智讯财经 作者 | 晨豫 发自深圳

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长租公寓的难处各有不同，但暴雷原因却例例相似。

尽管披着在美上市“长租公寓第一股”的亮丽外衣，青客公寓最终还是不可避免走向暴雷之路。

近日，关于青客公寓破产的传言再次兴起，原因在于一直以来的房东租客维权风波，青客方面始终未能拿出有效方案应对，加之2020年新冠肺炎影响，长租公寓市场更是面临雪上加霜的境遇。

自2019年底上市以来，青客并不被市场所看好，仅凭靠着金融杠杆疯狂扩张，2020年初至今青客公寓早已频频暴雷。

脆弱的资金链一直以来都是悬挂在长租公寓上的“达魔克利斯之剑”，2020年黑天鹅的侵袭，更是让这个行业上如履薄冰的入局者“命悬一线”。

“长租公寓第一股”青客频暴雷

青客公寓已经不是第一次面对“破产”、“跑路”的传言了。

两个月前，有传闻称青客公寓上海总部已人去楼空，公司倒闭，但随后青客发布声明辟谣，并称青客“作为头部企业定会坚守，对于房东和租客的纠纷会逐步解决，争取在3个月内恢复正常。”

两个月过去了，房东与租客的纠纷仍未能解决，且愈演愈烈。

在某投诉平台上，有关青客公寓的投诉就多达7000多条，且数量还在不断上升，名列黑榜周榜前三名；

此外，关于青客公寓维权的QQ群多达十余个，涉及人数多达三四千人，多半是因为“人被房东赶出来了，贷款却还在还”，他们的诉求就是要求青客公寓解除贷款合约，并退还押金。

某投诉平台上关于青客公寓的投诉量

5月29日晚，青客公寓再次针对倒闭传言发布声明，称“公司目前遇到了资金困难，但目前公司仍在正常运营中，一定会承担起应付款项的支付责任，不会逃避。”

青客公寓两度发表声明

与长租公寓历来的“套路”如出一辙，青客公寓通过“高进低出”的模式，先以高于市场价的价格从房东那里收房，并约定以季付或更久的方式交予房东租金；

然后再以较低的价格出租出去，并以各种利诱条件，譬如押一付一，首月租金减半等，让租客签订合同，其实很可能是一份租金贷款的合同。

所谓的租金贷，其实就是租客和中介机构合作的金融机构签协议，金融机构将合同内的租金一次性付清给中介，然后租客按月还贷款给银行。

据青客公寓招股书数据，截至2019年6月30日，青客与11家金融机构合作提供分期付款的“租金贷”，合约期通常为26个月，65.2%的青客公寓租客采用了租金贷，未偿还本金8.726亿元。

抵掉季付给房东的三个月租金，中介一次性就拿到了租客9个月的租金，利用手里的现金流再实现房源规模的快速扩张，从而快速占据市场份额。

本质上，中介利用了租户的信用来贷款，再利用这些贷款快速占领市场，从而实现相对的市场垄断，最后再推高房租，坐等收利。

作为中介方，手握房源和租客贷款就能快速扩张，无需输入任何成本，等到暴雷跑路之际，中介全身而退，最大的受害者还是租客房东双方。

青客公寓无疑仍是运用如此常规的运营逻辑，致使资金链断裂之时，无力偿还房东租金，出现房东断水断电，驱赶租客的做法，从而引起租客维权的结果。

智讯财经查询天眼查了解到，青客公寓隶属于上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，于2012年在上海成立，并经过数轮融资，2019年11月于美国实现IPO上市。

只不过，即使头戴“长租公寓第一股”的桂冠，青客最终依旧躲不过暴雷的命运。

暴雷的长租公寓总是相似

在充满利诱的大蛋糕面前，每一位入局者都信心满满想要分食长租公寓的巨大市场，但最后往往都不免走向相同的路径和结局。

据房东东数据显示，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

撑过艰难的2019，2020年开局更加不易。

由于疫情影响，长租公寓两大上市企业，青客和蛋壳，再次被推向风口浪尖。

与已持续亏损、资不抵债还坚持上市的青客一般“倔强”，蛋壳公寓在2019年净亏损34.37亿的情况下，依然坚持选择在2020年1月中旬于纽约证券交易所正式挂牌上市。

而上市短短3个月，蛋壳公寓就被投诉219起， 投诉的内容基本与青客相同，租客发现被陷租金贷，以及无故被房东驱赶等问题。

疫情期间，房屋空置率上升，对于青客、蛋壳这类尚在快速扩张阶段的企业来说，无疑是致命的。

长租公寓的暴雷，最直接的原因往往就是资金链断裂，失去了资金输血，自我造血往往很难。

近年来，长租公寓频频暴雷，案例不在少数，而如果追本溯源长租公寓暴雷的根本原因，第一太平戴维斯广州策略顾问部董事张晓远认为，首先还是由于经验不足。

因为长租公寓是一个新兴行业，很多事情想象中是比较美好的，但跟后期发生的问题冲突矛盾可能会非常大，所以不管是从企业还是从人才，都是经验不足，没有预料到会发生的问题，所以就没有规避的措施和机制。

另一方面是长租公寓的这些企业，可能一开始就并不想在这个领域长期的运营发展下去，所以也没有投入过多的研发力量，专业用心去做这件事情。

很多入局者仅仅是看重资本运作，通过长租公寓来实现资金在资本市场上的升值，从中大捞一笔然后“跑路”走人的，不计其数。

长租公寓如何才能“活下去”？

即使是行业头部玩家，也不得不面临持续亏损的尴尬境遇，“活下去”已成眼前的迫切问题。

以蛋壳为例，过去三年（2017-2019），蛋壳分别净亏损2.7亿元、14亿元、34亿元，三年亏损51亿元。

青客公寓2017至2019年也累计亏损达22.78亿元，且2019年资产负债率高达145.08%。

收房成本居高，加之后续运营压力，长租公寓亏损几乎已成常态，不过按照青客公寓董事长金光杰此前的说法：

公司与房东的续约时间一般是8年，一般来说，租约内前一、两年内会计上会出现亏损，到了第三、四年亏损缩小，第五至八年左右开始就会盈利了。

从2012年成立至今刚好过去八个年头，以目前青客公寓遭遇的危机来看，盈利暂且不谈，能否活下去已经成最大疑问。

面对当前长租公寓的瓶颈和困局，张晓远建议入局者少一点投机心理，他认为，很多开发商或者机构进入长租公寓，并不是打算长期得去运营，有一部分可能是为了出租存量物业，有一些则想通过资本的运作在市场上获得融资，目的并不是单纯地想把长租公寓做好；

所以通过行业的洗牌，能够把一些并没有打算在长租公寓这个领域长期发展的一些机构或者开发商给淘汰掉，留下的都是愿意长期去从事长租公寓这个业务领域的一些企业；

另外由于长租公寓是新兴行业，从事长租公寓的专业人才是比较少的，很多人都是从地产领域出来的，他们并不清楚长租公寓具体应该怎么做，也还没有面临到一些具体问题，但随着经验的增加，会有第一批长租公寓专业人才出现，有了更多的专业人才加入到这个领域，才是整个长租公寓行业未来能够健康有序发展的基础。

此外，在张晓远看来，目前长租公寓频频爆仓，行业加速洗牌，从长远来看，这是一个良好的过程，剔除掉“浑水捞金”的短期入局者，留下来的才是真正能够促进行业发展的发商、运营商，或者机构。

大浪淘沙之后，这个行业或才能算真正起步。