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这几年，随着我国的人口老龄化以及城市化走向尾声，房地产行业也从“黄金时代”走向了黯淡无光的“黑铁时代”，国内房地产公司的股票价格也是节节败退，从2022年至今，房地产板块整体跌幅接近30%。

但近日，巴菲特掌管的伯克希尔哈撒韦公司开始建仓美国房地产股票，他们在二季度花了8亿美元买入美国前四大房地产开发商中的三家，分别是霍顿房屋（DR Horton）、NVR、以及莱纳建筑（Lennar）。

按道理，美国早已完成了城市化，理论上房地产行业也应当是“黑铁”了，巴菲特为什么还会投资房地产股票？

巴菲特曾经说过，

“It's far better to buy a wonderful company at a fair price than a fair company at a wonderful price.”

意思是，以合理的价格购买一家优秀的公司，远比以优秀的价格购买一家合理的公司要好得多。

其中有两点很重要：一是合理，二是优秀。

01

合理的价格

我们先来看看2023年以来，这三只股票的表现：

霍顿房屋（DR Horton）：涨跌幅18.06%，年化收益率23.32%；

NVR：涨跌幅28.26%，年化收益率36.93%；

莱纳建筑（Lennar）：涨跌幅22.72%，年化收益率29.50%。

对比来看，标普500指数今年的涨幅是13.91%，年化收益率为7.88%。可以说，这三家地产公司远远跑赢了标普500指数。

再看一下这三只股票的PE（市盈率）和PB（市净率）：

根据表中数据可知，这三家美国房企有着低负债率、高ROE、高成长性的共同特征。

而且在今年美股整体上涨的情况下，企业的整体估值都偏高，相比较而言，这三只股票的PE、PB都相对较低。

所以说这三家房企的价格合理，也不无道理。

02‍

美国房架飙升‍‍

那“优秀”又从何说起？这主要是由于这两年美国房价飙涨。

首先，美国房价上涨是过去三年美国通胀大环境的表现：

政府发钱：疫情期间为了刺激消费，美国直接给居民发现金，居民储蓄增加。

工资上涨：疫情的冲击导致美国劳动参与率下降，比如一些无法居家办公的服务行业人员，由于直接面对疫情威胁，这类工作者不愿意回到工作岗位。劳动力短缺最直接的影响就是劳动力成本上涨，工资增加。

利率下降：2020年，美联储来了一波降息，美国30年期抵押贷款固定利率仅为3%左右，月供压力相对低。

发钱让老百姓有了交首付的钱，涨工资让老百姓有钱交月供，而低利率降低了居民买房的成本，三大要素直接刺激了美国居民的买房需求。

虽然买房需求爆发，但是盖房子需要时间，供给相对滞后。

当供给小于需求时，价格就会上涨。所以，与疫情之前相比，美国房价上涨了46.13%（标普Case-Shiller房价指数从2019年12月的212.248涨到2023年7月的310.158）。

另一方面，美联储的持续加息，使得房贷利率也随之上升，理论上，利率上涨意味着购房成本上涨，会压抑一部分购房者的购房需求。

但是，此时的美国房市出现了一个反常识的现象——新房销量和售价的韧性非常强，美国新房销量一直维持在较高水平，甚至高于疫情之前，而且新建住房售价仍比疫情之前高36%。

为什么会这样呢？

2020-2021年，美国房价上涨，利率下降，很多人选择在这个时候购房，并将自己的抵押贷款利率锁定在3%左右。但是2022年3月以来，美联储持续加息，美国30年期固定抵押贷款利率的平均水平从两年前的3%上涨到了8%左右。

一方面，高利率造成了锁定效应——在3%的利率水平下购买房屋的人，并不愿意在7%的水平下卖房、换房，这就导致二手房供给减少。Realtor.com的数据显示，美国2023年6月挂牌待售房源数量比去年同期减少了26.2%，比2019年6月减少了28.9%。

另一方面，一些建筑商借此机会推出了新房激励措施（比如购房前两年利率下降至5%左右），这导致新房销售的相对优势上升。根据Redfin的最新分析，到2023年第二季度，新房销售占全市场独立屋销售的约三分之一，而在大流行前，这一比例约为14%。

二手房供给的减少，叠加8%左右高利率水平的双重因素，导致人们将目光转向新房，刺激了购房者对新房的购房需求，毕竟买二手房可不会有利率优惠。

长期来看，虽然美国房地产已经过了最火热的巅峰期，但是供需缺口还长期存在——2015年至2021年，美国每年新增家庭数量平均为153万户，同时新房的平均开工率为每年88.9万户，良好的人口增速，源源不断地为房地产创造需求。房地美公司最新预测也显示，全美的住房缺口约为380万套。

这就意味着，美国房地产市场仍旧处于上行通道。

而且，短期来看，市场普遍预期，美联储即将在年底结束加息，明年年初开启降息周期，届时房贷利率将大幅下降。这也将对房地产市场带来更多暖意。对于巴菲特这样的投资者，这正是提前布局的窗口时机。

03‍

以美为鉴，

成熟的房地产行业走向何方？‍‍

美国虽然已经步入城市化，但头部房企却能达到40%左右的净利润增长率，次贷危机之后，美股更是出现多只10倍地产长牛股，与我国当下房地产业形成了鲜明的对比。

这是为什么呢？

我们梳理了美国房地产的特征，希望可以从中获得一些启发。

1. 危机过后，行业集中度持续上升。

2008年次贷危机后，美国住宅建商数量腰斩，房地产规模萎缩的同时，一些中小房企加速出清，大型房企瓜分市场。美国销售量TOP5的房企市场占有率从2003年的14.3%直接提升到2021年的26.7%，近乎翻倍。

不仅如此，美国房地产行业并购比较频繁，这也进一步增加了行业集中度。比如霍顿的收购活动开始于1994年，莱纳于2000年收购U.S home直接使公司规模翻倍，并发展成为美国最大的住宅开发商。

行业集中度的提升稳固了房地产行业龙头企业的地位。

2. 房地产业以运营服务为主。

美国住房市场，存量交易是主导，这直接导致美国房地产运营和居住服务相关产业占据了价值链的主导地位。

在美国，住房的主要特征是提供居住服务，开发投资居于次要地位。这就与中国过去增量市场主导下的大规模开发建设为主存在明显的区别。

3. 房企专业化程度较高、细分领域较多、企业规模较小。

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美国房企的专业化细分程度很高，按地产类型划分可分为住宅地产、商业地产和工业地产。按照行业形态，则可以分为开发建设商、投资运营商以及物业服务商三大细分领域。

也就是说，每一类房产，都有其对应的细分业态。以巴菲特购入的霍顿房屋为例，这家公司就属于开发建设商，主要负责住宅建设的相关服务（类似中国的房地产开发商）。

霍顿这类大型的建商会把房屋承包给一些小型建商，不同的建商也有自己更擅长的领域，比如公寓、独栋别墅等，这样细分下来，专业化程度更高的同时，企业规模也相对更小。

之前，在《》这篇文章中，我们就提到，过去20年，中国的房子更多地被当成是“投资品”，但剥离这20年时代赋予房子的独特色彩，其实房子更本质上还是一个居住的场所。

未来大家购买房产会更加注重其质量。随着中国城市化进程进入尾声，人口增速断崖式下降，以及宏观政策对“房住不炒”的强调，很多企业也敏锐地意识到，房地产丰裕时代的存量博弈市场拉开序幕，产品质量开始成为核心竞争力之一。

看到美国房地产行业的发展历程，我们也会明白，即使目前中国房地产行业被蒙上了厚厚的一层阴影，但这并不意味着房地产这个行业会走入死局，而是会发展出新的行业格局和业态。

未来的中国房地产，其实并不是无可救赎的黑铁时代，而是朴素的青铜时代。

如果经得住高温的炙烤，也能被浇铸成恒久流传的青铜制品。

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