再看广州，去年在公开土地市场仅拿下一个项目的万科，今年在“双集中“供地中同样没有缺席，但却在竞投过程中一无所获。

不过，万科在广州的土地储备还算充足，551亿元的广信资产包还待“解包”。资产包里包含着大量市区可开发土地，目前资产包里位于花地湾的万科金域曦府预计年内将会入市销售。

而在大本营深圳，虽然万科在首轮集中供应的6宗土地竞拍现场，空手而归。

不过在深圳，万科根基深厚，通常可以依靠收并购项目或者联合开发，近两年都有受到市场热捧的项目入市，包括还有城市更新项目储备。

在上海，万科则毫无悬念的“失意”了，受去年3月虹口“围标事件”影响，万科被限制三年内公开市场拿地，因此万科无缘上海集中供地。

2020年，万科在上海仅新增一个项目“晓风来”，持33.2%的权益比例。目前项目已开盘。

今年一季度，万科上海区域销售金额达到673.79亿元，在万科内部排名第一。有分析认为，“三年禁拿地”无疑将导致万科整体节奏调慢，未来再想回到老大的位置就很难了。

“万科是一家成熟而稳健的房企，内部有成熟的投资决策与风控机制，因此导致其在投拓方面不会过于激进，而是更多的考虑风险与性价比的问题。因此，其在土拍市场竞争过于激烈而溢价较高的一线城市，新增为0。”IPG中国首席经济学家柏文喜分析称。

不过值得注意的是，万科虽然未在上海拿地，但拿地数量最多的区域仍为长三角，总计布局33个。

02. 集中精力攻新一线

不同于在一线城市的“冷场”，万科今年上半年在15个新一线城市均有斩获，总计新增开发项目达47个，新增权益建筑面积518.6万平方米，对应的权益地价为454.48万元。

也就是说，其46.06%的拿地资金花在了新一线。

其中，万科花费权益地价总金额最高的城市是杭州，项目量只有2个，却分别花费了40.6亿元和29.25亿元。从单个项目的金额来看，在所有地块中排名第一和第三。

不过，杭州此次集中供地中的土地总价本来就高，万科的这个价格，在所有竞争者中，只能排进前10。

杭州“本地龙”居多，作为外来房企，万科在这里的存在感并不高。不过目前市场上也有未来科技城板块的TOD地铁上盖项目万科未来天空之城在市场上销售情况很好。

排名第二的是南京。目前南京等多个城市在集中土拍时采用摇号方式。

显然，万科在南京的运气还不错，依靠“广撒网，多报名”的战术，夺得4宗地块，成为南京土拍拿地数量最多的房企。

“南京市场等属于非常稳定的市场，企业愿意积极投资。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说。

另外，沈阳、郑州两个城市的新增开发项目均达到6个，在万科全部城市布局中数量最多。

沈阳不仅项目数量多，权益建筑面积也最大，达到72.5万平方米，对应支付的权益地价为38.25亿元。

今年上半年，万科在沈阳拿地面积在所有房企中位列第一。

万科在沈阳主要打造产业园区。中德园成功后，万科今年上半年一口气拿下3个项目，用来打造中日产业园。

此前，万科在郑州布局数量并不多，多是以合作开发的方式，且偏刚需和刚改。

但今年上半年，万科是在郑州拿地数量最多的房企，其中一大亮点是入主了高端产品聚集的北龙湖区域。

在严跃进看来，“对于郑州成都这样的城市，后续人口导入速度快，拿地成本可控，所以也会布局项目较多。”

柏文喜分析称，“万科在选择城市布下重兵时，主要是从人口变动、市场容量、楼市走势以及土拍激烈程度等几个方面综合判断制定的土储重仓布局战略所决定的。也就是说，相对而言万科拿下的地块性价比是比较高的。”

03. 二线城市排兵布阵

万科在二线城市的新增项目数量虽然少于新一线城市，但是城市更广，总计21个城市39个项目。并且权益建筑面积大于新一线城市，达582.2万平方米，对应支付地价410.83万元，比新一线城市少约44亿元。

其中，花费最多的城市是绍兴和金华，分别达到67.9亿元和65.91亿元，仅逊于一线城市的杭州。

万科进入绍兴的时间并不算长，2017年首入绍兴，在镜湖新区打造了地标之作“万科天际府”。今年上半年，万科在绍兴新增3个项目，继续重镇该片区。

据365财经统计，去年到现在，万科已经沿着镜湖新区的凤林西拿下5宗地，共47万平方米的住宅体量。

04. 逐步退出三四线

万科在三线乃至四线城市的布局明显要少很多。

其中，三线城市总计9个城市11个项目，权益建筑面积132.3万平方米，所花费的权益地价只有新一线和二线城市总额的八分之一。

2020年，万科进入的三线城市总计18个，新增开发项目则相对多一点，达到34个。

柏文喜欢认为，万科在三线城市项目数量大大减少，实际上是根据市场变化和市场预期调整了区域布局并主动调整土储结构的结果。

万科在四线城市布局则更少，仅在渭南和晋江各新增一个项目。2020年，万科进入四线城市3个，每个城市新增项目均为1个。

“减少部分城市布局也是因为对此类城市后续市场有顾虑”，严跃进表示，不过今年一些东部的三四线城市表现还是可以的。

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