商业体量指的是真正用来做购物中心、商业街的建筑面积，市场宣传的商业体量“注水”严重，很多是地下车库、办公、酒店等所有配套合计的“总建筑面积”口径。

购物中心除了城市商业存量过剩、以及地段问题带来的生存威胁外，还要一个重要的威胁因素，也就是自己的'个头'大小，即商业体量的问题。事实上，这个问题在现在的城市大型综合体当中，不仅是一个很头痛的问题，而且里面有不少门道，如果没有很好把握，散户投资人往往就要吃暗亏。

11月27日，融创中国以人民币152.69亿元收购云南城投集团持有的环球世纪、时代环球各51%股权，据悉，两个被收购公司在成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个目标项目，总建筑面积约为3071.6万平方米，包括三岔湖项目、眉山黑龙滩项目、长沙未来城、拉萨圣地天堂酒店等。这是融创继收购万达后，又一次大手笔买买买。

而在这次收购中，就包含着一个巨无霸项目——成都新世纪环球中心，这个世界单体面积最大的商业体，总占地面积约1300亩，总建筑面积约176万平方米，堪称是商业综合体中的航母。它是一个集游艺、展览、商务、传媒、购物、酒店于一体的多功能建筑，由中央游艺区和四周酒店、商业、办公等部分组成，是成都市的娱乐天堂、购物天堂、休闲天堂和美食天堂。

由于实在太大，至今里面还有很多商铺没有开张，一个建筑面积达176万平米的综合体到底有多大？成都环球中心的主体平面是500米*400米，也就是说，绕建筑物一圈就要接近2公里。这么大的一个巨无霸，到现在已经转手两次了，早先的估价是650亿，现在卖给融创51%的股份，打包了这么多项目，总计153亿不到。有人说孙宏斌捡漏，有人说捡破烂，不管如何，这背后的事实是，如此规模的综合体近年来经营业绩一直不佳，才导致两度换手的命运。

在西方发达国家，比如说美国，购物中心的体量大多数在10万平米以内，如果能够达到10万平米这个级别，那就可以称得上是大型购物中心了。不过在国内，这个定义现在发生了改变。

当下国内的大型购物中心数量已经接近6000家，由于每个城市都喜好'雄伟气派'的面子工程，综合体、购物中心也就越建越大，目前是这样分级的：1、规模在15万平米以上的购物中心，定义为大型购物中心；2、规模在10万~15万平米的购物中心，称为中型购物中心；3、规模在5万~10万平米的购物中心，称为小型购物中心。如此一来，规模5万平米以下的购物中心，也只能称之为'mini购物中心'或是'小微购物中心'了；而超过30万平米体量的购物中心，则可以称为'超大型购物中心'。

购物中心是不是越大越好？按理说，由于整个商业体的规模效应，如果购物中心的体量越大，自然产生的商圈效应就越明显，对目标消费人群的影响力就越大，这样，在竞争中就会居于有利位置，对经营是有好处的。但是，从另一个方面看，每个地方的消费市场就那么多，且商业体遍布全城，如果体量太过大，意味着支撑该商业的人口规模就要越大，在消费力不足的情况下，越大的商业体越容易出现亏损状态。同时，商业体量过大，意味着巨大的成本开支，从而导致抗风险能力降低，一旦经营不善，经营恶化、项目崩盘的可能性就越大。

由此看，购物中心的体量也并非越大越好。事物都有两面性，超大型的购物中心同样存在两面性，优点和缺点都非常明显。超大体量意味着全业态发展，商圈辐射能力强，对目标消费者的吸引力更大，这是优点；但是超大体量的商业体，往往当地目标消费市场无法支撑，造成消费力、购买力不足，很多需要外来购物力加以补充，容易受到经济景气度、消费环境等因素影响，产生经营潜在威胁，给生存发展留下隐患。

通常情况下，购物中心要根据自身所处的消费环境进行量身打造，有多大的消费市场就打造大多的体量，好大喜功、盲目自信、面子工程等等，任何脱离市场需求的，背离市场规律的商业行为，最终都容易受到市场规律的惩罚，如果散户投资人不了解这一点，盲目跟风，就很容易造成投资上的损失。

目前，购物中心主要存在零售商业、餐饮、儿童亲子、文体娱、生活服务、跨界集合店等六大业态，购物中心根据体量大小，以及不同城市、不同区域消费人口的不同特征，进行不同的矩阵组合。

大型购物中心由于空间体积大，环境整体适合于全业态发展，但是根据不同的市场定位，业态比重也有侧重。比如成都环球中心，最大的特色就是天堂岛海洋乐园，是一个高品质的室内恒温水上乐园，由造浪区、游乐区、汤池区、美食广场、洲际大饭店五大区域组成，面积巨大，可同时容纳近万名游客。

通常情况下，大型购物中心基本上是'全业态'发展，而对于一些中小型的购物中心来说，由于空间面积受限，在业态规划上，可能更偏重于'小而精'的特色，根据不同的市场定位，各自的特色也有所不同。

对于散户投资人来说，在购买购物中心商铺的时候，购物中心体量的大小，是一个很重要的考量因素，但一定要注意不要被'规模'牵着鼻子走。很多情况下，买铺的人往往容易被那些规模巨大、气势恢宏的大型购物中心所吸引，在没有详细考察其他指标的前提下，盲目跟风投资，最后造成巨大的损失。

这种例子已经很多了，比如在上海浦东的惠南镇，曾经就有一个超级大盘'五角贸易大楼'，完全按照美国五角大楼的规模和风格打造，被人称为'山寨五角大楼'，吸引了很多人热捧，卖出了很多商铺，结果10多年过去了，至今还烂在那里，被人们戏称为上海最大的'鬼城'。

规模大，并不是唯一的判断标准，在投资购物中心商铺时，规模大小虽然很重要，但是，还要结合地段交通、开发商实力、项目定位、消费市场等多方面来评估。上述的'五角大楼'就是因为地段偏僻、交通条件差，加上内部股权复杂，定位不合理等诸多原因，最后才导致项目彻底失败。

一个项目不要说存在这么多问题，在当前激烈的市场竞争中，哪怕有某个方面出一点小闪失，可能都会导致最终经营失败。因此，投资时不要一味被'规模'所迷惑，基于很多原因，即便是一些大开发商、大品牌，当面临超大规模商业体，也会出现难以驾驭、局面失控的情况，这也是'船大难掉头'所带来的局限性。所以，投资购物中心商铺，不要成为'规模项目'的盲目跟随者，而要详细调研项目，多方面分析，如此才不容易成为被割的'韭菜'。

首先，去头去尾选中间。也就是说，那些太大的购物中心，和那些太小的购物中心，都是存在风险的，在购买商铺时，往往可以第一时间就PASS掉。超大规模购物中心，前面已经说过原因了，那么太小的购物中心风险在哪里呢？主要是这类商业往往商圈效应小，市场竞争力不足，同时可能存在开发商（运营商）实力不足，业态规划定位不佳、后期经营管理能力差等问题。

选中间，就是选择规模适中的商业体。以二线城市为样本，可以按照这种逻辑：市级商圈选15万方~30万方，次级商圈选择8万方~15万方，社区商圈选择3万方~8万方，商圈与消费规模是相对应的，如此选择基本与目标消费市场能够吻合。举例说，假如是一个社区商圈，搞了一个20万方的大型购物中心，体量就过大了，这种地方最后往往都会因为周边消费力不足，生意很难做，容易出现空置率，许多商铺都要处在'关店门'的状态。

其次，去掉地段、交通条件不好的。这一点很好理解，如果是一个地段很偏僻的地方，交通也不怎么便利，突然冒出一个购物中心，这就要认真考察一下，是否值得投资了。除非已经有非常明确的城市规划，未来会成为人流集聚地、交通中心，比如说轨道交通等，否则就算再有能耐的开发商，最后都有作烂的可能。如果项目全部属于'小产权模式'，那就要更小心，无良开发商割韭菜最多的就是这种类型。近年来，这种情况在专业市场投资领域出现特别多，这方面笔者在写到专业市场版块时，后续文章会有详细阐述。

最后，预测目标人群和市场购买力。也就是说，一个购物中心，应该与当地（区域内）的人口、消费市场相匹配，如果购物中心体量太大，而这个地方的人口规模又不够多，也没有足够的消费能力去支撑这么大的商业，投资时就要非常谨慎，这一类购物中心未来会出现闲置商业，有些空置率会很高。另外一种情况，虽然当地的人口规模足够多，消费力也足够强，但是，这个区域内商业密布，竞争非常激烈，这种情况投资商铺时也要小心，因为，后期进入的竞争者存在时间（先后）、空间（好位置）等诸多劣势，即便是强品牌，也未必能够保证竞争中完全存活。出于'谨慎''稳健'的投资出发点，这一类的商铺也应该尽量少碰。