壹 园区外溢下需求激增

从近5年郭巷北板块的供求量价走势图中可以看到，2013-2014年郭巷北板块一度供应充足，供大于求。2015年，随着苏州房地产市场政策利好，压抑需求快速释放，在湖东房价“疯涨”的刺激下，使得大量意向园区的客户只能无奈将注意力转至其他区域。

而与园区相邻的郭巷北板块就成了分流客户的首选。2015年，郭巷北板块成交量接近供应量的两倍。2015年-2017年郭巷北板块成交量持续上升，供不应求态势明显，价格也有明显地涨幅。

贰 板块在售楼盘大幅锐减

事实上，在经历了前几年万科湖西玲珑、万业湖墅金典、保利独墅西岸和中海独墅岛项目的火热去化之后，郭巷北已经今非昔比，随着6月24日仁恒高端项目棠北最后一套卖出，目前郭巷北只剩华润星港湾壹号在售。

华润星港湾壹号为限价精装改善四房产品，居住舒适度高，社区氛围较好。

华润星港湾壹号6月23日网上电子开盘，半小时结束战斗，热销八个亿。

6月23日下午星港湾壹号售楼处

从现场反馈的情况来看，此次推出173套洋房、420套高层，有114、127、138户型，去化均好，127的因量大，还有些剩余，其余户型还有少量房源。体现了购房者对郭巷板块的认可。

除了目前在售星港湾壹号楼盘外，万科湖西玲珑、万业湖墅金典湾等项目销售表现也较好，且已销售殆尽。

郭巷北板块这些项目卖相不错，随着板块内可售房源的不断减少，以及可供开发住宅用地的减少，后续供应将逐步降下来，成交也将随之下降。

叁 目前总存量约5.7万㎡

那么，目前郭巷北还有多少房子？

据不完全统计，截至2018年6月24日，郭巷北板块可售房源仅剩华润星港湾壹号剩余少量房源，显性存量约1万㎡，加上未领证的4.74万㎡，郭巷北总存量仅约5.7万方。

从郭巷北显性库存走势图来看，目前板块内可售房源库存近一年月度持续走低，新房告急。

值得一提的是，在华润星港湾壹号项目售罄之后，郭巷北也将进入高价时代。

肆 郭巷北配套逐步完善，品牌开发商纷纷抢入

郭巷北板块，曾经的刚需主战场，如今主打湖景的轻奢板块。目前已有万科、中海、保利、华润、万业等品牌房企入驻，随着板块内商业综合体、教育、医疗、交通等各项配套逐步跟进，未来将有更多的房企将目光聚集在这个板块。

接下里盘点下郭巷北板块及其周边未来的重点配套，仅供参考。

交通配套——

板块内现有交通道路网规划为快速路、主干道、次干道、支路四级。二横三纵主干道系统：二横为东方大道、北港路—群星二路—怡湖路；三纵为东环南路、通达路和墅浦路。一横一纵次干道系统：一横开运路—群星路；一纵为将嘉路。此外除了主次干道外，还有地铁和隧道的规划。

地铁：在建的3号线在本区域内设有3个站点（北港路站、群星路二路站、墅浦路北站）此外除了3号线，郭巷北板块南面紧邻的尹山湖板块，轨交2号线延伸段已经于2016年9月份通车，在尹山湖内设有5个站点（尹中路、郭巷站、郭苑路站、尹山湖站、独墅湖南站），10分钟即可进入市中心，万业西地块距离郭巷站直线距离仅1.3公里。规划的7号线设郭巷站（换乘站）也经过该区域旁，未来将助力郭巷交通升级。

独墅湖第二隧道：根据公示，独墅湖第二通道将在东方大道和醒湖路交叉口以隧道形式向东，在园区万寿街西侧通过堆岛引出隧道，下穿万寿街后以地面形式对接园区创苑路，同时设置与吴中区尹山湖片区联系匝道，隧道全长约2.6公里。万业西地块距离隧道出入口仅2公里。

商业配套——

郭巷北板块目前大型商业配套欠缺，主要以小区商业配套为主，但相邻尹山湖板块现有以及在建商业综合体较多，距离较近。万业西地块距离阳光天地商业广场（2018年开业）直线距离仅2.3公里。距离由江苏省吴中经济技术发展总公司与红星商业联手打造的大型城市商业综合体尹山湖爱琴海购物公园（苏州城市级商业综合体）仅3.1公里，也于2018年开业。

爱琴海购物公园：项目位于尹山湖东侧，整个地块由问湖路隔为东地块和西地块，东临东方大道，南临赏湖路，北临郭新东路，总体面积26万㎡，总投资15亿元，将成为尹山湖的第一门户。

爱琴海购物公园由商业中心和文体中心两大部分组成，建成后，将成为尹山湖引领性的集购物、休闲、娱乐、美食、文化五大功能为一体的大型商业综合体。一期已完成施工，目前正进行内部装修与招商工作，预计2018年开业，二期规模已初步成型。

爱琴海购物公园

阳光天地商业广场：项目位于郭新东路南侧、尹山湖路西侧的商圈核心区域，作为区域内的重点商业综合体，该项目汇集国际五星酒店—希尔顿酒店、滨湖购物中心、地铁上盖商业街、一线湖景住宅等诸多业态，打造一站式生活体验，预计2018年开业。

阳光天地商业广场

教育配套——

万业西地块周边目前有公办的独墅湖实验小学及附属幼儿园，民办幼儿园有星岛幼儿园、湖岸名家三之三幼儿园、保利好未来幼儿园、伊顿国际幼儿园等。规划待建有独墅湖中学、汤堡小学、姜家小学和姜家幼儿园。

独墅湖实验小学

医疗配套——

目前郭巷（包括郭巷北以及尹山湖）板块内有尹山湖医院（原郭巷卫生院），即将挂牌上市的万业西地块距离其仅1.3公里。

尹山湖医院

在国务院新医改思路引领下，开发区管委会、区卫计局与上海市第十人民医院（ 同济大学附属第十人民医院）经过互相考察和友好协商，以吴中区尹山湖医院为基础，双方合作共建“上海同济大学附属第十人民医院尹山湖分院”，逐步将尹山湖医院建成为能满足辖区内及周边居民需求的区域性医疗中心，逐步具备二级医院的硬件、管理及服务能力，推动尹山湖医院可持续发展。

上海第十人民医院尹山湖分院签约揭牌仪式

通过双方协同努力，开发区加大财政投入，三年内按二级综合性医院标准硬件建设到位，上海十院加大技术支持力度，五年内协助尹山湖医院通过二级乙等医院评审。合作项目按照二级乙等综合医院评审标准的相关要求，充分利用上海市第十人民医院的资源优势，突出专科特色，实现“小综合、大专科”，争取在五年内至少建成二个苏州市级重点专科，其中甲状腺疾病诊疗中心达到省级重点专科建设标准。目前已确定了“尹山湖分院联席会议代表”，制订了“尹山湖医院共建专项资金管理办法”。在院内成立了上海市甲状腺疾病研究中心吴中分中心，完成了首批普通外科、消化内科（主要以消化内镜为主、建立内镜中心）、中医科三个学科的合作建设，5月21日上海十院合作学科专家团队正式入驻开诊，甲状腺中心周一至周五、普通外科周二、消化内科周一、中医科周二均开设专家门诊。

同时曲伸主任的“苏州市名医工作室”申报工作已经完成，待评审。医院二期扩建稳步推进中，在医院原址空余地块进行扩建，新建约42000平米，已完成建筑方案设计任务书，目前协助吴中建业在立项招标过程中。

此外，郭巷还将建立郭巷尹东卫生服务分中心，地点在尹东六村配套用房内，服务尹山湖南面片区。预计18年底启用。四是建立郭巷独墅湖卫生服务站，租用通达路华亭梦立方售楼处560平米用房，预计18年底启用。

伍 郭巷北板块上市地块少

郭巷北板块除了万业西地块，未来上市地块也就还有华润项目北侧两宗地块，共约278亩，目前两宗地块还有拆迁，预计三年内上市。板块内可开发库存不多。

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