导读

我们已连续5年跟踪全球核心城市房价，全球核心城市房产是投资者大类资产配置中一个重要选项，2021年我们发布的《长期抗通胀的三大硬通货》提到，人口流入的都市圈的房子为硬通货之一，在全球货币较宽松的时代，一线城市核心区域房产是少数能够跑赢印钞机的资产之一。

我们选取纽约、伦敦等具有代表性的全球核心城市进行对比，考虑持有费用后，以使用面积算，纽约、伦敦、东京市中心房价收入比分别为12、15、11，北上广深分别为33、44、37、32，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，而北上广深分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。中国内地一线城市绝对房价、相对房价位居全球前列。此外，北上广深居民房贷压力居世界前列，居民抵押贷款占收入比例均超290%，是纽约、伦敦、东京的3-4倍。

值得注意的是2022年以来，多数经济体房价增长放缓或下滑，主要源于面临经济衰退，叠加为遏制通胀收紧货币政策等。以美国为例，2022年3月美联储为了防止美国经济过热、控制创40年新高的通胀，启动三年多来首次加息等。在收紧的货币政策下，市场上的流动资金变少，叠加房贷利率升高，如2023年11月初美国30年期固定抵押贷款合约利率达7.61%，购房成本上升，房产交易量出现不同程度下滑，楼市走冷。根据Knight Frank数据，2023年Q3纽约房价同比下跌4%。

由于土地供给不足、优质公共资源富集以及货币较宽松，中国内地一二线城市房价并非由当地中位数收入人群决定，而是由全国高收入人群决定；加上中国居民收入统计不全、高储蓄率、高经济增速等情况，使得房价收入比、租金回报率不具备国际可比性。

为了促进房地产长期健康发展，二次房改的关键是通过“城市群战略、人地挂钩、金融稳定、租购并举”等构建新发展模式。

相信通过稳楼市、住房制度改革等一系列长短结合的措施，中国房地产有望实现长期平稳健康发展。

风险提示：部分地区数据缺失，国际数据统计存在偏差等。

目录

1 中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

1.1 核心城市房价高和涨幅高是世界普遍现象

1.2 北上深绝对房价位居世界前列

1.3 中国内地一线城市房价收入比高，租金回报率不足2.1%

1.4 考虑持有费用后北上广深与国际都市相对房价差距缩小

1.5 北上广深房贷利率和居民房贷压力较高

2 1000万人民币能买什么房子？

2.1 核心区能买到的住宅使用面积差距不大

2.2 纽约和伦敦的外围区能买面积更大的住宅

3 中国内地核心城市高房价合理吗？

3.1 中国内地核心城市高房价主要源于什么？

3.2 房价收入比和租金回报率的国际可比性很差

正文

1中国内地核心城市绝对房价和相对房价均居全球前列

与西方相比，中国城市行政区划内面积较大，比如北京达1.6万平方公里，广州、上海、深圳分别为7434、6341、1997平方公里，而东京、伦敦、纽约、巴黎分别为2194、1577、1214、105平方公里。为增强可比性，我们分别选择中心区以及距离市中心8公里左右的区域（我们将其定义为外围区）进行比较。具体来看，北京中心区指东城区和西城区，外围区指四环与五环之间区域；上海中心区指内环，外围区指中环与外环之间区域；纽约中心区指曼哈顿中城和下城，外围区指距离曼哈顿8公里左右区域；伦敦中心区指