一、王石：从一个神话到一个笑话

今天上午，王石大发朋友圈，高调宣称自己将不再进入万科正在酝酿的新一届董事会。这意味着，在经历了近两年的贴身肉搏后，倚仗行政大棒把“野蛮人”打得跪地求饶的王石将激流勇退，卸任万科董事长，要和田妹妹归隐南山，泛舟西湖了。

但临走王石还不忘安排后事，称“我把接力棒交给郁亮”。仿佛一个禅让的君王，即使作态退位，也要指定自己的接班人。

可万科是一家上市公司，一个公众企业，不是王石的私家花园啊。王石当董事长，也不过是股东聘任的职业经理人。他有什么资格指定谁来接他的班？他倒真把万科当成他的私人帝国了。

在万科事件中，从头至尾，王石都反客为主，把自己当老大。从没有一点尊重股东、尊重资本市场规则的意思。这倒与这个“以人民的名义”建立起来的神秘国度异曲同工，草民们都被尊为“大股东”，管家们却掌控一切。所以，即使王石再怎么用“独立经理人”包装自己，披上“管家”的外衣，骨子里却流淌着“官家”的血液。从他发家的第一桶金到他从头至尾的主人意识，无不与“反客为主”的神奇逻辑暗合。

所以，“野蛮人”一上门，王石就怒怼。而本该当裁判中立执法的管理部门，却一个劲地吹黑哨，把一场资本与经理人的市场较量，变成了一场对“妖精”、“野蛮人”的道德批斗。完了连掏“红牌”，把“野蛮人”一个个罚出场去。这些曾经自以为掌握了资本权力和市场规则的“野蛮人”，见到红牌，方大梦初醒，一个个跪在场边痛哭告饶。许家印屁滚尿流割肉逃生，姚振华欲哭无泪任人宰割。可惜一切为时已晚。

现在，大获全胜的王石迈着征服者的方步，睥睨地看着跪在场边的“野蛮人”，骄傲地宣布：“我赢了，不陪你们玩了！”

早点退场还是明智的，不能在这里继续丢人现眼了。

王石曾经是中国企业界的一个神话。但经过这场比赛，观众看清了一切。“野蛮人”跪在场边，而王石跪在观众心中。王石从此成了一个笑话

二、王石退休，真正的悲剧是……

真正的悲剧是什么？不是英雄被恶魔打败，而是战无不胜的英雄出卖自己的灵魂，被自己打败！

这次董事会换届证明，万科已经不再是“万科”，甚至也不再是一个正常企业。从外太空遥望地球，你见过一个企业的第二大股东（宝能25.4%股权），在13个董事中连一个位置都没有吗？

深圳地铁牛逼，直接把王石、姚老板、许老板这帮“弄潮儿”的小弟弟都切了。结果就是吓得很多民企企业家纷纷发表声明“自己的小弟弟属于XX”……你觉得企业家们连小弟弟都不属于自己时，中国经济还能如何？

SO，这不是王石时代或者万科时代的结束，而是我们的一个时代的……

众所周知，中国房地产产业中70%的利润归地方XX所有，之后20%的利润归国企，最后剩下的10%归民企房地产商，比如行业老大万科。OK，现在和谐了，以后你再敢骂房地产商把房价炒高，那就要小心喽……

三、万科，从此一个二流企业

房地产龙头之争

就在股权争夺战日趋激烈的这两年时间，房地产龙头也已悄悄易主。

万科宫斗这两年恰好是房地产市场高歌猛进的两年，房地产销售规模创造了历史新纪录。根据统计局数据，2016年商品房销售面积15.73亿平方米，比上年增长22.5%，商品房销售额11.76万亿元，增长34.8%，销售面积和金额都取得大幅增长。

这两年恒大和碧桂园强势崛起，恒大更是在2016年在销售金额和销售面积上超越万科夺得榜首。下图是近四年万科、碧桂园和恒大销售金额对比，可以看到恒大和碧桂园在2015-2016年快速成长，实现弯道超越。这四年万科、碧桂园和恒大销售金额的符合增长率分别是20.86%、30.65%和38.87%，可见增速上万科已经被抛下。

再看下今年前5个月的销售金额和销售面积比较，碧桂园在销售金额和销售面积上名列第一，而万科销售金额名列第二，销售面积则为第三，万科继续落后。

以管理著称的万科，曾经是房地产行业的领军者，是行业的一面旗帜，是房地产从业者学习效仿的对象，如今却被同业超越，掉队了。

为什么曾经的王者不复当年勇？

1、股权争夺内耗

万科被超越的这两年，恰逢房地产大年，而万科却身陷股权之争，毫无疑问令到万科管理层分心，体现在业务上就是增速不及同业追赶者。

2、万科判断房地产黄金时代结束

万科风格素来稳健，且一直踏准房地产周期和资本市场拍子。

比如万科在2006-2007年踏准了股市牛市连续两次增发，获得资金快速成长。而近期万科在薪酬调整的内部内部邮件中就直指“地产黄金时代”结束，其实早在2015年万科总裁郁亮就在股东大会上指出，房地产行业的黄金时代已经结束，白银时代已经来临。

近几年没有冒进拿地部分原因也是万科自身判断房地产业已经步入白银时代。从万科开始转向公寓租赁、物流地产等方向，多元化发展这一点也可以看出来。

但是2015下半年楼市会迎来一波出乎意料的疯涨。

股权争斗也好，万科对行业周期判断原因也罢，什么原因已经不重要了，重要的是万科被超越已是不争的事实。

房地产黄金时代最后一波红利也与万科无缘。

? 没了王石的万科是否还能重返巅峰？

王石爱爬山，不但自己爬，也带领着万科爬。

王石曾说：“登珠峰对于我来讲是一个高度，对于很多人来讲也是一个高度，但对顶峰的含义，一定是有你独特的条件，不要和别人较劲，真正挑战的是你自己，战胜的是你自己。”没有了王石的万科，如何定义自己，又如何战胜自己？

1、股权之争落下帷幕，万科管理层消除了不确定性，也产生了新的不确定性。

医学界至今无法攻破的一个难题就是换头手术，同样的，一个企业的基因是自上而下的，企业文化，价值观这些形而上的东西看似无用，但是对于一个大型企业，这只无形的手才是保证公司战略落地、队伍执行力的关键，然而，这次董事会改组无异于一次换头手术，变化是必然，变化的方向确实不确定。

可以确定的是，股权之争落幕能让管理层重新专注于业务发展上，大股东深铁集团与万科具协同效应，比如“轨道+物业”联合开发的模式，毕竟同样是国资，没理由央企在的时候就管得好，地方国资在的时候就搞不好，政治上就不正确了。

但，事情都是人做出来的，新的不确定性就是新大股东与现有管理团队的融合，先进的管理制度也是缔造万科王朝的基石之一，然而有些已经开始悄然变化。

行业激烈的竞争正当时，临阵换帅带来很大不确定性，且现在的万科基因已经改变。以前的大股东华润是甩手掌柜，现在万科大股东易主，深铁接过大棒后能否与现有的管理团队很好融合，还得打上很多问号。

在今年在3月份的万科业绩会上，总裁郁亮曾表示，深铁给予了万科四个支持，支持万科的混合所有制结构、城市配套服务商战略和事业合伙人机制，管理团队按照既定战略目标实施运营和管理、深化“轨道+物业”发展模式。

但在公布深铁成为大股东后，就传出万科薪酬调整，还有网传跟投制度也受影响。无论这与大股东变动有无联系，但变化在发生。

所以万科现有的事业合伙人制度、项目跟投制度将如何演变，是否真的能得到深铁的持续大力支持，仍需要继续观察。

2、万科业绩怕是难以再拾回往日荣光。

今年前五个月销售金额万科已落后于碧桂园。在调控背景下，各个房企的销售金额的增长基本都放缓，大部分环比出现倒退。万科今年5月销售额环比倒退16.4%，碧桂园则环比倒退10.3%，而恒大则保持环比正增长1%。

由于去年国庆开始和今年三月的两波调控政策（一二线限购、三四线去库存政策），三四线城市的受益于外溢效应，销售增速和均价都明显快于一二线。

5月24日国务院决定未来3年改造棚户区1500万套，进一步提高棚户去货币化安置比例。根据四川棚改货币化安置报告，货币化安置对象80%选择购买商品房。棚改货币化安置的比例提高有利于加速商品房去化。

三四线线城市货币化安置占总的货币化安置比例大致为80%，根据天风证券的测算未来四年，三四线城市棚改货币化安置每年去三四线库存2亿方，这个数字相当于三四线 16 年底的狭义库存（待售面积）。

根据发达国家的经验，城市集中度越来越高，一二线的房地产需求更有支撑，但是基于因城施政的调控政策和棚改货币化安置对三四线的更利好，著名的三四线之王碧桂园取得快速增长也就不足为奇了，今年万科是追不上了碧桂园了，而下半年一线及核心二线城市的调控效果将会越来越明显，万科还将被恒大超越。看下万科和恒大的土地储备结构就行了，万科的土地储备集中在一二线城市，恒大则较为平衡。

在总的土地储备数量上，万科在建及规划中的项目权益建筑面积分别为3622万和3656万平米，而恒大和碧桂园土储分别是2.29亿平米和1.25亿平米，土地储备增加也意味着杠杆增加，这暂时不讨论。

单单从土地储备数量看，恒大和碧桂园更占据优势，即使面临调控，由于早早的均衡布局，有一定的降价空间加快周转，维持增长。

万科过去失去了增加土储的好时机，现在面临的的土地市场是激进的，面粉贵过面包不再是个案，而已经成了普遍现象，对于万科来说，现在无疑是最尴尬的时刻。买高价地，意味着承担未来的经营风险；不买，则可能现在就被挤出市场。

而从2016年和今年前5个月三家企业拿地的节奏看，碧桂园和恒大都回归聚焦于一二

而万科则集中在二、三四线城市。1-5月万科累计拿地金额约674.5亿元，拿地面积1213.7万平方米，同比增长23.71%，主要城市是长三角地区的嘉兴、昆山、徐州、常熟、南通，以及珠三角地区的中山、东莞，还包括京津冀地区的唐山。

值得注意的是，今年万科在佛山拍下一块自持比例100%，70年不出售的住宅用地，加上在北京、广州不同比例的自持项目，已拥有5宗自持地块。当然，这或是万科自身计划在长租公寓布局，但是中国的租售比低，假设租金回报率为3%-4%，扣除税费、资金成本等，长租公寓的收益率之低可见一斑。自持对以快周转的开发商的资金要求较高，也只有杠杆较低，资金充裕的万科能拿下这样的项目，但这也反映出万科在现在竞争激烈的土地市场的尴尬境地。

根据克尔瑞研究报告，2016年上市公司高价地情况如下图，万科、恒大和碧桂园都处于比较占比较低水平，而万科从比例上要高于恒大与碧桂园。

可肯定的一点是过去万科称霸房地产业主要原因就是踏准了房地产周期。从拿地的节奏看，恒大和碧桂园受益于三四线去库存，回笼资金能重新布局一二线，而长期看一线和二线的需求更有支撑，这种逆周期增加土储在节奏上踏得更准

房地产黄金时代是不是过去不可确定，但可以确定的是万科的黄金时代已经结束。

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