一、什么是联营？

联营，即为联合经营，是指企事业单位之间进行横向经济联合的一种法律形式。简而言之，联营合同就是企业与企业、事业单位之间，为确定相关的联合经营关系，达到一定的经济目的而订立的，为明确相互之间权利义务关系的协议。

联营作为中国独有的法律制度，在特定的历史时期发挥过独有的作用，在实践审理中，确定合同的性质对于案件的裁决结果也有直接的影响。

下面小编以几例名为联营合同实为租赁合同的案例入手，先论述联营与租赁法律关系的特征，进而说明名为联营实为租赁合同的效力认定问题。

例如，张三将其所有的房屋租赁给李四，签订了《房屋租赁合同》，后李四又以涉案房屋经营使用权与王二联合经营商铺，并签订《联合经营协议》，约定王二每年需向李四支付盈利款100万元，且在王二经营期间不影响李四的盈利收入。

在上述案例中，王二与李四签订的《联合经营协议》显然不符合联营的根本特征，即共担风险、共负盈亏。联营按照责任分配方式可以分为三个类型：

二、法人型联营

该种联营形式是联系最紧密的一种联营类型，是双方共同出资与经营的组织，具有法人主体资格，在工商管理机关进行登记，发给营业执照，对外以法人的名义独立承担责任，联营各方对于联营企业债务的承担只以其投资额为限，对于联营盈利也只能按投资额取得约定的红利。

三、合伙型联营

该种联营形式属于半松散型联营，最本质的特点就是投资者对企业承担的责任并不以出资额为限，还包括了自己的全部财产，该店不仅使合伙型联营区别于法人型联营，而且还区别于自然人合伙。

四、合同型联营

这种联营是一种合同关系，也是三种联营形式中最为松散的一种联营，并没有新的经济实体，双方的经营协作、权利义务都靠约定的合同来规定和约束。

目前，大部分百货商场选择用联营扣点的方式，这种经营模式易于招商，把握商家质量，同时风险较低，因为扣点额度一般高于当地租金收入，这样一来地产商的收益更高也更稳定，但联营扣点的缺点在于前期投入较大，且商家没有自主经营权，利润较低。

相对于联营扣点模式，租赁对于地产商来说更好操作，现金流较为流畅，但同时前期招商难度较大也很难获得高利润，对于商家来说租赁的投入高，管理难度大，但好处在于拥有自主经营权，利润较高。由于联营扣点与租赁的相似之处，实践中就衍生出一些名为联营实为租赁的合同，合同效力不能望文生义，小编这就帮大家梳理：

五、相关案例

甲公司与乙商铺签订了《租赁合同》，约定乙方租用甲方场地，除负担物业费、管理费、空调费外，租金为0元/月/㎡，但乙方需给甲方如下返点：乙方保底销售5万元/月，当月销售未达到5万元。按差额补交房租87元/月/平方米，正价返点上半年18%，下半年20%，特价返点8%。租金的交纳方式为提前预付，本合同签订时乙方交纳半年租金，此外还约定了质量保证金、滞纳金等条款。在甲方出具的合同审批单上载明，与乙方的合作方式为联营。后乙商铺因经营不佳，提前解除合同，自行退场。甲公司要求乙商铺支付拖欠租金、物管费、违约金。而乙方却认为，双方之间系联营合同非租赁合同，双方约定租金金额0元，并约定了共同经营和盈利的分配方式，合同中有关保底条款的规定系原告规避风险依法为无效条款，故不存在拖欠租金及对应的滞纳金问题。

在本案中，法院主要引用了最高人民法院发布的《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（以下简称《解答》），该条例至今对于联营纠纷的解决起着至关重要的作用，依旧是各级法院在判决联营纠纷案件中的重要依据。《解答》明确了联营合同最根本的性质为共同经营、共担风险、共享利益。

另外，《解答》第4条第1款 对联营合同中的保底条款的概念作了规定：“联营合同的保底条款，通常是指联 营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。

从《解答》第4条第1款 可以知晓保底条款之所以无效的原因是保底条款违背了联营法律关系的关键特征，即共负盈亏、共担风险的原则。

那么在上述案件中，双方签订的合同是否符合联营合同的特征呢？

小编认为，首先，甲方只是提供场地和收银，而进货、销售和管理等都是由乙方单独控制和经营，因此不符合共同经营的特征；

其次，双方约定的保底浮动返点的经营合作方式能否认定为保底条款呢？对此，有学者认为，卖场以经营场地作为与商家合作经营某种商品的专柜，并按照保底浮动扣点的方式收取利润，符合联营的特征。但也有学者认为，保底浮动扣点致使收取场地租金的一种新型方式，不符合联营的特征，实质是租赁合同。

小编认为，本案中，合同约定了最低销售额为5万元每月，未达到最低销售额的以87元每月每平方米的租金不足差额，因此无论乙方的销售业绩如何，风险都由乙方独自承担，因此不符合共担风险、共负盈亏的特征。

最后，保底浮动返点只是区别于传统给付定额租金模式的一种新型租金给付方式。租金是出租人应获得的利润，这只是卖场为最大程度获取利润的一种经营方式，不能因为出现了“保底”的名称就简单认为该条款是保底条款从而认为该条款无效。

结语

综上，鉴于实践当中存在大量的保底浮动返点经营模式，该模式一般是卖场和商家出于经济利益的考虑，虽名为联营合同，但实为租赁合同，因此不能以保底条款无效认定该合同无效，应以租赁关系重新考量双方的关系，最终认定出租方和租赁方各自应承担的责任。返回搜狐，查看更多

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