用微信扫码二维码

分享至好友和朋友圈

菏泽中心一直是楼市的另类存在，多数人知道，少数人了解。3月28日，我们刊发了菏泽中心一位业主与开发企业的对话， （详情点击上期链接：） 读者留言很多，我们发出了其中的40条，并将未发出的留言进行了归类，传达给菏泽中心的开发商，现在他们给出了书面回复。

依前例，不隐恶、不虚美，全文刊发。

01

关键词：中心

网友：

菏泽中心到底是不是菏泽中心，很多人认为东方红大街才是菏泽中心。

菏泽中心：

在现代社会，城市中心必须首先是资源中心、进而是功能中心，菏泽中心周边有着得天独厚的资源，在这个意义上，可以是菏泽中心。

其次，就地理意义而言，菏泽中心未必是绝对的中心，但是在资源中心和功能中心的基础上，足够的交通便利度可以助推菏泽中心成为菏泽中心。

第三，强大的城市功能是菏泽中心成为菏泽中心的决定因素，所以，菏泽中心必须是城市综合体，而菏泽中心确实是城市综合体。

正如一千个观众眼中有一千个哈姆雷特，每个人都有自己的菏泽中心，菏泽中心目前还在路上，并且Keep Walking。

02

关键词：容积率

网友：

菏泽中心的容积率是不是太高了？

菏泽中心：

菏泽中心由两个部分组成，一个是以高层住宅为主的区域，一个是纯粹的商业区。菏泽中心的容积率高，是因为商业区的容积率高。仅就住宅为主的区域而言，容积率约3.3，主流楼间距60-130米，和16到19年出现的其他高层项目差不多。

其次，菏泽中心的土地成本过高，综合起来超过880万/亩，楼面地价逾3000元/㎡，如果降低容积率，那么房价还要更高才能维持正常运行。

第三，菏泽中心是菏泽中心，地处一个耗时多年、耗资巨大养成的资源富集区，如果简单的规划建设为低密度建筑群，可以更加稀缺、高贵，但是却实现不了她应尽的城市义务和服务功能，这是一种浪费和不负责任。

各地的城市中心区域，几乎都是高容积率和城市功能富集区，这既是发展规律使然，也是城市规划使然。每座城市都有它的发展和规划战略，对于单个项目而言，更多的是对号入座。

03

关键词：房价

网友：

菏泽中心房价是不是太高了、有人买吗?

菏泽中心：

一般来说，房价有两种形成机制，成本推导法和市场形成法。从成本角度，菏泽中心是典型的高成本、高售价，房价低开高走，历时4年均价从6666到9000+，按照目前项目计划的完成度，可以覆盖成本、保证项目安全完成；就市场角度，菏泽中心的房价是一路卖出来的，每一阶段的价格都是由供求关系决定的。

目前，菏泽中心已经有近千户商品房业主收房入住，今年秋季开学前还有400余户将收房，菏泽中心的三居室正在清盘，4月8日起，剩余的三居室每平米价格还要上调300元/㎡。有一句老话，“褒贬是买主，无聊是闲人”，评议多也说明了大家对于菏泽中心的意向。

2011年，我们即缴付了首批土地款，2016年8月26日开始拆迁建设，迄今仍有部分土地无法利用。因为土地成本过高、拆迁难度过大等原因，菏泽中心只能以时间换空间，成本低不下去，价格就必须高起来；速度快不起来，就必须慢下去。唯此，才能平衡成本与成品、价格与价值的正向关系，确保能交房、能按约定的品质交房、能完成项目开发。

大市实小旁的菏泽中心实景图

04

关键词：商业

网友：

为什么要做那么多商业?

菏泽中心：

首先，菏泽中心是菏泽中心，必须要承担公共服务功能。根据城市规划格局与战略，菏泽中心的城市功能首先就是商业中心，所以天然是一座商业中心。

其次，只有建设足够规模、品质、形态的商业才能让菏泽中心真正成为一座商业中心。

第三，受限于日照要求，菏泽中心只能提供3211套住宅，其中含回迁住宅近1400套，所以从土地利用、投资的角度也必须建设足够的商业才能维持项目正常运行。

做好商业的难度更大，我们一直纠结于“想清楚”，怎样把地理意义上的菏泽中心变成物理意义和心理意义上的菏泽中心，让菏泽中心在硬件和软件上都更好地实现她天然应承担的城市功能，让业主的房子变成一种生活方式。

菏泽中心商业效果图

05

关键词：品质

网友：

菏泽中心的商业是不是太复杂了，会不会影响居住品质?

菏泽中心：

菏泽中心的商业确实复杂，要平衡菏泽中心与城市、大商业与小商业、商业与住宅以及不同人群的关系，所以规划了四个居住组团、两座MALL和四条商业街，并为每一座MALL和商业街赋予不同的服务主题和建筑形态，换句话说，很丰富，这也是城市综合体的奥义所在。

至于是否影响居住品质，首先，从规划和建筑层面，基本上做到了商业和住宅的物理隔绝，非应急情况下是不连通的，所以没什么影响。其次，菏泽中心四面临街，交通条件很优越，园区内交通组织进行了深度优化，对于出行的影响与其他项目差异不大。第三，一个超级商业配套为生活提供了更多的便利，试想一个三分钟到超市、五分钟到电影院、楼下有着丰富餐饮、娱乐、教育资源的家是不是更适合生活呢。

既然我们无法改变生命的长度，那便只有拓宽生命的宽度，对于大多数人而言，生活的丰富度就是生命的宽度。

06

关键词：层高

网友：

为什么不直接铺设地暖，是不是因为层高原因?

菏泽中心：

与同时期大多数项目不同，菏泽中心预装散热片，主要是由于临近优质教育资源，大量的孩子生活在菏泽中心。就目前已知的情况，散热片对于孩子健康的影响小于地暖，各种关于地暖辐射危害的报道，让我们更加慎重，所以选择了钢制散热片。

菏泽中心的层高为2.8米，现行的全国性标准《住宅设计规范》（GB50096-2011）明确提出“普通住宅层高宜为2.8米”，菏泽中心的大部分户型面积在144㎡以下，符合普通住宅标准，因此，层高确定为2.8米。同样各地的《居住建筑节能设计标准》的节能联动计算中，也明确了层高和开窗面积的反向关系。因此，菏泽中心在争取更大开窗面积的同时，也必然要控制适度的层高才能保证充分的节能。

目前，也有很多业主将散热片改造为地暖，看过以后发现地暖和散热片对于层高的影响几乎相同，同时，2.8米的层高并未影响生活的舒适度。

A户型业主装修实景图

07

关键词：车位

网友：

为什么采用机械车位，机械车位的问题很多?

菏泽中心：

采用机械车位就是为了提供更多的车位和控制车位的成本。菏泽中心业主私家车拥有率极高，停车问题也很难在园区外解决，因此，只有采用机械车位才能提供更多的车位。目前来看，机械车位确实存在较多的认知、接受和使用问题，但是，仅就机械车位自身而言，它的问题就是高度，停不下较高的越野车和长轴距车。

目前，菏泽中心大部分机械车位停车空间为5200*2050*1800mm，地下车库柱距为8100mm，除高度外空间与地下平层车位一致。所以，机械车位既是问题也不是问题，真正的问题是需要接受和熟悉的时间。

与上个问题类似，菏泽中心，乃至任何一个房地产项目的开发都是在城市规划、设计建设规范、土地和时间成本、市场周期和项目完成之间此消彼长的过程。

车位设计示意图

08

关键词：超前

网友：

菏泽中心大客厅、大阳台、大卫生间和小厨房、小卧室的户型理念是不是有些超前了?

菏泽中心：

这些年来，房地产界有一个理念叫做“小户大家”，就是在有限的空间内去承载更多的生活内容。菏泽中心的户型理念与其一脉相承。之所以拿出近30%的套内面积做餐客一体的客厅，就是保证家庭成员间有足够的交流空间和交流机会，因为家庭成员的代际交流越来越难了。

同样，我们设置多阳台、大阳台，也是为了让居者在三居室之外多一个阅读、饮茶、健身或者发呆的独立空间，提升生活的丰富度；大卫生间则是舒适度的一种保证。

曾经有调研显示，因为使用效率不高未来最可能从家里消失的空间就是厨房，所以我们在保证厨房功能的情况下尽量控制了厨房的面积，而且菏泽中心自带商业街，未来丰富多彩的餐饮品牌也会让居者更容易品尝到美食。至于卧室，就是一个休息和孩子学习的地方，无需很大。

如果说住宅设计是超前的，那么菏泽中心的商业设计更前卫。目前，拥有5.7米落地窗的A户型是菏泽中心最超前的，也是最受欢迎的产品。

A户型业主装修实景图

感谢一切的关注与质疑，我们相信这都是对菏泽中心满满的爱；也感谢一切难题，让菏泽中心来的更有分量。

1、

特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。

Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.