分、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部分、共用设施设备的维修和养护费用。

第二十四条 住宅专项维修资金使用申请人负责维修工程的组织实施。

参与维修工程的设计、造价咨询、招标代理、施工、监理、审计等单位按照法律、法规和相关规定履行职责。

维修工程竣工后，申请人应当组织业主、施工单位等参建单位进行工程验收，出具书面验收意见。

第二十五条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

第二十六条 房屋灭失的，业主应当持权利注销证明、房屋征收补偿协议等资料至住房和城乡建设部门办理住宅专项维修资金账户注销手续。分户账中住宅专项维修资金余额返还业主。

第二十七条 住房和城乡建设部门负责建立住宅专项维修资金信息管理系统，实现房屋测绘、预售、网签合同以及不动产登记等信息共享。

业主可以通过维修资金信息管理系统查询本户的维修资金交存、使用、结息等情况，并可以通过系统进行维修资金使用表决。

第二十八条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第二十九条 住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照财政部门有关规定执行，并接受财政部门的监督检查。

第三十条 已售公有住房住宅专项维修资金的管理按照有关规定执行。

第三十一条 本办法自2023年3月1日起施行，有效期至2028年2月29日。

政策解读如下

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《淮安市住宅专项维修资金管理办法》

政策解读

《淮安市住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）已经市政府九届第12次常务会议审议通过。为便于理解和落实《办法》，现将有关内容解读如下：

一、出台背景

《中华人民共和国民法典》和住建部、财政部等有关部门对住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）归集、使用管理提出了新的规定和要求，而我市缺少统一的维修资金管理规范性文件。为了进一步加强我市维修资金管理，市住建局依据上位法相关规定，参考省内外各地维修资金管理做法，广泛征求社会各界、相关部门和区县意见建议，特制定出台本《办法》。

二、主要内容

《办法》共有三十一条，主要内容如下：

第一至五条明确制定的目的依据、适用范围、术语含义、监管原则、相关部门的职责划分等内容；

第六至十一条规定维修资金交存范围、交存标准、电梯消防专项维修资金交存、首期交存、资金续交、资金权属及代管等交存方面的管理，从以下多方面加大维修资金归集力度：住宅物业管理区域内的业主应当在办理物业入住手续时或者不动产登记前，交存首期住宅专项维修资金；对已竣工验收并达到交付条件，已售出但尚未交付业主以及属于建设单位所有的物业，建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当将首期住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户；建设单位已交存住宅专项维修资金的，可以在物业售出或者交付时向业主收取；住宅物业配置电梯的，建设单位应当交存电梯消防专项维修资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。

第十二、十三条规定维修资金专户存储与分账、结息办法，规范维修资金管理。维修资金实行专户存储、分账核算，一个物业管理区域应当分别设立总账、分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项分账；明确资金代管部门应当通过竞争的方式择优选择专户银行定存；明确业主交存的维修资金存入专户银行当日计息，当年度交存的按照银行活期基准利率结息，上年度结转的按照银行一年期定期存款基准利率结息，利息记入相应分户账；对计息方式利率做到全市统一，保障业主权益。

第十四至二十四条规定维修资金年度使用计划、应急维修使用、统筹维修资金使用、维修资金的申请和拨付程序、审核与公示、资金分摊、列支规定以及参与维修各方职责等使用方面的管理，规范维修资金使用。建立维修资金应急使用机制，依据上位法明确对于外墙屋面渗漏、电梯故障等八类紧急情形的，可按照应急使用程序进行维修，维修后应将经审计的维修费用总额及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示，保证维修及时实施；依法设立了统筹维修资金，主要用于住宅共用部分和共用设施设备无法正常使用以及受益人为全体业主或者无法界定受益人时的维修。对维修项目申请审核和维修资金拨付作了规定，明确住宅专项维修资金使用过程中申请人、设计、造价咨询、招标代理、施工、监理、审计等单位按照法律、法规和相关规定履行职责，强化了维修过程中的监督管理，维修资金使用有法可依，有章可循。

第二十五、二十六条规定房屋所有权转让时和房屋灭失情况下的维修资金管理。

第二十七至三十条规定维修资金管理信息建设、财务管理、票据管理以及公有住房管理维修资金管理。明确要求建立维修资金信息管理系统，提高管理效能，方便业主查询和使用；明确维修资金财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，财政部门应加强监督。

第三十一条规定《办法》的施行日期事项。

《办法》依据上位法的有关规定，贯彻落实了住建部、财政部等部门对维修资金管理工作提出的要求，结合我市实际情况，吸收了国内近年来维修资金管理新的成果，从加大归集力度，建立应急使用机制，设立统筹维修资金，规范资金使用行为、加强监督等各方面规范维修资金的归集、使用和管理，提高维修资金安全和使用效益。

原标题：《3月1日起施行！《淮安市住宅专项维修资金管理办法》来了》

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