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——正文共 5900字，预计阅读时间 8 分钟

提到纽约， 大多数人的第一印象就是纽约中央公园、曼哈顿摩天大楼等，而忽略了最初的纽约，是一座以海上贸易发家的港口城市。

正如它的第一个名字「新阿姆斯特丹」一样， 一直是一个迷恋商贸的港口城市。

▼ 1920年繁忙的纽约港（来源：Britain from Above）

纽约最得天独厚的条件之一， 就是拥有 多个港口和延绵的码头区 。

纽约港的水终年不冻、港阔水深， 除了巴尔的摩，没有其他东部城市比这里更适合发展商业，纽约自然就成为了主要的货物吞吐港口。

▼ 纽约 纽瓦克湾港口区

在19世纪中期，纽约港的客运和货运量，就已经超过了该国其它港口总和，成为美国第一大港口。

▼ 纽约具有连接海洋与内陆的枢纽优势

通过港口贸易，纽约港 平均每年有4000多艘船舶进进出出，巩固了其在19世纪下半叶的商业主导地位。 而繁荣的航运， 也推动了滨水区制造业的崛起，曼哈顿岛沿岸迅速成为工业带， 到20世纪初，纽约快速发展成为 美国最大的工业港口城市 ， 是一座因港而生、因港而兴的城市。

▼ 纽约港，是世界最大的天然深水海港之一，沿岸分布着纽约、新泽西、纽瓦克等多个港口城市

然而时过境迁， 新的货运港口向建设空间更大、腹地更深的纽瓦克湾区域迁移，成为巩固 纽约港 国际地位的重要组成； 而纽约市河岸的众多码头， 却失去了原有的港口运输功能，并且在城市「去工业化」的趋势下，这些工业码头被废弃且沦为无人区，曾经忙碌的码头，纷纷被闲置而等待被重新利用。

▼ 电影《美国往事》中大量的镜头，拍摄于纽约废弃的滨水工业带（来源：《美国往事》剧照）

由此，20世纪末开始， 「如何处理闲置码头」 「如何通过港口更新为城市带来再次繁荣」 ， 成为纽约面临的重大挑战之一。

再到2012年， 飓风「桑迪」对纽约的海岸和城市内陆造成的巨大破坏，又促使这个问题变得更加急迫。

▼ 飓风「桑迪」对纽约海岸的破坏示意

码头的再利用， 不仅仅需要考虑市民需求和经济效益，还需要考虑对生态坏境的影响，以及能否增加纽约在面对自然灾害时的弹性和对抗力。

▼ 曼哈顿岛滨水区比比皆是的绿地公园

在这个大背景下，纽约近年来不断涌现多个城市港口与码头更新的成功案例，在改善码头环境、提升区域人气、联结周边片区的同时，更对城市的文化复兴、商业提升、科技回归等起到积极作用，提升了区域价值、创造了经济收益，完成了不同时期的城市发展使命。本文聚焦纽约3个最具代表性的案例，与大家进行分享。

一、南街海港：商贸港口变身纽约活力中心

（来源：Wikipedia）

在纽约众多港口中， 有一个被称为 「纽约兴起的起点」 ，是曼哈顿最古老的商业街区。在美国还没有成为一个独立的国家之前，无论是在「纽约」还是「新阿姆斯特丹」，就已经有船只开始出入了。这里，便是 「南街海港」 。

▼ 南街海港区俯瞰

南街海港， 位于纽约曼哈顿下城东河岸边，紧邻华尔街金融区。不同于纽约下城商务区的摩天大楼林立，南街海港却是一派低矮旧建筑、海港老码头、鱼市场及老餐馆的海港氛围的景观，别有一番风情。

南街海港的更新策略， 正是通过对历史街区的活化， 强化了城市吸引力 并聚集了人气， 成功实现了从城市商务中心（CBD）向城市活力中心（CAZ）的转变。

▼ 南街海港区毗邻金融区、布鲁克林桥

过去，南街海港以码头、仓库为主， 到处是商店市场、酒店旅馆以及林立的帆船，是繁华的商贸港口。

1625年，荷兰西印度公司 在南街海港建立了 第一个码头 ，运输来自世界各地尤其是加勒比海地区的货物。

▼ 1900年代的南街海港区（来源：Wikipedia）

来来往往的帆船带来了欧洲、中国、 印度等地的货物、丝绸、茶叶等，再由此转至北美其他地方分销，南街海港可以说是盛况空前。

然而，随着时代的发展，以及多种资源和空间的限制下， 东河沿线新建成的其他港口变得更加受欢迎，逐渐取代了南街海港的水运功能。

19世纪后期， 南街海港开始逐渐衰落。到20世纪中期，大部分码头被遗弃，区域内的犯罪率开始大幅上升。

▼ 南街海港停泊展示的船只

于是，从1965年开始， 南街海港开始着手进行改造和开发。到今天，南街海港已重焕生机，成为纽约最吸引人的地区之一，53%在纽约过夜的游客会选择到南街海港，24%在纽约游玩的游客会来到南街海港购物。

那么，南街海港是如何实现成功转变的呢？

1. 三方协作，实现「保护与开发」的共赢

南街海港区在城市开发中， 采用的是 「政策控制、企业开发、公众参与」 的开发模式，从而确保整个开发实现「保护与开发」的共赢。

1965年，规划相关部门 对南街海港的老建筑进行了评估，评定建于1811年的连排建筑——谢墨亨连栋屋（Schermerhorn Row），具有特殊的历史价值。

1969年，城市规划委员会以此为依据， 将该地区建设更新计划的目标由「拆除与再开发」改为 「保护与复兴」 ，并划定了四个半街区的港口保护范围，并允许开设特色餐厅和滨水商店。

▼ 南街海港历史区示意

政府也出台了专门的《南街海港发展规划》文件，对海港的自然条件、文化、历史建筑、旅游、商业、经济等进行统筹的考虑，最后确定了南街海港的开发「以历史保护为主，商业开发为辅，保存地方特色」的框架原则。

▼ 南街海港区步行空间（来源：Wikipedia）

2. 海港地标，营造浓郁的海港文化氛围

1967年， 一个名为「南街海港之友」的民间组织成立并开始募集资金。 在该组织的推动下，南街海港博物馆成为南街海港区第一个改建开发项目。

▼ 谢墨亨连栋屋（来源：Wikipedia）

南街海港博物馆所在的建筑是谢墨亨连栋屋， 曾被用做船舶公司的账房和储藏室，代表了纽约商业建筑的早期发展阶段，被称为 纽约最原始的「世贸中心」 。南街海港博物馆的藏品超过了26500件，记载了纽约作为港口城市的兴起，以及港口在美国经济和商业发展中的作用。

▼ 南街海港博物馆外入口（来源：Wikipedia）

博物馆外，15号及16号码头之间， 长期停泊着 5艘博物馆船 ，供游客身临其境地体验古代的货船、渔船和渡轮等。 这5艘船中，有2艘被认定为国家历史地标， 有2艘被列入国家史迹名录，还有1艘被用来作为纽约港的教育游船。

▼ 户外博物馆保存的历史船只（来源：Wikipedia）

此外，户外随处可见的路面铺装、 文物遗迹、景观装置等 一系列海港标记 ，共同营造出了一个与历史古迹建筑协调一致的文化氛围。

▼ 15号码头上的观景平台及座椅

除了静态的展示， 博物馆内外 还提供了 专业的讲解服务和教育见学项目 。这些项目从游览历史悠久的「船舶冒险」、「街区步行」到体验「印刷和木雕」，为人们了解纽约这个港口城市的历史和环境提供了更丰富、更深度的体验。

▼ 码头上的休憩空间

3. 老旧建筑活用，植入新潮商业化功能

南街海港还利用遗存的历史建筑， 进行了适当的空间再利用，并植入了丰富的商业化功能，让海港催生出了更大的经济价值。

1983年， 第一个商业开发项目 新富尔顿市场 建成。政府希望通过引入当时非常流行的市场商业建筑，将南街海港区变成纽约的知名旅游景点，如同波士顿的昆西市场。

▼ 改建后的新富尔顿市场，是一个3层楼的综合性商场（来源：Wikipedia）

随后，在1985年， 17号码头 也进行了翻新， 被改造成一个充满魅力的3层楼的购物商场。这栋商场包罗万象，有新潮的店铺以及餐馆、纪念品、酒吧、咖啡等。

▼ 17号码头上的新商场，成为纽约最火爆的旅游景点之一（来源：Wikipedia）

再到2018年， 17号码头在飓风影响后又进行了二次重建，升级成为了拥有巨大的屋顶绿色花园的商业综合体。

综合体内除了引进新的精品店、 特色餐饮和娱乐业态之外，还打造了一个可以欣赏华丽海景的 开放的屋顶平台 ， 屋顶空间有6000㎡，能容纳500名观众，用于时装表演、演唱会、首映典礼等活动。

▼ 二次重建后的17号码头新商场

今天的南街海港， 整个街区 主打时尚和潮流商业 ，拥有潮流设计商店等新业态，以及各类商店、餐厅及其他生活服务设施，形成了以谢墨亨连栋屋为核心，集餐饮、购物、娱乐为一体的文化休闲街区。

▼ 南街海港的步行街及商业

2.猎人角：工业码头变身生态宜居社区

与寸土寸金、高楼林立、 极尽繁华的曼哈顿一河之隔的地方，是一个叫做长岛市的地方。长岛市南侧的猎人角，是纽约地铁7号线从曼哈顿到皇后区的第一站， 既是纽约典型的港口区，又是门户区 。

▼ 猎人角滨水公园区位

▼ 猎人角南滨公园俯瞰

凭借靠近曼哈顿的区位以及交通便利， 在1900年代，猎人角就发展成为了典型的滨水工业区，拥有大片的厂房和仓库。后来，却只剩下破败的码头设施和冷清的旧厂房仓库等少量的几处工业遗存。

▼ 遗存的龙门架

龙门架 ，建于1925年， 用于长岛铁路货运支线的货物装卸。在过去为来往于皇后区和曼哈顿岛的驳船提供货运服务，今天已经成为了滨水公园最大的特色之一。

▼ 旧码头货运火车历史遗迹介绍展板（来源：Wikipedia）

还有旧码头的货运火车留下的铁路轨道， 现在已经改造设计成为滨水公园的铁轨花园。

▼ 旧码头货运火车轨道遗迹改造的铁轨公园景观

如今，猎人角「用生态作为引力」， 以不断涌现的高档住宅楼，以及不断更新的滨水公园，为人们提供了一个全新的公共门户和公园社区，建立了一个连接周边社区的有弹性、多层次的文化休闲地，吸引并聚集了在曼哈顿工作、旅游的人群，承载并完成了 城市人口扩张 的发展使命。

▼ 改造后的沿海景观

1. 公园社区的构建，区域快速向高档化发展

在1970年代后期，长岛市开始「去工业化」，并留下了许多废弃的仓库。这些废弃的厂房因其开阔的空间和低廉的租金，率先被艺术家们租住进行创作，成为当时纽约艺术活动最为密集的地区。

廉价的地皮和租金不仅吸引了艺术工作者，更吸引了大批嗅觉灵敏的投资商和建筑商，自1970年以来，纽约市最大的经济适用住房建设项目率先启动，该项目包括5000套公寓的计划，而其中至少60%的单元被指定为中低收入家庭的住房。

▼ 公园周边的社区

再到1998年，龙门广场州立公园建成， 促进了周边公共环境提升和社区高档化。 自此，长岛市临东河的一带， 一座座豪华住宅拔地而起、带状的 滨水公园也逐步更新完善。

▼ 滨水区各类档次的住宅群

再加上纽约市政府大幅更改区划条例， 鼓励将废旧的厂房改造成为 住宅和商业混合用地， 于是自2001年起， 长岛市的 商业和住宅便大幅增长 ， 仅在2010年至2017年间 就新建了41座住宅公寓楼。

猎人角这一区域也快速向 高档化、贵族化的社区发展， 逐渐迭代成为 纽约最具活力的 多用途商业社区 。

2. 商业及活动的植入，成为充满活力的滨水休闲磁极

2005年，纽约市政府 又在长岛市成立了商业改善区（BID）， 除了鼓励建设商住混合社区之外， 还有美化社区、举办各项活动等 聚集更多的人气。

龙门广场州立公园 ， 在2009年的扩建改造后， 成为一个自然与人文景观结合的 最佳野餐地点， 还有众多露天的音乐表演。

▼ 猎人角南滨公园

随后2013年， 猎人角南滨公园列入长岛市东河总体规划， 并在纽约市经济发展公司 和纽约市公园休憩部门的牵头下 建成首期（约12.14公顷）， 展示了新的港口城市生态模式 和创新的可持续设计 。

▼ 公园里的椭圆形草坪，不仅可以举办各种活动，还可以在草坪上欣赏曼哈顿的天际线

▼ 游乐区成为公园中家庭亲子活动的中心场所

猎人角南滨水公园共分为两期建造。 公园一期 主要是服务于社区居民， 偏向于充满活力的动态活动， 包括了一个遛狗乐园、一个游乐区、 一个运动场、一个带有餐饮店和休闲座椅的 曲线型长廊构筑物、 一片毗邻东河的人造城市沙滩、 一些沿河布置的座椅， 还有一个能抵达对岸的轮渡码头。

▼ 充满休闲氛围的城市沙滩，游人们可以尽情赤脚踏沙

这些区域还提供了丰富的娱乐活动， 包括瑜伽、舞蹈、户外音乐会等， 人们还可以在草地和座椅停留休息， 满足了 各个年龄层的不同的游乐需求 。

▼ 公园内，还带有餐饮店和休闲座椅的曲线型长廊构筑物

公园二期 （2.23公顷） 于2018年夏天正式开放， 原有的临海后工业遗址已经成为 一个全新的、兼具休闲与生态功能的 综合型城市滨水公共空间 。

▼ 毗邻东河的休憩座椅，视野绝佳的观海点

公园二期 则主要服务于游客， 偏向于观赏性的静态活动， 激发市民对滨水场地 和城市景观的探索和思考。

其包含了一个湿地半岛空间、 一个皮划艇码头、 多处延伸到水边的景观瞭望台， 还有一个环绕在湿地上空出挑的步行平台。 游人走在蜿蜒的步道上， 可以欣赏 曼哈顿迷人的天际线 ， 这里成为观赏东河及对岸曼哈顿的最佳场地。

▼ 公园二期重建了4000㎡湿地，不仅是对基地工业历史的致敬，更有助于塑造城市环境复原力（来源：flickr）

由此，一期和二期的建成开放， 充分利用了猎人角原有的 工业遗迹与壮丽景色， 将整个滨水公园与周边的居住社区相连， 将城市带入公园、将公园引至滨海 ， 构建了一处生机盎然、极具活力的 宜居滨水公园社区 ， 形成了纽约标志性的开放空间， 成为可供全球海港城市借鉴的 工业码头滨水空间改造的极佳案例！

▼ 可以欣赏到曼哈顿天际线及独特的滨水落日景观

3.伊斯特河南岸：老码头蜕变成为新型制造工业园

与曼哈顿岛一河之隔的伊斯特河南岸， 是位于布鲁克林的工业码头区。 不同于前两者，这里通过 「科技回归都市」的产业规划和更新策略， 构建了纽约的 「科技产业三角区」 （由DUMBO区、纽约布鲁克林造船厂， 以及布鲁克林中心区构成）， 成为了「硅巷」高科技产业发展的延伸区。 2015年，三角区已聚集1350家科技公司， 17300名科技从业者。

▼ 纽约伊斯特南岸「科技产业三角区」

DUMBO区是科技产业三角区核心， 它被称为 「数字产业区」「硅滩」 「布鲁克林的麦迪逊大道」 等。

▼ 改造后的DUMBO区

在上世纪末，身为工业区的DUMBO， 一度沦为废弃货船的「坟场」， 后来，开发商大卫·瓦伦塔斯买下这片废地， 开发初衷是想通过 环境重塑 ， 营造艺术化的生活氛围， 带动周边地产项目升值。

▼ DUMBO区滨水住宅

2010年，融合休闲、运动主题的 布鲁克林大桥公园建成， 迅速成为最受市民喜爱的城市公园之一。

▼ 布鲁克林大桥公园包含从室外到室内的运动场

在旧厂房改造方面， 建筑风貌保持艺术化的氛围， 功能上则以配套商业和小工作室为主， 目的是 完善区域的生活配套功能 ， 并吸引当时正在从曼哈顿岛「逃离」的 艺术家入驻。

▼ 艺术化，渗透在DUMBO区的改造中

随后「科技回归都市」的浪潮到来， 纽约「硅巷」迅速崛起， 但曼哈顿岛能提供的办公间捉襟见肘。 DUMBO区有着紧邻曼哈顿岛， 与华尔街一桥之隔的区位优势， 同时，这里已发展成配套完善， 环境够「酷」，空间充足的艺术生活区。

▼ DUMBO区休闲生活氛围

DUMBO区开发公司抓住「科技外溢」的机遇， 针对初创企业推出了低租金的政策， 并联合纽约市经济发展组织、纽约大学、 POLY理工学院等机构， 搭建出针对科技企业的孵化生态链， 成功吸引科技初创企业来此聚集。

▼ 开放的公共空间成为初创企业的「办公室」

短短几年， DUMBO已孵化出几十家 科技企业 （涵盖移动通信、生物医疗、 数字化媒体等领域）。

▼ DUMBO区中的科技企业总部

DUMBO科技化的崛起， 救活了一墙之隔的 布鲁克林海军造船厂 。 该造船厂最早隶属于美国政府， 在二战时期创造了7万多个工作岗位。 1990年代衰落后，船厂改造更新为工业园。

▼ 布鲁克林海军造船厂与DUMBO区的区位关系

面对涌入的科技企业，造船厂发挥产业基础， 结合巨大的生产空间，针对制造类科技 打造出 「绿色科技制造中心」 ， 与DUMBO形成科技协同发展。

绿色科技制造中心包括教育中心、 新实验室、工业设计、制造商、 共享制造设备等 一条龙的科技成果转化服务 。 吸引3D打印、电脑数控机床、机器人、 航空等科技制造初创企业来此聚集， 宇航服研制就是在此完成孵化。

▼ 布鲁克林海军造船厂科技产业布局示意

《世界智能制造中心发展趋势报告（2019）》 中显示，纽约高居 世界智能制造城市首位 ， 其中布鲁克林造船厂区域 成为纽约智能制造的主要承载地， 伊斯特河南岸成为名副其实的科技水岸！

4.因地制宜实施港口城市更新

纽约从港口城市→商业中心→工业中心→ 金融中心，再到今天全球化城市， 每天都在发生更新和变化。 纽约港「去工业化」留下的众多码头， 也纷纷 采取不同的更新策略 而发生了巨大的变化，承载并完成了 不同时期城市及区域的发展使命！

不同的废弃码头区， 通过利用闲置的码头设施和工业遗存， 以及既有的滨水资源和壮观的海港景观， 将城市生活推到了港口 。

不仅改善了城市工业滨水的环境、 提高了城市面对飓风灾害的韧性， 更通过植入新的业态和发展创新产业， 提高了街区的商业活力， 并提振了区域的经济发展 。

▼ 仍在更新的纽约港口区

城市的港口更新发展到今天， 只有对每个港口的区域价值 及资源潜力有清楚的认识， 才能够做到 「一港一策」 ， 即根据区域资源特点及区域发展方向， 制定相应的城市港口更新策略， 从而在 生态效益、社会效益和经济效益 之间 寻求到更好的平衡点。

来源： 丈量城市

编辑：詹晓东

审核：夏 雨

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