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“2018年4月，市场行情还不错时买了江宁禄口二手房，谁想到3年后亏了20来万。”90后小孙神情复杂。

买了房后，习惯性地盯着房价数据：“眼睁睁看着河西、燕子矶、九龙湖……跑赢大盘，禄口却在高开低走的路上越走越远。”小孙的感想，代表了不少禄口业主的心声。

2018年-2021年一季度南京二手住宅成交价走势↓

数据来源：南京我爱我家研究院，单位：元/㎡

近三年禄口二手房价走势↓

数据来源：安居客

为什么要上车禄口？他苦笑：还不是跟大家一样，想赚一笔嘛。

2017年底，禄口可是南京公认的倒挂神板块。新房均价不到1万3，二手房价却高达1万8，“朗诗最后一批250套新房我也报名了，可惜是分母2600里的其中之一，无奈转向二手房。”

“我买的户型，当年超150万成交的都有，现在130万就能拿下。”等禄口新房卖完了，二手房行情也许能回转，小孙这么安慰自己。

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链家数据显示：4月8日，朗诗青春街区一套面积约80㎡的三房，以131万总价成交，单价1万6。

要知道，两年前，差不多户型成交单价已破2万。

更令人吃惊的是，这套刚需小户型从挂牌到成交的106天里，竟然经历了18次调价，最后低于挂牌价2.5万成交。

“我看了调价记录，先涨后降，而且每次只降2000-5000块，不排除是卖房门店想激活房源热度。”一位中介朋友查了内网数据后，告诉一线君。

不止朗诗青春街区，被当地人视为标杆的招商依云郡，二手房价也在遭遇“滑铁卢”。今年3月，小区一套69㎡的小户型以2万单价成交↓

去年8月，1万8也能成交↓

而早在两年前，相同的户型，成交单价一度超2万3↓

“禄口二手房价是降了不少，且成交周期明显拉长。”小刘在禄口干了4年多中介，对板块情况了然于胸。

从什么时候开始降的呢？“差不多是疫情前后吧，加上当时禄口中海、恒大、金基等新房陆续开卖了，新房都卖不掉，更别说二手房了。想脱手的卖家，只能割肉降价。”小刘回忆。

但这场贴身肉搏战，哪有那么容易脱身呢？小刘总结了几点：

① 高峰时禄口二手房价破2万了，现在朗诗1万7左右；翠屏城最惨，降了3000-4000元/㎡

② 卖家认清现实，挂牌价比较接地气，基本接近成交价。遇到诚心想买的，降个1-2万也能卖

③ 中介叫苦不迭，行情不佳逼死了不少门店。成交这事儿真的得“靠运气”，禄口大大小小30多家中介，一家门店2个月卖一套房就偷着乐了

④ 更愿意推新房。佣金高的新房，能给到3-4万；二手房？吭哧吭哧卖一套，刨去七七八八开销，到手佣金就剩1万块了

朗诗青春街区的商业街区，百米范围内三家中介门店，“铁将军把门”的有两家↓

有人欢喜有人愁。“对真正想在禄口自住的年轻刚需来讲，抄底的好机会来了。”小刘说。

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禄口二手房市场，为什么不行？一线君认为，三点原因不得不重视。

① 新房市场挤压。

这两年，禄口新房去库存非常艰难。从什么时候开始难的？似乎就是从毛坯的朗诗收官，精装的蓝天星港花园入市，将禄口新房价格抬高5000元/㎡，消灭倒挂红利开始的。

这还没完，恒大、中海、金基、佳兆业……十多家新盘于2019年起扎堆入市，近7000套新房入市供应，房价与二手房价相当。

倒挂红利消失了，投资客自然不来禄口了。全南京的自住刚需，能消化掉这7000套新房吗？

客观数据给出了答案，显然是不能的。经过2年的卖力营销，如意郡、柏景湾、天著尚居三家近如意湖的新盘，基本去化完毕；但禄口老镇的恒大、中海、红豆等楼盘，还有超1600套新房没有卖光。（数据来源于南京网上房地产）

新房都这么难卖了，二手房降价、成交周期拉长，自然符合逻辑。

更严峻的是，今年禄口如意湖板块还将有珠江四季悦城、碧桂园星语海、下关城开G101等多家新盘入市，再一次对二手房市场形成挤压。

② 未来禄口的中心城区集中在如意湖一带，二手房集中的老镇区域难有利好刺激。

根据《南京禄口新城中心区（NJNBh020）控制性详细规划》，整个禄口新城的功能定位为空港枢纽经济核心区的重要支撑板块，南京现代服务业的主要集聚平台，禄口新城宜居宜游的典范品质地区。

未来禄口的发展重心，在北起规划楚风路、南至信诚大道、西起将军大道、东至机场高速公路，总用地面积12.07平方公里的禄口新城中心区。

这里围绕如意湖，将有大量的土地出让，碧桂园、下关城开、中铁、珠江等房企已经抢滩。未来这里还将有大量的配套利好倾斜：

教育设施：规划幼儿园14所，小学7所，初中5所，国际学校1所

商业设施：可供开发的用地规模为110.27公顷，未来主题购物公园、商业综合体、会议酒店、商务酒店等应有尽有

交通设施：包括机场高速公路、信诚大道、楚风路、义庆路等在内的道路共38条；地铁S1号线

公共设施：规划有综合医院1所；体育场馆和体育训练基地

朗诗、招商，甚至是翠屏城，距离如意湖板块有一定的距离，虽然可以享受到如意湖的配套，但本身所在的区域没有明显的城建、配套利好刺激，二手房市场想要复苏，还有很长的路要走。

③ 跳出禄口，房价1万7到2万的板块，还有龙潭、江宁滨江等选择。

年轻刚需想在南京买到单价1万7至2万的房子，除了禄口之外，紫东辐射、大力发展产业的龙潭；近河西、未来要打造千亿级滨江制造业新高地的江宁滨江，同样有丰富的新房、二手房可供选择，禄口面临的外部压力同样很大。

更何况，当你去禄口看房，不少中介会苦口婆心地劝你：“实在想买禄口，近翔宇路北地铁站的安置房，还没下证，全款80万就能买到小套，交通便捷，未来转手稳赚10多万。”

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