纽约的成功转型离不开城市更新! |
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正如它的第一个名字「新阿姆斯特丹」一样, 一直是一个迷恋商贸的港口城市。 ▼ 1920年繁忙的纽约港(来源:Britain from Above) 纽约最得天独厚的条件之一, 就是拥有多个港口和延绵的码头区。 纽约港的水终年不冻、港阔水深, 除了巴尔的摩,没有其他东部城市 比这里更适合发展商业, 纽约自然就成为了主要的货物吞吐港口。 ▼ 纽约 纽瓦克湾港口区 在19世纪中期, 纽约港的客运和货运量, 就已经超过了该国其它港口总和, 成为美国第一大港口。 ▼ 纽约具有连接海洋与内陆的枢纽优势 通过港口贸易,纽约港 平均每年有4000多艘船舶进进出出, 巩固了其在19世纪下半叶的商业主导地位。 而繁荣的航运, 也推动了滨水区制造业的崛起, 曼哈顿岛沿岸迅速成为工业带, 到20世纪初,纽约快速发展成为 美国最大的工业港口城市, 是一座因港而生、因港而兴的城市。 ▼ 纽约港,是世界最大的天然深水海港之一,沿岸分布着纽约、新泽西、纽瓦克等多个港口城市 然而时过境迁, 新的货运港口向建设空间更大、 腹地更深的纽瓦克湾区域迁移, 成为巩固纽约港国际地位的重要组成; 而纽约市河岸的众多码头, 却失去了原有的港口运输功能, 并且在城市「去工业化」的趋势下, 这些工业码头被废弃且沦为无人区, 曾经忙碌的码头, 纷纷被闲置而等待被重新利用。 ▼ 电影《美国往事》中大量的镜头,拍摄于纽约废弃的滨水工业带 (来源:《美国往事》剧照) 由此,20世纪末开始, 「如何处理闲置码头」 「如何通过港口更新为城市带来再次繁荣」, 成为纽约面临的重大挑战之一。 再到2012年, 飓风「桑迪」对纽约的海岸 和城市内陆造成的巨大破坏, 又促使这个问题变得更加急迫; ▼ 飓风「桑迪」对纽约海岸的破坏示意 码头的再利用 不仅仅需要考虑市民需求和经济效益, 还需要考虑对生态坏境的影响, 以及能否增加纽约在面对自然灾害时的 弹性和对抗力。 ▼ 曼哈顿岛滨水区比比皆是的绿地公园 在这个大背景下, 纽约近年来不断涌现多个 城市港口与码头更新的成功案例, 在改善码头环境、提升区域人气、 联结周边片区的同时, 更对城市的文化复兴、商业提升、 科技回归等起到积极作用, 提升了区域价值、创造了经济收益, 完成了不同时期的城市发展使命。 本文就聚焦3个最具代表性的案例, 与大家进行分享。 01 强化CBD吸引力 商贸港口变身纽约活力中心 (来源:Wikipedia) 在纽约众多港口中, 有一个被称为「纽约兴起的起点」, 是曼哈顿最古老的商业街区。 在美国还没有成为一个独立的国家之前, 无论是在「纽约」还是「新阿姆斯特丹」, 就已经有船只开始出入了。 这里,便是「南街海港」。 ▼ 南街海港区俯瞰 南街海港, 位于纽约曼哈顿下城东河岸边, 紧邻华尔街金融区。 不同于纽约下城商务区的摩天大楼林立, 南街海港却是一派低矮旧建筑、 海港老码头、鱼市场及老餐馆的 海港氛围的景观,别有一番风情。 南街海港的更新策略, 正是通过对历史街区的活化, 强化了城市吸引力并聚集了人气, 成功实现了从城市商务中心(CBD) 向城市活力中心(CAZ)的转变。 ▼ 南街海港区毗邻金融区、布鲁克林桥 港城文化的「原点」 过去,南街海港以码头、仓库为主, 到处是商店市场、酒店旅馆 以及林立的帆船,是繁华的商贸港口。 1625年,荷兰西印度公司 在南街海港建立了第一个码头, 运输来自世界各地 尤其是加勒比海地区的货物。 ▼ 1900年代的南街海港区(来源:Wikipedia) 来来往往的帆船带来了欧洲、中国、 印度等地的货物、丝绸、茶叶等, 再由此转至北美其他地方分销, 南街海港可以说是盛况空前。 1822年,富尔顿鱼市开张, 是当时美国东海岸 最重要的海鲜产品批发市场, 也是大西洋两岸渔业船只的终点。 ▼ 全美历史最悠久的富尔顿鱼市 (来源:Wikipedia) 而后,轮船取代了帆船, 由于轮船吃水较深, 就改在曼哈顿西边哈德逊河的 深水码头处停泊; 同时,布鲁克林大桥也正式通车, 替代了南街通往布鲁克林的渡轮; 还有,铁路的兴起, 也使得海运不再满足货运发展的需求。 多种资源和空间的限制下, 东河沿线新建成的其他港口变得更加受欢迎, 逐渐取代了南街海港的水运功能。 由此,19世纪后期, 南街海港开始逐渐衰落。 到20世纪中期,大部分码头被遗弃, 区域内的犯罪率开始大幅上升。 ▼ 南街海港停泊展示的船只 于是,从1965年开始, 南街海港开始着手进行改造和开发。 到今天,南街海港已重焕生机, 成为纽约最吸引人的地区之一, 53%在纽约过夜的游客会选择到南街海港, 24%在纽约游玩的游客会来到南街海港购物。 南街海港是如何实现成功转变的呢? ①. 三方协作,实现「保护与开发」的共赢 南街海港区在城市开发中,采用的是 「政策控制、企业开发、公众参与」 的开发模式,从而确保整个开发实现 「保护与开发」的共赢。 1965年,规划相关部门 对南街海港的老建筑进行了评估, 评定建于1811年的连排建筑 ——谢墨亨连栋屋(Schermerhorn Row), 具有特殊的历史价值。 1969年,城市规划委员会以此为依据, 将该地区建设更新计划的目标 由「拆除与再开发」改为「保护与复兴」, 并划定了四个半街区的港口保护范围, 并允许开设特色餐厅和滨水商店。 ▼ 南街海港历史区示意 劳斯公司,为南街海港区作了总平面规划, 在保护历史街区的前提下提出了3条建议。 第一,使富尔顿街成为区域的步行中心, 加强其与华尔街、东河的联系; 第二,在富尔顿街与南街角上建设新的市场; 第三,重建17号码头并增建滨水购物廊。 劳斯公司的开发计划出台以后, 却遭到了公众的强烈反对。 当地的艺术家与居民 要求修建「城市文化公园」, 将南街海港博物馆的空间与历史街区相连; 商贩们则担心开发对他们的生意造成影响; 历史保护主义者则质疑计划的建设规模, 指出它侵犯了1973年所制定的 「港口特别地区条例」。 ▼ 南街海港区步行空间 (来源:Wikipedia) 最后,城市当局与开发商 对开发计划进行了相应的调整; 政府也出台了专门的 《南街海港发展规划》文件, 对海港的自然条件、文化、历史建筑、 旅游、商业、经济等进行统筹的考虑, 最后确定了南街海港的开发 「以历史保护为主,商业开发为辅, 保存地方特色」的框架原则。 ②. 海港地标,营造浓郁的海港文化氛围 1967年,一个名为「南街海港之友」的 民间组织成立并开始募集资金。 在该组织的推动下,南街海港博物馆 成为南街海港区第一个改建开发项目。 ▼ 谢墨亨连栋屋 (来源:Wikipedia) 南街海港博物馆所在的建筑是谢墨亨连栋屋, 曾被用做船舶公司的账房和储藏室, 代表了纽约商业建筑的早期发展阶段, 被称为纽约最原始的「世贸中心」。 南街海港博物馆的藏品超过了26500件, 记载了纽约作为港口城市的兴起, 以及港口在美国经济和商业发展中的作用。 ▼ 南街海港博物馆外入口 (来源:Wikipedia) 博物馆外,15号及16号码头之间, 长期停泊着5艘博物馆船, 供游客身临其境地体验 古代的货船、渔船和渡轮等。 这5艘船中,有2艘被认定为国家历史地标, 有2艘被列入国家史迹名录, 还有1艘被用来作为纽约港的教育游船。 ▼ 户外博物馆保存的历史船只 (来源:Wikipedia) 此外,户外随处可见的路面铺装、 文物遗迹、景观装置等一系列海港标记, 共同营造出了一个与历史古迹建筑 协调一致的文化氛围。 ▼ 15号码头上的观景平台及座椅 除了静态的展示,博物馆内外 还提供了专业的讲解服务和教育见学项目。 这些项目从游览历史悠久的「船舶冒险」、 「街区步行」到体验「印刷和木雕」, 为人们了解纽约这个港口城市的 历史和环境提供了更丰富、更深度的体验。 ▼ 码头上的休憩空间 ③. 老旧建筑活用,植入新潮商业化功能 南街海港还利用遗存的历史建筑, 进行了适当的空间再利用, 并植入了丰富的商业化功能, 让海港催生出了更大的经济价值。 1983年, 第一个商业开发项目新富尔顿市场建成。 政府希望通过引入 当时非常流行的市场商业建筑, 将南街海港区变成纽约的知名旅游景点, 如同波士顿的昆西市场。 ▼ 改建后的新富尔顿市场,是一个3层楼的综合性商场 (来源:Wikipedia) 随后,在1985年, 17号码头也进行了翻新, 被改造成一个充满魅力的3层楼的购物商场。 这栋商场包罗万象,有新潮的店铺 以及餐馆、纪念品、酒吧、咖啡等。 ▼ 17号码头上的新商场,成为纽约最火爆的旅游景点之一 (来源:Wikipedia) 再到2018年, 17号码头在飓风影响后又进行了二次重建, 升级成为了拥有巨大的屋顶绿色花园的 商业综合体。 综合体内除了引进新的精品店、 特色餐饮和娱乐业态之外, 还打造了一个可以欣赏华丽海景的 开放的屋顶平台, 屋顶空间有6000㎡,能容纳500名观众, 用于时装表演、演唱会、首映典礼等活动。 ▼ 二次重建后的17号码头新商场 今天的南街海港, 整个街区主打时尚和潮流商业, 拥有潮流设计商店等新业态, 以及各类商店、餐厅及其他生活服务设施, 形成了以谢墨亨连栋屋为核心, 集餐饮、购物、娱乐为一体的 文化休闲街区。 ▼ 南街海港的步行街及商业 02 承载城市人口扩张 工业码头变身生态宜居社区 与寸土寸金、高楼林立、 极尽繁华的曼哈顿一河之隔的地方, 是一个叫做长岛市的地方。 长岛市南侧的猎人角, 是纽约地铁7号线 从曼哈顿到皇后区的第一站, 既是纽约典型的港口区,又是门户区。 ▼ 猎人角滨水公园区位 ▼ 猎人角南滨公园俯瞰 凭借靠近曼哈顿的区位以及交通便利, 在1900年代,猎人角就发展成为了典型的 滨水工业区,拥有大片的厂房和仓库。 后来,却只剩下破败的码头设施和 冷清的旧厂房仓库等少量的几处工业遗存。 ▼ 遗存的龙门架 龙门架,建于1925年, 用于长岛铁路货运支线的货物装卸。 在过去为来往于皇后区和曼哈顿岛的驳船 提供货运服务, 今天已经成为了滨水公园最大的特色之一。 ▼ 旧码头货运火车历史遗迹介绍展板 (来源:Wikipedia) 还有旧码头的货运火车留下的铁路轨道, 现在已经改造设计成为滨水公园的铁轨花园。 ▼ 旧码头货运火车轨道遗迹改造的铁轨公园景观 如今,猎人角「用生态作为引力」, 以不断涌现的高档住宅楼, 以及不断更新的滨水公园, 为人们提供了一个全新的 公共门户和公园社区, 建立了一个连接周边社区的有弹性、 多层次的文化休闲地, 吸引并聚集了在曼哈顿工作、旅游的人群, 承载并完成了城市人口扩张的发展使命。 ▼ 改造后的沿海景观 1. 园社区的构建, 区域快速向高档化发展 在1970年代后期, 长岛市开始「去工业化」, 并留下了许多废弃的仓库。 这些废弃的厂房 因其开阔的空间和低廉的租金, 率先被艺术家们租住进行创作, 成为当时纽约艺术活动最为密集的地区。 廉价的地皮和租金不仅吸引了艺术工作者, 更吸引了大批嗅觉灵敏的投资商和建筑商, 自1970年以来,纽约市最大的 经济适用住房建设项目率先启动, 该项目包括5000套公寓的计划, 而其中至少60%的单元 被指定为中低收入家庭的住房。 ▼ 公园周边的社区 再到1998年,龙门广场州立公园建成, 促进了周边公共环境提升和社区高档化。 自此,长岛市临东河的一带, 一座座豪华住宅拔地而起、带状的 滨水公园也逐步更新完善。 ▼ 滨水区各类档次的住宅群 再加上纽约市政府大幅更改区划条例, 鼓励将废旧的厂房改造成为 住宅和商业混合用地,于是自2001年起, 长岛市的商业和住宅便大幅增长, 仅在2010年至2017年间 就新建了41座住宅公寓楼。 猎人角这一区域也快速向 高档化、贵族化的社区发展, 逐渐迭代成为纽约最具活力的 多用途商业社区。 2. 商业及活动的植入, 成为充满活力的滨水休闲磁极 2005年,纽约市政府 又在长岛市成立了商业改善区(BID), 除了鼓励建设商住混合社区之外, 还有美化社区、举办各项活动等 聚集更多的人气。 龙门广场州立公园, 在2009年的扩建改造后, 成为一个自然与人文景观结合的 最佳野餐地点, 还有众多露天的音乐表演。 ▼ 猎人角南滨公园 随后2013年, 猎人角南滨公园列入长岛市东河总体规划, 并在纽约市经济发展公司 和纽约市公园休憩部门的牵头下 建成首期(约12.14公顷), 展示了新的港口城市生态模式 和创新的可持续设计。 公园的景观设计荣获了2014年 美国景观设计师协会综合设计类荣誉奖。 ▼ 公园里的椭圆形草坪,不仅可以举办各种活动,还可以在草坪上欣赏曼哈顿的天际线 ▼ 游乐区成为公园中家庭亲子活动的中心场所 公园一期主要是服务于社区居民, 偏向于充满活力的动态活动, 包括了一个遛狗乐园、一个游乐区、 一个运动场、一个带有餐饮店和休闲座椅的 曲线型长廊构筑物、 一片毗邻东河的人造城市沙滩、 一些沿河布置的座椅, 还有一个能抵达对岸的轮渡码头。 ▼ 充满休闲氛围的城市沙滩,游人们可以尽情赤脚踏沙 这些区域还提供了丰富的娱乐活动, 包括瑜伽、舞蹈、户外音乐会等, 人们还可以在草地和座椅停留休息, 满足了各个年龄层的不同的游乐需求。 ▼ 公园内,还带有餐饮店和休闲座椅的曲线型长廊构筑物 猎人角南滨水公园共分为两期建造, 第二期(2.23公顷) 于2018年夏天正式开放, 原有的临海后工业遗址已经成为 一个全新的、兼具休闲与生态功能的 综合型城市滨水公共空间。 ▼ 毗邻东河的休憩座椅,视野绝佳的观海点 公园二期则主要服务于游客, 偏向于观赏性的静态活动, 激发市民对滨水场地 和城市景观的探索和思考。 其包含了一个湿地半岛空间、 一个皮划艇码头、 多处延伸到水边的景观瞭望台, 还有一个环绕在湿地上空出挑的步行平台。 游人走在蜿蜒的步道上, 可以欣赏曼哈顿迷人的天际线, 这里成为观赏东河及对岸曼哈顿的最佳场地。 ▼ 公园二期重建了4000㎡湿地,不仅是对基地工业历史的致敬,更有助于塑造城市环境复原力 (来源:flickr) 由此,一期和二期的建成开放, 充分利用了猎人角原有的 工业遗迹与壮丽景色, 将整个滨水公园与周边的居住社区相连, 将城市带入公园、将公园引至滨海, 构建了一处生机盎然、极具活力的 宜居滨水公园社区, 形成了纽约标志性的开放空间, 成为可供全球海港城市借鉴的 工业码头滨水空间改造的极佳案例! ▼ 可以欣赏到曼哈顿天际线及独特的滨水落日景观 在纽约,市区仅有185万㎡土地可供开发, 这远远无法满足未来需求。 「去工业化」后, 工业码头留下的大量的闲置土地, 成为纽约城市扩张的绝佳之地。 以猎人角南滨公园社区、 哈德逊河公园社区、多米诺滨水公园社区等 为代表的码头更新项目的成功, 不仅有效提升了区域观感、 有效联结了周边区域, 提升了城市吸引力和竞争力; 还解决了由于缺少开发土地 而导致的人口和产业外溢问题, 满足了城市的扩张需求; 更影响了全球其他港口城市的 滨水区更新与发展。 ▼ 通勤热力数据显示,港区改造后与城市联系更紧密 在哈德逊码头工业区, 于2001年,作为当时临近曼哈顿中城 最后一块可供开发的最大片区, 码头工业区通过打造包含写字楼、酒店、 商场、住宅等多种业态的滨水公园社区, 吸引了全球很多优质的 企业和人才的入驻和定居, 还为曼哈顿乃至整个纽约 带来了经济效益和社会影响。 ▼ 哈德逊河公园,纽约滨水工业区改造的典范之一 在布鲁克林的威廉斯堡滨水区,于2018年, 在原本废弃的多米诺糖厂原址之上, 改建完成了多米诺滨水公园, 并为城市提供了公园环境里的办公空间 和混合功能的住宅建筑。 该项目重新连接了公园与城市, 为布鲁克林的产业迁移 和人口吸引提供了支撑。 ▼ 多米诺公园俯瞰,位于布鲁克林区多米诺糖厂原址上 03 科技回归都市 老码头蜕变成为新型制造工业园 与曼哈顿岛一河之隔的伊斯特河南岸, 是位于布鲁克林的工业码头区。 不同于前两者,这里通过 「科技回归都市」的产业规划和更新策略, 构建了纽约的「科技产业三角区」 (由DUMBO区、纽约布鲁克林造船厂, 以及布鲁克林中心区构成), 成为了「硅巷」高科技产业发展的延伸区。 2015年,三角区已聚集了1350家科技公司, 17300名科技从业者。 ▼ 纽约伊斯特南岸「科技产业三角区」 DUMBO区是科技产业三角区核心, 它被称为「数字产业区」「硅滩」 「布鲁克林的麦迪逊大道」等。 ▼ 改造后的DUMBO区 在上世纪末,身为工业区的DUMBO, 一度沦为废弃货船的「坟场」, 后来,开发商大卫·瓦伦塔斯买下这片废地, 开发初衷是想通过环境重塑, 营造艺术化的生活氛围, 带动周边地产项目升值。 ▼ DUMBO区滨水住宅 2010年,融合休闲、运动主题的 布鲁克林大桥公园建成, 迅速成为最受市民喜爱的城市公园之一。 ▼ 布鲁克林大桥公园包含从室外到室内的运动场 在旧厂房改造方面, 建筑风貌保持艺术化的氛围, 功能上则以配套商业和小工作室为主, 目的是完善区域的生活配套功能, 并吸引当时正在从曼哈顿岛「逃离」的 艺术家入驻。 ▼ 艺术化,渗透在DUMBO区的改造中 随后「科技回归都市」的浪潮到来, 纽约「硅巷」迅速崛起, 但曼哈顿岛能提供的办公间捉襟见肘。 DUMBO区有着紧邻曼哈顿岛, 与华尔街一桥之隔的区位优势, 同时,这里已发展成配套完善, 环境够「酷」,空间充足的艺术生活区。 ▼ DUMBO区休闲生活氛围 DUMBO区开发公司抓住「科技外溢」的机遇, 针对初创企业推出了低租金的政策, 并联合纽约市经济发展组织、纽约大学、 POLY理工学院等机构, 搭建出针对科技企业的孵化生态链, 成功吸引科技初创企业来此聚集。 ▼ 开放的公共空间成为初创企业的「办公室」 短短几年, DUMBO已孵化出几十家科技企业 (涵盖移动通信、生物医疗、 数字化媒体等领域)。 ▼ DUMBO区中的科技企业总部 DUMBO科技化的崛起, 救活了一墙之隔的布鲁克林海军造船厂。 该造船厂最早隶属于美国政府, 在二战时期创造了7万多个工作岗位。 1990年代衰落后,船厂改造更新为工业园。 ▼ 布鲁克林海军造船厂与DUMBO区的区位关系 面对涌入的科技企业,造船厂发挥产业基础, 结合巨大的生产空间,针对制造类科技 打造出「绿色科技制造中心」, 与DUMBO形成科技协同发展。 绿色科技制造中心包括教育中心、 新实验室、工业设计、制造商、 共享制造设备等一条龙的科技成果转化服务。 吸引3D打印、电脑数控机床、机器人、 航空等科技制造初创企业来此聚集, 宇航服研制就是在此完成孵化。 ▼ 布鲁克林海军造船厂科技产业布局示意 《世界智能制造中心发展趋势报告(2019)》 中显示,纽约高居世界智能制造城市首位, 其中布鲁克林造船厂区域 成为纽约智能制造的主要承载地, 伊斯特河南岸成为名副其实的科技水岸! 04 城市发展使命&港城更新策略 纽约从港口城市→商业中心→工业中心→ 金融中心,再到今天全球化城市, 每天都在发生更新和变化。 纽约港「去工业化」留下的众多码头, 也纷纷采取不同的更新策略 而发生了巨大的变化,承载并完成了 不同时期城市及区域的发展使命! 不同的废弃码头区, 通过利用闲置的码头设施和工业遗存, 以及既有的滨水资源和壮观的海港景观, 将城市生活推到了港口。 不仅改善了城市工业滨水的环境、 提高了城市面对飓风灾害的韧性, 更通过植入新的业态和发展创新产业, 提高了街区的商业活力, 并提振了区域的经济发展。 ▼ 仍在更新的纽约港口区 城市的港口更新发展到今天, 只有对每个港口的区域价值 及资源潜力有清楚的认识, 才能够做到「一港一策」, 即根据区域资源特点及区域发展方向, 制定相应的城市港口更新策略, 从而在生态效益、社会效益和经济效益之间 寻求到更好的平衡点。 萨伏伊系列产品 双十一特惠 (点击了解详情) 资讯 | 专访 | 游学 | 招聘 | 文创 魏一鸣,Archlady,Julia,雪亮,饭困,慧琪,郑利江,梁仟 戳这,进入免费网站!返回搜狐,查看更多 |
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