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开完亚运会，今天杭州楼市政策基本快脱光了，只剩下一条比基尼。

杭州在强二线的地位中肯定是排第一位的，但放松力度比成都还要大，可见杭州对房地产还是非常重视的，当然也离不开房地产。

我在杭州房产圈的朋友很兴奋，叫我赶快去买房，但现在能去买吗？说实话我是有点犹豫的，原因请看完我的文章。

我们先一起看看杭州今天出台的新政。

1、松限购：

-限购区调整为只有上城、拱墅、西湖、滨江4个城区，做到了因区失策。

本市户籍在这四个区限购两套，包括单身也从1套改为可以买2套了；非本市户籍，只要你有过社保或交税记录的，哪怕只交了1个月，也可以在杭州这四个区买1套。

-其余区域随便买。包括世纪城，未来科技城等热门板块，随便你买几套。

-法拍房不限购。

2、松限贷：

-首套（贷）认定大幅降低门槛，别的城市是按照城市来认定，杭州直接是按照限购区来认定。

在限购区首套房首付是25%，二套房35%，二套利率+30bp；

非限购区，首套房首付20%，二套30%，二套利率+20bp。

而且这次杭州的认房不认贷，基本把底裤都脱光了，比如你在限购区有一套房了，你再去非限购区买一套，首付还是两成。

又比如，你在世纪城或者未科等非限购区有3套房了，你再想去限购四区买房，你还可以按首套房来买。

这确实是释放了大量的投资名额，特别是对浙江各市县的人来说，不用那么麻烦去交社保，也可以马上买入杭州最热门的板块了，给了他们资产置换的好机会。

-延长二手房公积金贷款年限，二手住房房龄与贷款期限合计年限，由不超过50年延长至不超过70年。

3、减税费

我看一些人说增值税竟然没提及，事实上也已经隐藏在潜台词里面了。

之前杭州对于增值税的要求是限购区内才是“满五唯一”，而非限购区则是“满2唯一”，所以大家懂了吧。

今天开始，除了上城、拱墅、西湖、滨江4个城区外，其余的增值税也降到“满2唯一”了。

还有一些小细节的优化，比如无房户认定略有变化，摇号弃选、弃购，不再限制购房登记等等，都随着限购政策发生变化而改变了。

上周我们才写了杭州的稿子，当时也分析了杭州楼市的基本面

今天我就不再重复了，总的来说就是“寒风刺骨”，量价齐跌。

当时我也直言，亚运会之后杭州将会再次开启救市之路，现在也验证了我的判断。

今天的救市新政，最劲爆的莫过于放开了网红地段未来科技城和世纪城的限购。

不过未来的市场行情是和阿里等互联网巨头息息相关的，现在互联网的势头早就不能同日而语。

未科那边的房价从前年最高七八万跌到了五万左右，但想重回七八万就没那么容易了。

相反世纪城板块是最受浙江人青睐的，我杭州的朋友说，世纪城是全杭州最抢手，投资客最多，热度最高的区域，杭州没有任何其他一个板块是可以跟世纪城比，连限购的四区也比不了。

尤其在亚运会期间，有杭州本地自媒体称，奥体板块在亚运会期间二手带看量最多翻了3倍以上，根本不缺热度和购买力。

有的人不理解，为什么要放开世纪城那么好的地段，我相信杭州其实也是思量了很久，如果你只放开一些边缘区域，投资客根本就不买单，大家现在只认准核心区域。

现在的投资客非常珍贵，跟人才一样，强二线都在抢，杭州想要赢过别的二线城市比如成都西安武汉这些，就一定要拿出比他们更好的地段才行。

杭州因为新房二手房一直倒挂，大家都喜欢去摇新房，放开世纪城限购，避免前期投资客踩踏，让红盘继续火热起来，土拍也能不断创新高。还可以带动杭州其余板块，一举多得。

之前广州也是一样，放了番禺和黄埔的限购，其实道理都是一样的，放大鱼，去吸引全国的资金进入。

现在放开限购后，肯定会有一波全国的资金进入，但反弹就是出货的好时机。

那到底能不能现在去买呢？

现在世纪城大量放盘都是七八万单价的小区，当然也有五六万急卖的笋盘，能捡到笋盘还是很划算，如果是七八万，刚需改善买买自己住都可以，浙江市县的人去买也没毛病，毕竟你长期持有，比各市县房产还是要更加保值增值，或者为了下一代，买杭州都是不错的，毕竟杭州在强二线里面，是排第一的。

但投资客去买，你就得去算算投资回报率了，除非是笋盘，否则七八万买入，三五年内想赚多的钱还是有难度的，毕竟后面的新房还是源源不断，你的二手房就面临大量的竞品，二手房价格就很难持续不断的上涨。

如果重回九万十万的高地，那外地人再去接盘，短期就是充当解放军了，估计要站岗很久。

如果站在全国投资的视野，通过对比就会感觉杭州投资的吸引力没那么大了，因为还有性价比更高的城市。

反正我是不会去买八九万的世纪城二手房，因为我可以花九万多十万买在深圳最有潜力的前海新房，长期持有，短期也可以买科技园的倒挂新房，我为什么要拿八九百万去买杭州世纪城100平左右的刚需三房？你想想刚需接盘的能力有多大？

如果5万多买杭州第二阶梯的未来科技城，我为什么不5万多去买成都最好的金融城？

我买杭州，只会参与买倒挂的新房，或者有明显捡漏的二手房。

因为杭州楼市的倒挂，卖二手房买新房，吃差价是很多人的想法，所以二手房的反弹就是出货良机，想要市场不去投机，就要直到新房二手房持平为止。

让我对当下的杭州犹豫的还有很多因素。

杭州居民杠杆率到去年年底已经达到了140%，居全国第一。

就连最爱加杠杆的深圳都只有94.7%了，所以杭州的楼市泡泡还没有吹干净，特别是投资客深度参与的区域，我暂时是不敢去买的，怕踩踏。

还有今天看到政策的其中一条也让我浑身一紧，杭州居然还要加大土拍力度！

从2016年开始，为了筹办亚运会，打造城市基建，杭州就开始疯狂卖地。

2016年，杭州卖地1574亿，全国第三；

2017年,杭州卖地2261亿,全国第一；

2018年,杭州卖地2443亿,全国第一；

2019年,杭州卖地2837亿,全国第一；

2020年，杭州卖地2521.4亿，全国第二；

2021年，杭州卖地3084亿，全国第二；

2022年，杭州卖地2200多亿，全国第二。

杭州是在疯狂卖地。

当然，房地产给杭州带来的城市建设做出了巨大的贡献，但也给市场带来了大量的住房供给。

所以杭州真的不缺房子，未来很长一段时间内也不缺新房供应，缺的是持续不断的接盘侠。

现在亚运会开完了，杭州每年的基建投资还有那么多吗？

杭州的实体产业除了电商带货遥遥领先，其他高精尖产业发展势头我是没有看到，而且杭州的人口流入也不如早几年那么猛了。

杭州今年上半年GDP增长甚至还不如成都，所以我对杭州并没有杭州人那么乐观。

杭州楼市之所以可以从2015年一直长红七八年，除了杭州能踩对时代红利之外，和杭州当地的房地产调控也有很大关系。

这一次，杭州调控放松后，估计各个地方会涌入一波购买力，但要想持续不断的有购买力推动房价，归根结底，还是得回归到杭州的经济和人口基本面才行啊。

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