来源：雪球App，作者： 陈建德，（https://xueqiu.com/2400770976/179909677）

房地产板块，很多公司，静态看，估值很低，比如万科A，目前市净率仅1.4倍，而其过往多年的净资产收益率ROE都超20%，比如保利地产，目前其市净率仅1倍。

房地产板块，从2018年1月高点至今，已近3年半没涨了，那是什么原因导致的呢？

是因为销售数据不好吗？不是，去年全房商品房销售额突破17万亿，创历史新高。

那是什么原因呢？

制约地产板块估值的因素中，个人认为，主要是以下:

1.在各地限房价、竞地价、竞配建等政策下，房地产开发商的毛利率会下降到什么程度？毛利率何时见底？或许今年都见不了底，得继续观察。一季报看，各房地产开发商的结算毛利率普遍有三四个点下降。

近日，滨江集团董事长回投资者提问今年新拍杭州的地，能有多少利润率时，董事长说，争取1%到2%的净利润率。真低呀。反推下，按5%的销售管理费，外加所得税率，毛估其毛利率在10%左右。要知道，前几年很多地产公司毛利率达30%几，即使今年一季报，多家大型房企毛利率下降四五个点后，仍还有20几个点。

2.在三条红线下、在央行对房地产开发贷与房贷总比率控制下，哪些房地产开发商能扛得过去，并且弯道超车？

前面两点中，关于第二点，国有大型房企胜出概率大，行业继续向头部、特别是国有控股房企集中。但第一点不确定性很大，还得继续观察，或许板块股价会在第一点的预期见底后见底回升。

@今日话题 $万科A(SZ000002)$ $保利地产(SH600048)$ $滨江集团(SZ002244)$