英伦投资客写在前面：今天推荐一篇解读伦敦西区（West End）前世今生的文章，本文重点介绍伦敦老城西区的城市更新，着重分析伦敦市中心的重生史，为大家带来另一个视角的第三方解读。

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本文关键词：

旧城更新 | 戏剧产业 | 主题旅游 | 产业更新

国家：英国

区位：伦敦西区

面积：约1.6平方公里

人口：约978万（2018年）

特色：老城区转型世界级文化休闲区

01

伦敦戏剧文化代名词

从「有戏」到「做戏」

MEASURE THE WORLD

提到旧城更新，势必要说到「文化复兴」。文化复兴一直是老城区重塑活力，挖掘其新价值的有效手段。

但在众多旧城更新实践中，文化复兴往往不是雷声大雨点小，就是电光朝露，文化驱动老城走向持续振兴的少之又少。

这是因为，文化「过于抽象」，让旧城更新建设找不到「抓手」，难免走向一味的建筑保护。

文化复兴在旧城更新实际运用中的困境，伦敦也曾经历过。经过几十年的探索发展，如今伦敦已形成数个充满活力、各具特色的「文化老城区」，其中经久不衰、人气最旺的是被誉为「英国戏剧文化代名词」的伦敦西区（West End）。

伦敦西区夜景

伦敦西区在不足1.6平方公里的范围内，聚集着40多家剧院，与纽约百老汇并称世界两大戏剧中心。

西区是伦敦「剧院游」目的地，自1998年以来，每年保持着200部以上的新剧推出速度；平均每年吸引观众数超过1000万人次，2018年观众首次突破1550万人次，票房收入达到7.65亿英镑。

伦敦西区俯瞰

西区的高强人气，成为推动区域夜间经济、旅游业蓬勃发展的引擎，更为伦敦打造出全球化的文化标签。

「如果没有西区，伦敦的经济和文化都是面目全非的。没有西区就没有伦敦。如果伦敦只有银行家，只有女王，就不会有游客，伦敦就不是现在的伦敦。」

—— 大卫莱特博帝

（英国麦金托什公司全球商业负责人）

「兴于」伦敦大火

（15世纪中期—20世纪初）

1663年，伦敦最古老的剧院「皇家剧院」在伦敦郊外的西区开幕，不过真正改变西区的却是1666年的「伦敦大火」。

伦敦大火画作（来源：wikipedia）

大火之后，伦敦通过了《城市重建法案》（推行石质建筑、宽阔道路），于是西区呈现出新古典主义与中世纪建筑混搭的风貌，吸引越来越多的上层阶级在此安家。

1843年，英国颁布《剧院法》放宽对戏剧表演的限制，西区剧院如雨后春笋般发展建设。到一战前期，有10多座大型剧场在此聚集，成为众多戏剧争先恐后举办首演的文化区。

位于西区的干草剧院（左）与女王陛下剧院（右）

「败于」老城空心化

（20世纪中期—1990年代初）

二战后，伦敦开始不断向外疏解人口，加上经济转型带来的衰退，老城进入空心化阶段。西区不仅大量房产空置，戏剧也变得越来越「小众」。

上世纪70年代，伦敦市区大量人口失业

此时，正值摇滚乐盛行的时代，西区原本经营戏剧录制的唱片公司们转战流行乐市场。众多房屋被改为录音棚，披头士乐队、皇后乐队、滚石乐队、齐柏林飞艇、戴维鲍伊等等，几乎英国知名的摇滚乐队都在此录过歌曲。

位于西区的丹麦街（Denmark Street）片区，在上个世纪时是英国流行音乐的心脏，唱片公司、录音棚、乐器店随处可见

摇滚乐产业的发达，带动当地酒吧业迅猛发展。西区逐渐沦为伦敦社会治安的重灾区，区域内最繁华的摄政街夜间成为犯罪热点区域。

融入CAZ再出发

（2004年至今）

1978年英国颁布《内城法》，伦敦开始大规模更新，但是西区主要是以私人房产为主，难以统一协调，加上糟糕的治安，更新效果有限。

不过，随着内城人口的回流，《剧院法》的废除，西区戏剧业快速升温。到1997年，票房收入达2.5亿英镑，提供4.1万个工作岗位，直到夜间治安问题再次成为制约其发展的瓶颈。

《悲惨世界》是西区最热门的戏剧演出之一

新千年，《伦敦规划2004》提出中央活动区（CAZ）的概念，西区被纳入其中，承担着「文化娱乐区」「发展夜经济」的功能。

伦敦CAZ范围及西区区位

同时，随着2012年伦敦奥运会的邻近，作为老城的文化展示区，西区的大规模治理势在必行。

02

「以公带私」，推动空间更新

公共空间更新带动私有空间更新

MEASURE THE WORLD

西区旧城更新中，

遇到私有土地密集、难以协调的问题，

并非个案，而是伦敦旧城更新中的普遍状况。

伦敦政府另辟蹊径，

针对可控的公共空间开展更新，

先后颁布《100个公共空间计划》

《优秀户外空间计划》等公共空间更新计划。

西区南端的特拉法加广场是《100个公共空间计划》代表项目之一

伦敦希望通过对环境「提质」、注入活力，

反向牵引私人业主、企业加入到更新行列。

西区身先士卒，

分别从街道、交通节点、建筑改造三个层次，

全面激活公共空间活力，加速西区融入CAZ。

. 激活「边界」即城市缝合

西区多条与周边区域衔接的大道开展更新，

探索通过步行网络加强与周边区域的关联。

街道改造通过压缩车行道宽度，加宽步行道，

以及增设街边「小集市」等功能空间，

实现步行友好。

从而实现延长游客逗留时间、

重塑营商环境、重现街区繁华的目标。

街边小集市

以改造后的摄政街为例：

2.4公里长的距离内聚集着

90多家品牌旗舰店，数百家餐厅；

街道还是一年四季的活动举办地，

如「时尚与设计月」「圣诞灯饰节」等等。

摄政街

摄政街中的苹果商店

这些改造后的大道不再是西区的「边界」，

而是西区与周边区域共享的活力中心。

2004年，摄政街举办的一级方程式赛车游行（来源：wikipedia）

繁华「小街」

伦敦西区内部，

针对建筑间的小街推行「彻底步行化」改造。

改造后的街道成为商业、公共活动空间，

留住街巷里的「烟火气」，

每个街区由内向外焕发活力。

街区内部「彻底步行化」

以西区七面钟区域（Seven Dials）为例：

它是以七晷柱为中心，

向外辐射的七个街道组成的街区。

七面钟街区

改造后部分道路改为步行或单向行驶，

而街区内部则完全步行化，

100多家品牌店，50多家餐厅散布其中。

七面钟街区路网改造

步行空间成为活动空间，

从时装节到美食节，吃喝玩乐一网打尽。

七面钟街区内部改造的步行商业「小街」

. 交通节点即魅力中心

西区缺少公共停车场，

逐步推进的步行友好改造，

正在不断压缩车行空间，

但丝毫不影响

高密度剧场带来的人流集散。

这背后离不开西区1.6平方公里内，

5条线路、6个站点组成的

高密度地铁网络支撑。

西区高密度的地铁网络

西区针对这些交通节点中的广场空间，

进行大规模更新改造，

将其转化为各具特色的人气节点，

塑造多样化的游览体验。

交通节点中的广场空间

改造后，川流不息的交通节点网络，

大大改善区域的治安环境，

成为西区发展夜经济的根基。

历史形象名片——特拉法加广场

西区南端的特拉法加广场拥有地铁站，

紧邻伦敦最繁忙的查令十字车站，

被国家美术馆、政府办公区、

国会大厦等伦敦代表建筑包裹其中。

改造后的特拉法加广场

由于四周交通路网的切割，加上糟糕的治安，

广场一度成为人迹罕至的消极空间。

2003年广场周边的路网改为三面通行，

北部的道路则改造为举办各类活动的平台空间。

改造后的特拉法加广场与国家美术馆成为一个整体

广场增设咖啡馆、座椅等步行友好的休憩设施，

成为以广场为核心的历史建筑游览区，

以及城市大型活动的举办地。

由道路改造的阶梯式平台，成为户外音乐会看台

改造之后，由查令十字车站出发的游客，

可便捷的到达特拉法加广场，

穿过国家美术馆，一路游览至西区的剧院区。

伦敦时代广场——皮卡迪利圆环

皮卡迪利圆环广场（建于1819年）

是区域西端重要的地铁枢纽，

但被5条道路环绕，使用非常不便利。

皮卡迪利圆环广场

2010年，皮卡迪利圆环进行改造，

重点是拆除围栏、护坡等

迫使进出站人流绕行的设施；

采用新型对角线人行道，

以便游客高效到达商业区、剧院区。

广场周边建筑立面

架设超过790平方米的液晶屏，

形成以爱神像为核心的「伦敦时代广场」，

也是2012年奥运会指定的直播广场。

皮卡迪利圆环广场周边的液晶屏

如今，24小时灯火通明的皮卡迪利圆环，

成为游人络绎不绝的打卡点，

及艺术家露天表演的剧场。

广场上的街头艺术表演

西区文娱枢纽——莱斯特广场

剧院区是西区的核心，

而剧院区的核心则是莱斯特广场。

广场周围被伦敦4座知名的剧院环绕，

莱斯特广场地铁站方便人们快速到达各个剧场。

不过，西区糟糕的治安，

使广场在夜间一度成为犯罪高危区，

导致剧场、居民联名要求政府将其拆除。

莱斯特广场俯瞰

2012年，全新的莱斯特广场亮相，

步行化的路网与广场形成一个步行区，

广场转变为周边建筑们的内庭院与休息区。

改造后的莱斯特广场

广场通过在其周边引入商业、住宿功能，

及鼓励艺术家在公共空间举办表演等措施，

创造出1000多个工作岗位，

莱斯特广场转型成为区域文化娱乐枢纽。

莱斯特广场改造后成为街头艺术家谋生之地

. 建筑改造即生活示范区

西区建筑私有化比例极高，

伦敦政府可以用于更新改造的建筑，

除曾经打算拆除的考文特花园外屈指可数。

于是，考文特花园成为改造的重中之重。

不过，伦敦政府对其改造重心并不是建筑本身，

而是希望打造一个国际化的「生活示范区」，

带动西区更新潮流，

推动CAZ区域「引人留人」的策略实施。

考文特花园俯瞰

旧建筑「老功能」

17世纪时，考文特花园是西区的中心区，

主要功能包括广场、市场、剧场以及住宅。

2004年，考文特花园开始更新。

首先，所有老建筑修旧如旧，

并恢复其原有的特色功能。

例如，近200年历史的考文特花园市场，

整体空间格局以及建筑结构均被完整保留。

最大的改造是新建下沉式的庭院，

所有改造只为恢复其「旧功能」——市集。

考文特花园下沉商业空间

新市集只允许本地特色的零售商入驻，

并形成三个主题市集，

即古董集市、一般集市、艺术集市。

考文特花园丰富的「集市」

其次，全面恢复步行街区模式，

并成立街头艺术协会

吸纳街头艺术家来此表演，

将公共空间变为街头表演艺术区。

公共空间内的街头表演

如此，既能解决街头艺术家的生计问题，

又能强化西区戏剧主题，为区域注入活力。

旧区域「新生活」

2006年，初见成效的考文特花园，

吸引企业加入，开始新一轮的更新改造

——打造世界级城市综合生活区。

考文特花园周边配套改造

新一轮更新将步行网络蔓延至小街巷，

注入更年轻化的业态，吸引年轻一代游客。

旧建筑改造主要聚焦在功能更新，

如博物馆、百货、酒店等，

增强旅游综合吸引力和接待力。

通过新老建筑结合，增加区域居住功能，

以承接CAZ不断上升的居住需求。

新旧结合的居住区域改造

03

「腾笼换鸟」，更新可持续

文化复兴即产业更新

MEASURE THE WORLD

西区一系列的空间更新组合拳，

为恢复区域活力塑造出必要的「硬件环境」，

但这不足以扭转西区犯罪事件频发的现实。

伦敦政府认为，

虽然酒吧、夜场为西区带来了可观的税收，

但它们是治安混乱问题的根源，必须重拳治理。

西区拥有众多历史悠久的酒吧

此后，西区环境更新带来的租金上涨，

加上连续多年的酒吧、夜场治理行动，

使它们的数量骤降，

西区治安环境得到大幅改善。

据夜间行业协会（NTIA）统计，

2007—2017年间伦敦数量下降50%，

其中多数位于西区。

酒吧经过治理后，数量下降，并多以小型酒吧为主

不过，旧夜经济的衰退，

必须要有「新夜经济」的崛起，

才能保障区域发展可持续。

. 扶持「戏剧产业」，重启夜经济

戏剧产业无疑是新经济的代表，

但属于高投入低产出、高流量低利润的行业。

如西区众多剧场为保护建筑，

需投入高额维护费用。

西区有5个国家级非商业剧院和众多实验性剧院，

它们不以商业为目的，

只为促进戏剧产业的多元化发展。

西区内众多剧场都为保护建筑

西区还推行低票价策略，

吸引更多的游客进入剧场。

以上所述，

意味着伦敦政府必须投入高额补贴，

才能保障剧院的正常运转，

不过这是一项非常精明的「投资」。

《悲惨世界》

夜间治安的改善，

大大延长剧场夜间演出的时间和频次，

戏剧与区域内的各色公共空间、

商业配套形成联动，

催化出白天「逛街」、

 晚上「看剧」的戏剧主题游。

三分之二的外地游客将看戏剧演出列为他们到伦敦的重要原因

西区平均每位观众的

票房支出是27.75英镑，

票务之外的附加消费是53.77英镑，

戏剧产业迅速替代酒吧、夜场，

成为西区夜间经济的新动能。

. 升级「文化产业」，经济双轮驱动

占据西区1/3面积的Soho区，

曾经是伦敦最著名的红灯区，

酒吧最密集、录音棚众多。

在历经数次大规模整治后，

失去支撑的Soho区，迅速凋零。

占据西区1/3面积的Soho区俯瞰

90年代末，

Soho尝试转型，发展本土独立电影制作，

西区率先在此铺设光纤网路，

与影视公司接洽，吸引他们入驻，

培育影视产业。

西区整体复兴后，位于摄政街上的BBC总部，

于2013年进行大规模扩建，迁入22个工作室，

带动本地新媒体产业链快速发展。

基础设施完善、产业有基础、

生活多元的Soho区受益最大，

区域内超过23％的劳动力从事创意产业。

Soho区老建筑改造的设计工作室

西区的旧城更新运动，

看似是空间更新，实质上是产业更新；

看似是赔本赚吆喝的戏剧文化，

实质上是培育产业链、吸引消费人群。

西区已不再是中央活动区（CAZ）的功能附属，

- End -

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