据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）统计， 2017年4月至2018年3月，国际购房者在美国购买了价值共$1210亿的住宅房产，遍及美国数十个州。

无论你是国际投资者，住在美国的外国人, 还是生活在美国的第一代移民， 在一个不熟悉的市场买房，多少有点让人担忧。本指南会帮你了解一些房地产业的基本信息，但无法完全解决买房的实际问题。请咨询有经验的专业房产经纪人、律师、抵押经纪商以及会计师，会带来的更大的收获。

确定如何使用所购地产

在开始地产搜寻前，重要的一件事是要提前计划，即买房之后，你将怎么使用它。

作为一所度假房？作为在美国做生意期间居住的房子？为孩子将来在美国读大学准备的房子？一项投资？一个长期的居所？

仅在美国购买一套住宅， 并不会给一个外国人任何合法居留的权利和身份的特权。如果希望在美国停留超过一般签证允许的时间，应该请一位移民律师帮忙。

确定房产的基本用途以及想在多长时间内拥有它后，就可以将这些信息提供给带你一起找房和买房的房产经纪人了。

了解美国房地产市场的运作

美国地产业的运作方式与中国有很大差别。在美国， 每个州在房地产交易活动中， 包括使用何种购房合同、成交方式乃至交易双方的责任与义务等方面，都有着不同的规则。

值得注意的几点美国房地产情况：

1. 在美国，房地产的名单信息由房产经纪人列在多个房源名单中，客户可以通过房地产网站，如 Zillow等，浏览房源信息。在其他很多国家和地区，房地产业属于分散经营，购房者必须去一个又一个中介寻找合适的房源。

2. 在一些国家，需要给帮你物色、带你参观房源的代理人一笔经纪人费。而在美国，销售佣金由卖方支付，所以买家通常不需要向经纪人方支付费用。

3. 在美国，房产经纪人需要执照。每个州的许可法根据经纪人的受教育程度、资格证考试的类型和难度，对代理人取得资格证之后，还需要继续学习有着不同要求。资格证系统是为了保证房地产经纪人有带领客户寻找房源、评估房源并为房产融资的资格。

外国的买主可能也需要考虑有关货币兑换、国际转款、银行系统、跨国税收以及会计问题、货币和家庭用品的进出口限制等问题。花时间了解如何将美金转换为你的本国货币，无疑能让购房变得更为容易。

与当地房地产专家合作

房地产购买者，特别是外国房地产购买者，应该寻找一名合格且经验丰富的房地产专家在整个房地产购买过程中引导你。如果一名经纪人参加过相关的培训，他可以获得国际房地产专家（CIPS）资格证。

如果英语不太流利, 或者更希望说母语，那可以选择会说你母语的经纪人、律师、检查人员乃至银行经理。虽然他们很可能提供用你的母语书写的标准房地产资料，但在完成交易时，你很有可能还需要签署英语文件。

可以向合伙人咨询推荐人选、在网上搜索信息、在房地产名录上查询当地房产专家及他们的参考资料。这需要花费一定时间，但最终，这些专家提供的专业服务会帮你更轻松地找到合适的房产。

寻求贷款

合格的外国购房者在交了30%-40%的首付金后，很容易申请购房贷款。 很多银行要求外国购房者在该银行有一定数额（至少10万美金）的存款，而有些银行将贷款额度设为了一到两百万美金。当然，你可能也需要提供一份至少三个月的存款证明。

美国房贷市场提供多种安全可靠、可负担的房屋抵押贷款。在美国，申请房屋抵押贷款之前，需要开始建立信用并得到良好的信用评分。首先，可以通过申请美国的银行账户和信用卡账户积累信用评分。其次，应该确保纳税申报单上报告了你的所有收入。贷款方通过收入信息，确定他们愿意贷款给你买房的具体数额。

当需要申请抵押时，可以考虑全球经营的主要银行。这些银行具有核实你在其他国家信用建立的相关经验，并且他们会帮助你在美国买房。

你不需要是美国公民或持有绿卡，但是需要有自己的个人税号ITIN。这是专门给没有纳税人识别号和无权取得社会安全号SSN的在美外籍人士的交税处理编号。

ITIN可以由美国国内收入署 (IRS) 或由经IRS批准的专业会计师颁发。若要申请ITIN，你必须用英语或西班牙语填写W-7表格。在W-7表格上，你将需要填写申请的有效理由。

根据你的国籍，可能也需要出示有效期内的护照、签证和两个及以上有照片的身份证明，如驾照等。

告诉经纪人你在找什么样的房源和预算。花点时间告诉代理人在你的国家的买房过程，并且询问这和在美国市场买房有什么不一样。了解的越多，在之后进入到谈判环节的时候，就会越轻松。

可以，使用全部现金购买是允许的。但是，美国法律规定，超过一万美金的现金交易必须向联邦政府汇报。汇报需包括所有与交易有关的人（购房者、房产中介、律师以及产权公司）的相关资料。政府想了解你的资金来源是否为合法所得。

现金购房者有可能可以节省部分申请抵押的费用、贷款发放费用、房产评估和产权保险费。

是的。买方通常需要支付产权调查和保险、法律以及记录费用，总计约为总交易额的1%-2.25%。例如，如果购买了价值30万美金的房产，需要交额外的3000至6750美金。

一名外国房产的所有者在其本国的纳税义务，根据购买者所属国家是否与美国签有税收协议而定。应该向一名熟悉你本国纳税条约的税务律师咨询相关问题。

美国政府要求外籍人士根据租房的所得净收入（房租减去支出），缴纳相应的美国个人所得税（州税和联邦税）。如果没有及时上交纳税申报单，则可能会被收取30%的租房毛收入。即使你早年因为投资蒙受了损失，而且并不欠政府任何税收，仍然必须及时上交纳税申报单，否则就可能会被通知缴纳罚金。

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