各乡（镇）人民政府、县直各有关单位：

《天镇县老旧住宅小区物业管理服务提升行动实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。

特此通知

天镇县人民政府办公室

2023年5月30日

（此件公开发布）

天镇县老旧住宅小区物业管理服务提升行动实施方案

为深入贯彻落实党的二十大精神，坚持在发展中保障和改善民生，着力解决好人民群众急难愁盼的热点难点问题，切实加强和改进物业管理服务工作，推动全县物业管理服务水平提升，满足人民群众不断增长的美好生活需要。根据大同市人民政府办公室《关于印发大同市老旧住宅小区物业管理服务提升行动实施方案的通知》（同政办函〔2023〕48号）的指示要求，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的二十大精神，坚持问题导向，坚持以人民为中心，坚持以完整居住社区建设为目标，消除老旧住宅小区物业管理服务的空白点，推动物业管理服务专业化、标准化、社会化、智能化、法治化发展，实现老旧住宅小区物业管理服务提升。

二、任务分工及目标

（一）县人民政府为老旧住宅小区物业管理服务提升行动实施的责任主体，统筹计划安排，落实相关资金；玉泉镇、谷前堡镇人民政府具体实施；县住建局、房产服务中心负责对老旧住宅小区物业管理服务提升行动实施加强指导协调。

（二）纳入老旧住宅小区物业管理服务提升行动范围的小区包括以下几类：

1、之前引进的物业服务企业因经营不善退出，目前无人提供管理服务的老旧小区。

2、实施自治管理且物业管理服务水平低下的老旧小区。

3、社区托管，物业管理服务标准较低的老旧小区。

4、原则上纳入老旧住宅小区物业管理服务提升行动范围的小区投入使用年限不低于20年。

（三）天镇县今年3个老旧住宅小区计划纳入物业管理服务提升行动计划，年底前全部完成，具体任务分配如下：

2023年老旧住宅小区物业管理服务提升行动计划表

乡镇

玉泉镇

谷前堡镇

小区数

2

1

（四）老旧住宅小区物业管理服务提升行动围绕建立组织、完善制度、补齐设施、提升服务等方面，切实提升老旧住宅小区物业管理服务质量，提高居民生活的幸福感。纳入老旧住宅小区物业管理服务提升行动的物业服务标准参照《大同市普通住宅物业服务等级标准》五级标准，不得低于老旧小区管理服务现状，物业费按照物业合同双方自愿约定收取。今年任务完成后，下一年度按照标准，对上一年度因物业服务企业退出等原因导致物业管理服务标准降低的老旧小区进行常态化提升。

三、主要内容

按照《山西省加强和改进住宅物业管理工作三年行动计划（2021－2023年）》（晋政办发〔2021〕55号）要求，实现“三个全覆盖”，老旧住宅小区物业管理服务质量得到明显提升。

（一）完善老旧小区配套设施

1、紧密结合老旧小区改造、城市更新行动、完整居住社区建设、绿色社区创建等工作，充分征求居民意愿，因地制宜，解决老旧小区内居民迫切解决的屋顶漏水、管道老化、道路、排水、安防等设施破旧损坏问题；利用专项资金或引入第三方投资增设门禁、电动自行车集中停放充电、养老托育等与生活密切相关的服务设施；加强适老及适儿化、无障碍设施建设，解决“一老一小”方面难题；积极推进周边地区服务设施、公共空间共建共享，构建社区生活圈。

2、发动居民共同制定体现集体意愿的改造方案，积极配合施工，参与监督和评价。乡镇、社区逐一摸底核实、登记造册，科学编制改造设计方案并公示，做到“一区一档”；相关部门优化审批手续办理，抓好设计、施工等全过程验收，安全施工，科学统筹，避免反复施工扰民；鼓励电力、供水、供热等专业经营单位将纳入范围的老旧小区配套设施优先纳入年度更新改造计划并依照法定程序接收改造后专营设施设备的产权，负责后续维护管理。

3、采取租赁或共用模式，解决老旧小区内社区服务办公场所和物业服务企业物业管理用房。

（二）提升老旧小区物业管理服务水平

1、健全组织机构。各乡镇建立党组织领导、社区（村）负责的物业属地管理体系，配备物业管理的组织机构和人员，明确职责分工；指导选举业主委员会，尚不具备条件的，牵头组建物业管理委员会，代行业委会职责；推动物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会党组织建立，做好党建工作，暂不具备条件的选派党建指导员开展工作。

2、完善制度建设。建立物业行业监管部门每月分析研判、各乡镇每周联席协调、社区网格每日走访巡查等制度；建立以社区党组织为领导核心的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，开展“双向进入、交叉任职”，畅通沟通渠道，组织居民积极有序参与小区管理和建设；督促业主、业委会和物业服务企业全面履职尽责，定期开展业主满意度调查；依托基层人民调解组织、联席会议、律师、网格员等力量，及时化解矛盾纠纷。

3、压实属地管理。各乡镇履行属地管理主体责任，加强日常监督管理，将物业管理服务纳入基层治理全过程，完善住宅物业长效机制：建立“乡镇吹哨、部门报到”工作机制，推动公共服务和执法进小区：社区居民委员会、业主委员会（物管会）、物业服务企业等单位共同参与的小区建设管理，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。强化物业行业监管，开展社区物业工作人员的法律法规等专业化知识培训，提升监督检查、协调处理问题能力。

4、引入专业服务。广泛征求居民意见，采取招投标模式引进优质物业服务企业提供专业化管理服务，推动老旧小区物业管理服务常态化、长效化。暂不具备专业化物业管理服务条件的，由乡镇通过社区居民委员会托管，聘任专业化物业经理组织提供物业管理服务，提高物业管理服务标准。鼓励老旧住宅小区按照完整社区标准，探索“物业＋生活服务”模式，满足居民养老、托幼、家政等多样化多层次居住生活需求。

5、强化行业监管。加强物业招投标、解聘、备案、业主满意度调查等关键环节监管；加强按照合同约定提供质价相符的物业管理服务监管；加强收费及服务标准、公共收益等内容公示；加强行业自律，督促企业开展人员学习培训，提升服务能力；加强小区内消防、电梯、有限空间作业、高空坠物等方面安全防范工作，确保不发生安全事故，保证居民生命财产安全。

6、发挥主体作用。培养业主主人翁意识，保证业主的“知情权、选择权、监督权”。引导业主主动履行权利和义务，参加业主大会，参与居民满意度调查，共同监督物业管理；引导业主对小区内违反物业合同、管理规约和法律法规的行为，及时阻止并上报社区和相关行业部门；引导业主培养“从我做起，与文明同行”的良好习惯，杜绝发生违章建筑、破坏建筑结构、住改商、违规收费等现象。业委会（物管会）认真履行职责，搭建居民沟通议事平台，及时响应诉求，解决问题，提高小区事务和问题诉求的协调解决效率。

四、组织机构

为了加强老旧住宅小区物业管理服务提升行动的组织、协调、领导工作，成立工作领导组，负责组织领导、协调推进、督促检查等工作。

组  长：  张 策  县人民政府副县长

副组长：  罗光宪   县住房和城乡建设管理局局长

成  员：  谢永峰  县住房和城乡建设管理局副局长

      高永胜   县社区治理服务中心主任

      宋高旺   县房产服务中心主任

      杨文贵   玉泉镇副镇长

      贺海峰   谷前堡镇党委副书记

      赵恒春   县政府办公室科员

      石威兵   县房产服务中心物业管理办公室主任

工作领导组下设办公室，办公室设置在县房产服务中心，办公室主任由宋高旺兼任。各乡镇根据实际情况分别成立工作领导组。

五、实施步骤

（一）动员部署阶段（2023年6月）

及时召开老旧住宅小区物业管理服务提升行动部署会议，从实际出发，摸清底数，明确具体任务，建立任务清单、台账，制定“一小区一方案”。加强组织指挥调度、日常协调、督促检查、考核管理等工作。

（二）全面推进阶段（2023年6月－10月）

按照实施方案要求，结合工作任务和业主需求，细化分解任务，全面推进老旧小区的设施改造和物业管理服务覆盖提升工作。根据业主的满意度调查结果和真实意愿，推动辖区内住宅小区物业服务企业的整改、退出、引进工作。

（三）验收巩固阶段（2023年11月一12月中旬）

对老旧住宅小区物业管理服务提升行动进行验收总结，巩固工作成果，建立健全老旧住宅小区物业管理服务“常”、“长”机制，保证老旧住宅小区物业管理服务稳定长久运行。

六、相关要求

（一）加强组织领导。各乡镇、各部门要高度重视老旧小区物业管理服务提升工作，建立相应的工作机构和工作制度，统筹协调、调度推进，及时解决问题，确保此项民生事项落细落实。

（二）精心组织实施。坚持实事求是，在充分开展调查研究的基础上，明确工作目标，细化工作措施，分解工作任务，健全工作制度。严把老旧住宅小区物业管理服务承接入口关，严把老旧住宅小区设施设备改造升级工程质量关，严把老旧住宅小区物业管理服务提升交付验收关，有力推动提升行动见成效。

（三）加大宣传引导。充分利用各类媒体，全方位、多角度宣传老旧住宅小区物业管理服务提升行动工作的重要意义，宣传“美好生活共同缔造”理念，广泛发动群众参与，营造共建共治共享的良好氛围。坚持群众路线，主动接受舆论监督，及时解决群众反映的问题，积极回应社会关切。

（四）加强监督考核。按照实施方案的时序进度完成工作，完成一项验收一项，验收一项交接一项。县政府组织专门人员采取定期和随机检查相结合的方式对老旧住宅小区物业管理服务提升工作完成情况进行监督，并将老旧住宅小区物业管理服务提升完成情况纳入2023年度目标责任考核内容，对各乡镇进行考核。

附件：

老旧住宅小区物业管理服务提升标准

一、采取引进物业服务企业模式的标准，参照《大同市普通住宅物业服务等级标准》五级标准，不得低于老旧小区管理服务现状，物业费按照物业合同双方自愿约定收取。

二、采取自管或社区兜底模式的标准按中共山西省委政法委员会《关于开展“设区市无物业管理小区清零行动”试点工作的通知》（晋政法明电〔2021〕11号）规定执行。

三、物业管理服务质量考核成绩按照合同约定由综合考评和日常检查两部分组成。考核成绩计算方法为：考核成绩=40%综合考评成绩+60%日常检查平均成绩，考核标准分为优秀（居民满意率在85%以上）、合格（居民满意率在70%以上）、基本合格（居民满意率在60%以上）、不合格（居民满意率在60%以下）。

四、考核内容由各乡镇按照合同约定内容制定并进行逐项考核。不限于房屋维护、设施设备管理、环境卫生、维修维护、秩序维护、绿化维护、社区文化、安全、投诉处理等内容。

五、日常检查由各乡镇、社区等实施，为全年不定期巡查。主要查看合同履约情况；征询业主对物业管理服务的意见、建议；12345相关工单的数量及处办情况。根据检查实际情制定物业管理服务提升计划，督促整改。

六、采取奖补方式的资金应逐年递减，原则上奖补期限不超过三年。物业服务企业通过提升管理服务，积极培育业主消素意识，引导业主主动缴纳物业费，形成业主自我消费、自我选聘的良性机制。对于物业管理服务不高、多次整改不到位的物业服务企业，应及时按照法律规定解聘并追回奖补资金。

七、各乡镇加强业委会（物管会）履职情况监管，指导协助开展日常工作，加强重大事项监督，加强换届审计，对业委会（物管会）作出的违反法律法规和议事规则、管理规约的决定及时纠正，造成严重后果的移交相关部门处理。