房产交易中可能会碰到产权人是无民事行为能力人，这类情况房产该怎样交易？

今天小编简单为大家介绍，房产交易中面对“无民事行为能力人”这些事。

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民法是如何规定民事行为能力的判断标准的？

完全民事行为能力人

十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人；

视为完全民事行为能力人

十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人；

限制民事行为能力人

八周岁以上不满十八周岁的未成年人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；不能完全辨认自己行为的成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动。其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意；

无民事行为能力人

不满八周岁的未成年人、不能辨认自己行为的成年人都是无民事行为能力人，均由他的法定代理人代理民事活动；无民事行为能力人实施的民事法律行为无效。

02

无民事行为未成年人名下房产出售如何进行？

通常办理房产交易过户手续时需要父母身份证，父母及未成年人户口本、结婚证、出生证明、房本，依据各不动产登记中心要求可能还要提交监护公证、过户时需父母共同到场或只需单方到场。

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无民事行为成年人名下的房产出售如何进行？

Step01

向人民法院申请认定房屋产权人为无民事行为能力人；

Step02

由无民事行为能力人所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定监护人；

Step03

监护人作为产权人的法定代理人向房地产登记机关申请办理交易过户手续。

注：根据我国《民法通则》第十八条：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”因此房地产登记机关会视具体情况要求监护人提供为产权人利益而出售房产的证明文件或作出必要的承诺。

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监护人有哪些权利和义务？

精神病人、失能失智老人等无民事行为能力人，由于无法作出真实的意思表达，因此法律为之设定了监护人。由此，监护人便负有了对上述人员在生产、生活中的照管以及代为行使相关权利的职责。

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常见的房产纠纷有哪些？

监护人滥用权利卖房

监护人如果为了保证被监护的无行为能力人正常生活而必须进行房产出售好保留证据之后再进行房产交易。而如果监护人无法证明其出售被监护人房产具有正当理由，那么就是属于滥用对被监护人财产的处分权，为此应当承担赔偿责任。而我国侵权责任法规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

夫妻一方擅自卖掉共有财产

如夫妻双方共有一处房产，其中一方为无民事行为能力人，另一方为法定监护人也无权擅自卖掉二人共有房产。作为监护人理应履行监护职责，保护被监护人的人身、财产等合法权利，除被监护人利益之外，不得处分被监护人的财产。如买方不属于“善意”取得的话，该房产合同一般被认为无效。

监护人自作主张放弃继承

被监护人虽为无民事行为能力人，但仍享有继承权。法定监护人一般不能代理被监护人放弃继承权。若代为放弃继承权，则明显损害到了被监护人的利益，这种代理行为会被认为无效。

来源：北京房产交流群

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