2019年10月18日上午9时30分，随着又一声响亮的锣鸣，蓝光发展旗下蓝光嘉宝服务（2606.HK）正式在港交所主板挂牌上市。

▲蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿与蓝光嘉宝服务董事长姚敏鸣锣港交所这是西部地区首家登陆港股的物业企业。这也是蓝光的又一次高光时刻。

10月19日晚，在蓝光嘉宝服务的上市答谢宴上，蓝光投资控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿表示：一个好的企业，首先要自己努力、把企业做好；同时，还要有一颗感恩的心，感谢所有人在蓝光嘉宝服务上市过程中的付出。

蓝光嘉宝服务董事长姚敏也强调，蓝光嘉宝服务将严格按照香港上市规则的要求，不忘初心、牢记使命，在“新赛道”上做最好的自己，做时代的企业，回报股东、客户、合作伙伴以及政府和社会。

蓝光嘉宝服务H股上市的成功，的确来之不易。

从筹划转板港交所到正式敲钟，蓝光嘉宝用了不到两年的时间，回顾起来，却是一个让人难以忘怀的波澜起伏的过程。蓝光发展副总裁兼董事会秘书罗瑞华说：“其中的酸甜苦辣，也许只有真正经历它的团队和人员才能感受到。”

2018年初，蓝光发展确定了新的战略考量——分拆子公司蓝光嘉宝，到H股上市。目的很明确，就是要给嘉宝找一个更广阔的融资平台。

因为飞速发展的蓝光嘉宝，需要这样一个更广阔的融资平台。

蓝光嘉宝急速发展的时代，是中国物业行业日趋成熟的时代。蓝光嘉宝的分拆上市，正是这样一个时代的缩影。

2010年以后，原本依附于房地产的物业服务逐渐开始探索独立的发展模式。对于物业领域来说，这是走上历史舞台的开始。一个市场从萌芽、发展，到成熟，必然经历向头部企业聚拢的过程。

2018年我国百强物业企业市场份额达38.85%，综合实力前十的企业市场份额总和达11.35%。当然，对比北美物业龙头企业First Service，独占北美市场份额6%的惊人数据，不难看出还有非常大的上升空间。

机会是巨大的，前景也是广阔的。根据“中国房地行业中长期发展动态模型”，结合内外部宏观经济环境，预计到2025年基础物业服务整体市场规模9054.48亿元。而社区增值服务市场容量预计达1.8万亿元。

一边是资源向头部企业聚拢、市场被头部企业占领的“跑马圈地”，一边是即将来临的两个万亿级大市场的“黄金时代”，任何一家企图做大做强的物业企业，都将抢占规模作为第一要义。

在这样的背景下，物业企业能否上市，获得资本市场的助力，在很大程度上就意味着物业企业，能否在这一轮的角逐中获取一席之地。

事实上，蓝光嘉宝早在2015年，就已在新三板上市，是西南地区首家成功挂牌新三板的现代服务业企业。“但作为国内多层次资本市场一个补充，新三板的融资效率、资本运作效率，相对来说跟不上嘉宝的发展速度。” 蓝光嘉宝副总裁兼董事会秘书陈振华说，“所以集团从整个战略层面考虑，认为应该给嘉宝找一个更好的融资平台。”

根据当时A股市场相关规定，A股上市公司的重要子公司，不能分拆A股上市，也即是俗话所说的“大A不能拆小A”。与此同时，内地已经有多家地产公司分拆物业公司登陆港股资本市场，且香港市场的投资者也逐渐在接受和认可物业这种资产。

一系列考量与论证后，蓝光确立了分拆嘉宝登陆H股的战略目标。

接下来，一系列的工作就严丝合缝地排列在上市进程表上。而这些大大小小的事情基本可以划分为两个部分：从在A股的母公司蓝光发展中分拆出子公司蓝光嘉宝，与申请登陆港交所主板上市。

首先是要从新三板市场摘牌。2018年7月26日，挂牌约三年的嘉宝股份终止在全国中小企业股份转让系统挂牌。蓝光发展表示，“此次终止挂牌是根据嘉宝股份的业务发展及长期战略规划调整的需要，并综合考虑其挂牌维护成本、后续资本市场运作等因素。”这个举动引发了外界的猜测，“或许蓝光发展旗下物业未来亦会有新的上市计划”。

的确如此，退市新三板真正拉开了蓝光嘉宝上市H股的序幕。2018年8月17日，蓝光发展的股东大会审议通过了嘉宝股份以及迪康药业境外上市相关的议案。

蓝光嘉宝率先启动了上市进程。

在集团作出决策之后，蓝光嘉宝就紧锣密鼓组建了H股上市的中介机构团队。

现任蓝光嘉宝服务副总裁兼董事会秘书陈振华介绍，华泰金融控股（香港）有限公司为先期进入的保荐人，后期又有农银国际融资有限公司加入组成双保荐人的格局。嘉宝聘请了香港久负盛名的盛德律师事务所为公司律师，对规则把控非常严格的会计师事务所普华永道做审计工作，金杜香港、金杜北京则作为承销商境内外律师。在顾问方面，聘请到德勤（中国）作为内控顾问，中指院为行业顾问。一系列非常知名与专业的机构组成了强大的中介机构团队，为蓝光嘉宝H股上市服务。

2018年8月，华泰金融首先进入蓝光嘉宝，负责前期的尽职调查工作。临近11月，农银国际加入了保荐人团队，进一步加强了这方面的力量，在两个月之内完成了所有的尽职调查、访谈等合规方面的工作。

而对于嘉宝而言，上市就是“三军用命”。回顾那段岁月，陈振华不无感概：“基层的工作量非常大，业务部门也是在不影响业务的前提下，全体全力支持。这一年多，包括董办、财务、法务、物业运营部门等员工，为了百分百的完成工作，加班加点都是家常便饭，通宵的次数也已经数不过来了。很多重要的会议，经常是晚上12点之后还在开。嘉宝的运营部门配合中介机构团队整理了大量的文件，仅守法证明就开了三千多份。”

一系列准备工作完成之后，2018年12月初，蓝光发展向中国证监会递交了分拆和境外上市申请。12月17日，蓝光嘉宝拿到了“小路条”，并在第二天对外宣布：嘉宝股份计划首次公开发行H股，并于港交所主板上市，其提交的港交所上市行政许可申请已获得证监会的受理。

三个月不到的时间，“大路条”也如约而至。2019年3月4日，蓝光发展公告称，公司控股子公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司首次公开发行H股获得中国证监会核准。就在几天前的2月28日，蓝光嘉宝向港交所递交了上市申请。

3月5日，在第十三届全国人民代表大会第二次会议的开幕会结束后，全国人大代表杨铿被媒体重重包围。对于蓝光的未来发展，他仅留下一句，“继续转型，坚定不移的转型。”

蓝光团队和中介机构团队的努力，让蓝光嘉宝上市之路的每一步，都镌刻在严格的时间刻度上，基本确定了嘉宝能搭上2019年赴港上市的班车，蓝光“A+H股”的梦想也越来越近。

进入2019年6月，嘉宝的上市工作重心落在了两件大事上，一是审核，二是发行。

在条件审核阶段，港交所对嘉宝提交的所有资料都要进行审核问询，这需要嘉宝及时紧密的反馈，包括律师、会计师等做一系列验证的工作去支持这些反馈。虽然程序繁复，但嘉宝也推进得井井有条。2019年6月10日，蓝光嘉宝披露聆讯后资料集。

更艰难的是发行阶段。

香港资本市场最大的特点就是发行比审核更为重要、也更有难度。因为不仅是内地的企业，还有东南亚、欧美的一些企业都会去香港上市。同时，香港资本市场也是面向全球的，投资人可以买香港的股票、欧美的股票，甚至是一些新兴市场的股票，选择范围非常宽广。这就交给嘉宝一件很重要的事，就是要做宣传，传递嘉宝的价值，去吸引投资人。

从3月到9月的半年时间内，蓝光嘉宝团队拜访了包括香港、北京、上海、广州、深圳、杭州、成都，以及新加坡、马拉西亚等亚太地区的200多家投资机构。

罗瑞华直接将6月至9月三个月称为启动上市进程以来最艰难的时间——寻找基石投资者。

“聆讯之后，到9月第一家基石协议签订之前，心里都一直吊着一根弦。”罗瑞华说，“历史性的时刻就是9月3日，理成（香港）资产管理有限公司签字的那一刻，第一份基石投资意向落实了。我现在都保存着当时签字之后他们发给我的图片，是下午6点11分。”

9月30日，最后一家基石企业，深圳市招商国协二号股权投资基金管理有限公司，也签订了基石协议，也是认购配售股份最大的一家企业。

“一头一尾两个投资企业非常重要。理成给了我们信心，而招商局资本在整个香港资本市场非常具有影响力，是早期开拓香港投资市场的重要企业。招商局资本内部高效率地完成了预审会、立项会、决策会等程序，对于嘉宝的认可是至关重要的。”陈振华说。

最终，深圳市招商国协二号股权投资基金管理有限公司、龙元明城投资管理（上海）有限公司、苏州园林营造产业股份有限公司、理成（香港）资产管理有限公司、康力电梯股份有限公司、SensePower Management Limited等6家大型企业，组成了蓝光嘉宝服务IPO基石投资者，一致同意认购相当于603,182,812港元投资金额的配售股份。

基石投资者的引进，实际上是对蓝光嘉宝基本面、盈利模式和发展前景的肯定，他们也给市场其他投资者带来了很大的投资信心。

进入十月，路演工作接近尾声，一切水到渠成，只待市场的检验。

蓝光嘉宝于10月8日～10月11日进行招股，原本配售方式是，“国际配售90%，香港公开发行10%”，但没想到招股期间有超过2万余名投资者参与了项目认购，认购总量竟然覆盖原公开发行量的52倍，直接触发香港股市回拨机制中的第二条，“当认购总量达到初始发行量的50倍以上但低于100倍的，将从国际配售部分向公开发售部分回拨，回拨后公开发售部分增加至总发行量的40%。”

因此蓝光嘉宝服务上市的股票配售方式经回拨之后调整为，“国际配售60%，香港公开发行40%”。

10月18日，蓝光嘉宝服务（2606.HK）正式鸣锣登陆港股主板市场，此次发售总股数4935.37万股（含超额配售），其中香港配售1716.65万股，国际配售3218.72万股，发售价每股37.0港元，配资总额18.26亿港元。

截至蓝光嘉宝服务上市日，创造出三个纪录：所有上市物管企业中，唯一接近高端定价；香港公开发行52倍覆盖，创港股上市物管行业记录；过去三年上市物管公司中，基石投资金额最高。

在此前披露出的发行价格中，嘉宝的发行价区间为每股30.60-39.00港元，最终定价为每股37.00港元。

据罗瑞华介绍，“嘉宝的发行价其实可以定到区间最高位，但最终确定为37.00港元每股的股价，是因为我们愿意跟香港的资本市场投资人做一个善意的沟通，有一个好的合作开端。所以投行觉得我们公司很大气。这主要也是由于杨铿董事长大气，不拘于短期利益，更考虑长期的发展。”

嘉宝上市首日，开盘价为44.40港币，比发行价37.00港币高出20%，股价变化为39.65～46.50，国际资本市场对嘉宝的上市表示了强烈的信心。

顺利登陆香港资本市场，这是蓝光嘉宝团队与中介机构团队一年多努力的成果。但蓝光嘉宝服务被国际投资机构、投资人看好，更是十九年间，蓝光在物业行业不断纵横拓展、深化服务的结果。同时，可以预期，蓝光嘉宝服务在H股的成功上市，将对A股蓝光发展的表现有着积极影响。

有媒体评价称，上市后蓝光嘉宝服务外延式拓展规模将持续增长，物业管理规模均有望持续提速扩张。蓝光嘉宝服务全国化布局稳步推进，品牌影响力扩大反哺地产母公司。此次蓝光嘉宝服务的成功上市，将有利于蓝光品牌的进一步提升，销售端将最为受益，从而促进蓝光发展维持其全国化的发展战略。

蓝光嘉宝服务展开的，是一个更加远大的未来。

从2000年成立到2019年正式登陆资本市场，十九年间，蓝光嘉宝服务在行业中留下了诸多记忆点：

成功打造成都夜生活城市名片——玉林生活广场；成为四川省首家通过CQC的ISO9001：2008、ISO14001与OHSAS18001的“三标一体化认证”的国家一级资质物业服务企业；创建“生活家服务体系”；晋级2019中国物业服务百强企业第11位；截至2019年6月30日，蓝光嘉宝签约建筑面积达到7869万平方米，实现为超百万业主提供服务；2019年10月18日，成为国内第16家、西部第1家在港股成功上市的物业服务企业……

2019，在中国物业服务百强企业中，蓝光嘉宝跃居第11位，品牌价值达40.08亿元。亮眼的成绩单背后，是蓝光嘉宝服务一步一脚印的坚定前行。

而凡是过去，皆为序章。站在资本市场新的开端，蓝光嘉宝服务将永攀未来的高峰。而募集资金为此提供了充足的弹药。在持续提升经营业绩、服务品质、管理水平的基础上，蓝光嘉宝服务将充分借助资本力量，持续拓展产业布局的深度和广度，打造国际化的先进服务品牌，实现更长久的可持续发展。

正如前面所言，登陆港股的最大作用将体现在蓝光嘉宝后续的规模扩张中。“约77%用于物业管理服务业务规模的扩展及优化业务结构，约5%用于提升社区增值服务，8%用于维护升级IT系统以加强智能化管理及数字化，10%用作营运资金和一般公司用途。”这是蓝光嘉宝服务的资金使用规划。

截至2019年6月底，蓝光嘉宝服务已经进入全国69个城市，拥有436个在管项目及48个已签约管理但未交付项目，签约建筑面积达到7869万平方米，实现为超百万业主提供服务。

上市之后，蓝光嘉宝服务将继续通过战略投资、合作、收并购等扩大企业规模，巩固中国西部地区优势地位，并加速全国布局，重点提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。

“现阶段规模为王，是所有物业企业的共识。”陈振华直言。

对于蓝光嘉宝服务而言，扩大规模只是一种应对市场的手段，归根结底，蓝光嘉宝服务的核心，还是向业主提供更优质的服务，智能化正是蓝光的着重发力点之一。

在当前智慧物联的大环境下，蓝光嘉宝服务不仅面向C端提升社区增值服务，同时面向B端输出智能解决方案服务，实现服务闭环。考虑到“跨区域、多业务、多项目”的特点，蓝光嘉宝服务利用大数据平台，打造了“管理驾驶舱”、“ECM系统”、“单兵系统”及“智能巡检系统”等，构建全国远程数据及视频监控指挥中心，极大地提升了管理效能。

2018年，蓝光嘉宝服务借助阿里云物联网（IOT）、人工智能（AI）、大数据（BigData）等技术与生态能力，构建专属的AI+IOT智能人居平台，并应用到服务和管理中。蓝光嘉宝服务以“公区智慧化”+“全屋智能化”全场景联动万物互联定义智慧社区，满足用户智慧生活所需，推动智能化和互联网化的人居服务。

截止2019年6月，蓝光嘉宝服务已为所辖196个项目提供了智能化产品及配套服务，并在全国6个省会城市打造了嘉宝智慧社区标杆项目。

不断扩大规模的在管面积，循序渐进的智能化服务升级，借助H股资本市场的新能量，蓝光嘉宝服务在世人面前徐徐展开的，将是一个现代服务业集团前程远大的发展蓝图。

手 记

产业资本+金融资本，是现代经济体系中一个产业发展到一定阶段的必然趋势，也是一个企业要做大做强的必然选择。

截至2019年10月，蓝光嘉宝服务登陆港股资本市场，已经有16家内地物业企业在港股上市。一个欣欣向荣的物业板块正在形成。

蓝光嘉宝服务顺势而为，蓝光再次踩中了时代的节点。

在地产迈入“存量”时代之时，物业管理行业迎来快速发展新时期，作为轻资产的企业类型，物业公司开启了社区生态商业模式，物业行业也将日益获得资本市场的垂青。目前来看，大部分物业企业资本表现明显优于大盘走势，行业价值凸显。

每一家物业企业都将适应，资本与规模循环影响的未来物业市场。蓝光嘉宝服务在上市H股之后，也将迎来新的变革与机遇。

无疑，这也是蓝光的机遇。所有老牌的和新生的物业企业，都将在这片肥沃的土壤上角逐。它们频繁地行动，腾起阵阵黄沙。待尘埃落定，最后站立在这片土壤上的，一定有蓝光的身影。

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