▌裁判要点

房屋中介机构负有积极调查和据实报告的忠实居间义务，中介机构违反忠实居间义务给委托人造成损失的，不能主张收取服务费用，且应当就因己方过错造成的损失承担赔偿责任。

本案中兴商经纪中心一直未告知梁信杰关于孙某借用房屋所有权证书及孙某办理房屋二次抵押的事实，导致梁信杰无法在第一时间采取相应对应措施维护自己的合法权益，可以认定兴商经纪中心违反忠实居间义务，因此商经纪中心应当对梁信杰的损失承担一定的责任；而兴商经纪中心和孙某的过错导致梁信杰未能实现合同目的，兴商经纪中心继续保留居间服务费也于法无据，综上法院判决兴商经纪中心返还居间服务费并赔偿损失。

▌实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、中介机构应当履行积极调查以及据实报告的居间义务，促成房屋买卖交易顺利进行，否则非但不能取得中介服务费用，还可能承担与其过错相适应的损害赔偿责任。

2、房屋买卖合同的一方当事人因为对方违约遭受损失的，在要求违约方承担损害赔偿责任之外，还可以要求有过错的中介公司返还中介服务费并承担相应的赔偿责任。

▌相关法律规定

《合同法》

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》

第二十七条 房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

第二十七条 房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及“新国五条”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》

七、（房地产中介公司的责任认定）

当事人因房地产中介公司的居间行为订立房屋买卖合同，在履行过程中因税费增加导致买卖合同解除，房地产中介公司以已经促成合同订立为由要求支付居间报酬的，一般不予支持，但房地产中介公司可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。

因房地产中介公司未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因国家政策调控而受到增加支付税费等损失的，房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

七、（房地产中介公司的责任认定）

当事人因房地产中介公司的居间行为订立房屋买卖合同，在履行过程中因税费增加导致买卖合同解除，房地产中介公司以已经促成合同订立为由要求支付居间报酬的，一般不予支持，但房地产中介公司可以要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用。

因房地产中介公司未及时履行受托义务，导致房屋买卖双方因国家政策调控而受到增加支付税费等损失的，房地产中介公司应根据其过错程度承担相应的赔偿责任。

▌以下为最高法院在“本院认为”部分就此问题展开的论述:

一审判决认为：梁信杰、兴商经纪中心及孙某所签订的《合同》及相关《补充协议》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，当事人均应按合同约定履行相应的义务。现本案争议的焦点是兴商经纪中心在履行合同中是否存在过错。根据一审庭审查明，兴商经纪中心在三方签订《合同》后依据合同约定保管了孙某的房屋所有权证书，之后，兴商经纪中心又将房屋所有权证书返还孙某，孙某持房屋所有权证书办理了房屋二次抵押手续，之后，孙某又将房屋所有权证书交回兴商经纪中心，兴商经纪中心当时即发现孙某办理了房屋二次抵押。而兴商经纪中心在交给孙某房屋所有权证时至梁信杰发现涉案房屋被孙某二次抵押的事实期间，其一直未告知梁信杰关于孙某借用房屋所有权证书及孙某办理房屋二次抵押的事实，从而导致梁信杰无法在第一时间即掌握涉案房屋的相关情形，以便于其采取相应对应措施以维护自己的合法权益，对此，兴商经纪中心存在过错。故兴商经纪中心应当对梁信杰的损失承担一定的责任。因兴商经纪中心和孙某的过错导致梁信杰未能实现合同目的，而梁信杰支付给兴商经纪中心居间服务费的目的恰恰是为了实现其购买房屋的目的，现兴商经纪中心收取梁信杰的居间服务费于法无据，应予退还。故该院对梁信杰要求兴商经纪中心退还中介费用的请求予以支持。虽然孙某已对梁信杰给予了一定的赔偿，但该赔偿不足以弥补梁信杰的全部损失，故该院对梁信杰主张的要求兴商经纪中心赔偿房屋差价损失的请求予以支持。关于梁信杰及兴商经纪中心各自提出的对于房屋价值鉴定的基准日的质证意见，该院认为：根据梁信杰诉孙某房屋买卖合同纠纷一案中的一审庭审记录载明，梁信杰在2013年4月2日的庭审时根据孙某的答辩意见才最终确定自己已无法购买孙某的房屋。故从2013年4月2日开始，梁信杰才会采取相应的补救措施以最大限度的避免自己的损失进一步扩大。故此，该院确认的评估基准日符合本案实际情况，因此，该院对梁信杰及兴商经纪中心各自的辩解意见不予采信。综上，该院根据鉴定结论确定的房屋价值与梁信杰与孙某达成的房屋买卖价格之差再减去梁信杰已取得的赔偿数额49万元，确定兴商经纪中心应赔偿梁信杰房屋损失款49719元。

……

本院认为：在三方签订《合同》后，兴商经纪中心依据合同约定保管了孙某的房屋所有权证书，之后其未通知梁信杰即将房屋所有权证书交还孙某，孙某持房屋所有权证书办理了房屋二次抵押手续，在孙某将房屋所有权证书交回兴商经纪中心，兴商经纪中心当时即发现孙某办理了房屋二次抵押时，其未及时告知梁信杰，从而导致梁信杰无法在第一时间即掌握涉案房屋的相关情形，以便于梁信杰采取相应措施维护自己的合法权益，对此，兴商经纪中心存在过错，且因兴商经纪中心的过错和孙某的违约行为最终导致梁信杰未能实现购买房屋的合同目的，一审据此判决兴商经纪中心返还居间服务费并赔偿梁信杰的相应损失的处理并无不当。

▌案件来源

梁信杰等居间合同纠纷二审民事判决书[北京市第一中级人民法院 (2014)一中民终字第4172号]

来源：法客帝国

作者：唐青林 李舒 张烨

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