当我们谈房子，除了居住属性、投资功能外，还有一层无法忽视的，就是圈层划分。

首先这里需要明确的是，当下所说的圈层，绝不仅仅是封建思想的残毒。它更多的是住宅产品的定位，以及产品和需求的匹配。这也是我们常说，刚需项目中的大户型、高端项目的小户型，都不建议购买的原因。

然而，随着近两年，沈阳房地产市场价格不断下探，各楼盘项目的圈层定位逐渐模糊，百万级别墅在市场上也不占少数。那么，当别墅卖到刚需价格，能不能买？没有实力匹配野心，要不要提前享受别墅生活？

百万级别墅，会是你的dream house吗？

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回答百万级别墅能不能买之前，先说说以前的别墅为什么会那么贵。

当房产的名称从“房”变成了“墅”，人生的层级就开始发生转换。许多人梦想中的别墅是这样子的：

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图片源自网络

这种别墅在沈阳已经基本绝迹，就算还有价格肯定会高得让人咂舌。

目前，在沈阳，市值2000万以上，能为豪宅的别墅，基本都具备独栋、依山傍水、面积大、带花园、带车位等特质。

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1994年开始，为了提高土地利用率，国家陆续出台规则，限制别墅用地，2016年，国土资源部出台最严“禁墅令”后，别墅面积逐年下降，独栋别墅甚至消失在地产江湖。

而现在的别墅面积小，120㎡左右已经可以做成3层的迷你联排别墅，体验感大幅下降，价格大幅下降也是在情理之中的。

以沈阳“老牌别墅区”棋盘山为例，新希望、汇置、碧桂园等在售别墅产品的面积段大多控制在200㎡以下，甚至不乏面积段在百平左右的叠墅产品。

当私家花园，变成联排别墅中的私家小空地；当多个车位变成了单车位加路边停；当可以开party的露台变成了空调的机位。这种与隔壁邻居仅一墙之隔的别墅，应该不是大多数人想象中的别墅。

刚需刚改预算，提前享受别墅生活妥不妥？

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从另一个角度来看，目前市场上在售的联排别墅，总价低至100多万，价格等同于主城区小面积高层产品，并且，拥有很好的景观配套、山景、湖景，以及社区内可满足日常生活的商业配套，对于工作灵活的年轻人、提前退休的中年人来说，未尝不是一种新的选择。

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仍以棋盘山为例，依山傍水、绿植环保的生态环境，使其拥有市区内无法比拟的空气质量，鸟岛、世博园、棋盘山国际风景旅游开发区以及沈阳国家森林公园等景区已成规模，景观资源优势不可复制。此外，地铁、商业、教育资源的加持，使其成为极具多元化发展潜力的综合区域。

再结合联排产品超低的容积率、板块整体居住密度，以及“有天有地”的居住体验，即便是百万级别墅，对比三环外其他新兴板块仍是有一些优势在的。

但是，必须要承认的是，小面积别墅对应的是刚改、改善客群，而并不是顶豪，它的圈层意义已不复从前，此外，由于小面积别墅失去部分功能的原因，其在二手房市场的保增值能力也相对减弱，说白了，变现难度较大。

所以说，刚需别墅上车要慎重，评估好自己的需求。尤其是那些需要“卖一买一”的刚改客群，或者觉得市区小面积洋房不如郊区小面积别墅的刚需，一定要考虑清楚再做选择。毕竟，一分钱一分货是真理，买房从来不是买便宜的，是买合适的。