NO.01

大王你好，我是一个互联网行业的程序员，现在望京工作。

已经入行十年，未婚，收入稳定，眼看就要步入35岁中年危机了。说实话，有点焦虑，家里同龄人都已经有了自己的孩子，家庭幸福美满。

我父母年龄也渐渐大了，去年相亲认识了现女友，也在望京工作，前几年工作攒了些钱在河北老家给父母买了个小两居。

现在希望明年能顺利结婚，考虑把父母接过来，婚后两年内要个孩子给父母带，河北的房子或者租出去或者置换掉（卖掉的话大概90w左右），所以婚房考虑入手三居室，这样父母和孩子空间比较充裕。

工作原因意向崔各庄置业，希望总价相对克制一些，大王有什么好建议？

——————大王有话说——————

大王：

如果考虑三居室的话，基本就只能从龙樾合玺和养云两个项目里选择。

大王的建议：望京养云123㎡三居。

先说说为什么不建议龙樾合玺。

龙樾合玺的123㎡三居量比较少，算是补充户型，从产品的角度来看主要有以下几点不可取：

1.整体装修标准低，工业化简装交付，到手敲掉重装，根本谈不上改善。

2.公租房混住，居住体验差，产品不纯粹，业主和租户两极分化。

3.强排压力大。

受制于靴子地形，南侧地形窄，楼栋排布密集，面宽资源不足。

123㎡三居东侧楼栋纵向排布导致北侧几乎无采光，南向面宽也相对窄。

4.社区环境一般，几乎不会有大花园这样的景观，也是因为地形原因排不开。

5.性价比低。

8.8w均价，总价1082w起，价格不低，但说实话，龙樾合玺在三个项目中优势最弱，论品质比不过养云，论规划比不过悦府，千万豪宅买它真有点不值。

那为什么大王推荐养云？

养云其实是新型共有产权房，他的价格比龙樾合玺要有优势，政府产权20%，相当于目前客户购买打了8折，限价7.04w/㎡，一下和其他两个项目拉开了距离，这一点也满足了你控总价的需求。

另外说几点优势：

1.无公租房配建，居住纯粹性有保障，社区品质比较高。

据悉项目搭配了2.1w平米的自持经营二十年的公建指标，最后定下来只有一二层建商业。

这一点有些让人失望，但想想也是，客观来说养云整体不大，只有377户，确实很难撑起大型商业。

2.三个项目里唯一一个高标准项目，选择做了被动式住宅。

被动性住宅简单来说就是气密性更好、墙体、窗户都更好，更严密。

当然，养云也不是没有弱点，共产房这个属性对于要置换或者投资的人来说就会比较难受。

另外，产品也是简装交付，和另外两个项目基本没什么区别。

还有一点不太好的就是，地块是倒三角形状，三边都临路，可能会有一些噪音，私密性弱一些，但好在被动式建筑隔音效果应该还不错。

综合来看，控总价三居室，我更推荐养云。

NO.02

大王你好，我的情况是这样：

来北京打拼奋斗15年了，这几年跟几个朋友合开了个小公司，没日没夜加班应酬，现在赚了些钱。

想着给家里置换一个大一些的房子以后也好赡养老人，主要也是觉得我老婆跟着我这么些年，该享享福了。

家里现在三口人，孩子在上小学，住在广泽路一带，考虑就近置换崔各庄。

前些天去售楼处，看了龙樾合玺，考虑入手160户型，不接受共产房排除养云，和光悦府也看了，感觉也还行，问了下俩项目得房率基本差不多，综合项目环境，大王觉得哪个更值得入手？

——————大王有话说——————

大王：

哥们儿，疼老婆太像样了！我高低得好好给你盘盘这俩项目。

观点先亮出来：俩项目硬伤都不少，相比之下悦府强一点，改善盘入手慎重。

龙樾合玺不推荐，硬伤太多。

1.地块条件差

首先这个项目的地块条件并不好，关注土拍和项目的话你应该知道这是一个类似倒靴子一样的地块。

这种地块有什么劣势？

面宽资源不足。

这样狭窄的地块在空间排布上很难施展开，只能控制楼间距，有一定的资源浪费。

2.强排压力大。

地块限价8.8w/㎡，加上套内70/90的限制政策，导致项目的排布很成问题，强排压力大。

为什么呢？

强排，说白了就是要充分利用地块面积合理分配建筑的层高、楼栋排布、户型分布等等。

有人说，这不很简单的事？

但是如果你考虑土地成本和限价限面积的政策，加上这样的奇葩地块，就很难，更何况还要考虑公租房。

举个例子吧，开发商为了能分隔开公租房和商品房排布，保证业主的居住体验，将公租房安置在了靴子角，中间用物业用房进行分割。

事实上这并不能实现真正意义上的空间分割，顶多也就是一个简单的区分。

来看你相中的160户型，就是迫于强排的压力，无奈把这么大的户型安置在南侧临路，完全跟改善需求不匹配，开盘三个月一套都没卖出去。

3.最“委屈”的改善。

为什么说他委屈？

地块不好，面宽拉不大，能符合采光标准，但采光时长感人。

限价8.8w，7090政策，加上公租房混住。

你说他做大吧，客群不纯粹，居住体验不好，套内90限制大户型注定不多，算不得纯改善。

你说他做小吧，地铁匮乏，单价高，刚需谁来买单？

再者他的装修标准，简装交付，同样价格我买别的盘加个精装包都够了。

户型更是毫不方正，边角料一大堆，体验感差。

另外小区是开放型园区建设，安全性私密性弱一些。

总之，龙樾合玺在大王看来可以说是个韭菜盘。

再说说和光悦府。

相比于龙樾合玺算好一点。

交通配套就不说了，基本没差。

项目同样受制于8.8w限价和7090政策，公租房排布在南侧，你中意的160户大户型基本都在北侧，能看到北侧河景。

可以说，悦府的楼栋排布还算合理的，而且地块比较方正，园林做的好一些。

另外北侧河景，相比于龙樾合玺私密性好一些，也更安静。

装修和合玺一样的简装交付，到手还得重新装。

去化上来说，悦府比合玺卖的好一点，售出多为120户型，可见两个项目的大户型都不太受待见。

说到底，还是崔各庄的限制条件问题，如果非崔各庄不可，建议和光悦府，或者考虑一下共产的养云，也可以把目光挪到金盏看一看。

NO.03

大王你好，咨询一下买房问题。

我是从事金融行业的，今年27岁，准备明年结婚，但我是一个丁克，这一点老公和他家人都很尊重我。

老公是单亲家庭，我们结婚以后会和婆婆一起住，因为我和老公都经常加班，所以要有一个办公用的书房。

还有一个很重要的点在于，我虽然不想要小孩子，但是老公很喜欢，虽然他不提但是我觉得也许有一天我愿意为了他生一个孩子，就算不为了他，像我母亲说的，可能我到三四十岁也想有一个自己的孩子，所以我很纠结买三居还是四居。

到底应该为以后考虑多留一个房间还是体验感拉满选择三居，面积大概120左右，我们手里差不多有500w，剩下的贷款，想听听大王有什么建议。

——————大王有话说——————

大王：

你这个情况倒是少见，大王身边也有几个丁克，不过他们真的很铁定自己打死不生孩子哈哈。

这两个项目本身大王更推荐养云，养云的123户型三居四居都有，你还是有选择的余地。

一方面，项目不带公租房，比较纯粹，它是新型共产房，价格在7w左右，性价比会高一些，还贷压力小。

另一方面，整体设计偏中式风格，你婆婆应该也会喜欢。

而且养云是竞高标准获取，做了被动性建筑，气密性好，墙体窗户都很厚，比较隔音，适合老人休息。

至于你的这个三居四居的顾虑，大王只能说，倒也不是只有这两条路可选。

看得出来你很爱你的丈夫，但如果你5年内都没有要孩子的计划，可以先入手三居，等做好准备要孩子的时候再去置换。

当然，如果这样选择的话，你就要考虑到共产房的一些潜在风险，未来几年关于新型共产房的政策不可预知，另外出手价格的20%归政府所有，这是要注意的。

如果你担忧新型共产房的置换风险，崔各庄板块的三居室就只剩下龙樾合玺的123㎡补充户型了，但龙樾合玺的整体品质比养云要弱很多，价位也会高一些，加上公租房配置，几乎谈不上改善。

或者就一步到位入手四居室，之后可以改个电竞间之类的。

总之，大王想说的是，凡事想简单些，该来的总会来，活在当下也不失为一件好事。

以上是崔各庄板块的产品篇，有其他想了解的区域或板块，你可以在评论区call有求必应的大王。