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图片来源@视觉中国

近日，全国首批城中村改造专项借款已在多个超大特大城市落地，其中，中央政策性银行的专项借款成为主要筹资渠道。

截至1月31日，广州、成都、济南、石家庄、合肥、西安、重庆、南京、贵阳、苏州、宁波、杭州、厦门等17个城市相继传来首批超大特大城市城中村改造专项借款落地拨付的消息，涉及国家开发银行和中国农业发展银行，专项借款资金将主要用于城中村改造的前期工作、征收补偿、住房及相关配套基础设施建设等。

其中，国家开发银行向城中村改造项目发放首批专项借款90.8亿元，涉及广州、郑州、济南、南京、石家庄等城市近百个项目，惠及村（居）民超过10万户，建设安置房23.84万套。

从目前各地已公布的城中村改造专项借款的额度来看，包括济南、青岛、合肥、石家庄、沈阳在内的17个城市，城中村改造专项借款授信总金额超4300亿元。

数据来源：公开信息，钛媒体APP整理

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向钛媒体APP表示，第一，专项借款是推动城中村改造的一个重要金融工具创新，按照投资进度，分期、分批投放资金，有利于推动城中村改造加速，落实城中村改造的公共属性，确保规划目标能够实现。第二，此类借款的主要目的，是解决前期资金投入较大，资金回收周期太长，导致投入产出现金流不匹配；在期限方面进行有效配，有利于提振国企、城投以及相关主体积极性，降低城中村改造的成本。第三，专项借款偿债的主要资金来源，是土地征拆完成后，带方案出让的土地后费用以及后续商品房销售、保障性住房物业经营收入等，最终实现资金投入产出的平衡，从而推动下一个项目，实现可持续、可循环。

资金来源是城中村改造的关键，专项债、专项借款、PSL是主要来源

2023年以来，城中村改造成为市场关注的焦点之一。2023年4月28日，中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设；7月21日,国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》；7月24日召开的中央政治局会议再次提及城中村改造相关内容。12月11日至12日召开的中央经济工作会议要求：加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。

业内人士认为，目前已公布的城中村改造借款金额规模已较为可观，而从长远看，城中村改造带来的效用，更加值得期待。

根据安信证券前期测算，保守估计城中村总投资额4.75万亿元，按照5-10年建设周期测算，预计城中村每年平均投资额为4500-9500亿元左右。

根据银河证券前期测算，21个超大特大城市每年城中村改造投资额或达到约1.19万亿元。

根据中指院常务副院长黄瑜测算，未来5年城中村改造将带动约10亿平方米的投资规模，会对房地产市场形成有效支撑，平均到每一年，其带来的住宅新增需求约有4400万平方米，占22个城市2022年新建商品住宅销售面积的18%。城中村改造在投资带动方面，也会产生实质性的作用，包括土地购置和建安投资，大约有10万亿元的规模。

但对于城中村改造而言，资金来源仍是关键。

根据国务院办公厅《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在城中村改造支持资金方面，除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外，银行融资方面也有支持措施，即设立城中村改造专项借款。除了政策性银行的城中村改造借款外，政策还鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款，专款专用、封闭管理。

国家开发银行党委书记、董事长赵欢此前表示：开发银行将精准支持保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等三大工程，尽早推动一批项目落地实施，形成实物工作量，服务构建房地产发展新模式。

此外，城中村改造可以获得的资金来源，除了专项债、专项借款外，还有PSL（抵押补充贷款）。央行于2024年1月2日发布公告显示，截至2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增PSL3500亿元，期末PSL余额为32522亿元。此次PSL或主要用于保障房建设、城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”，有助于缓解一季度房地产投资下行态势，推动基建投资继续保持较高增长水平。根据过往经验，PSL后续有望持续投放。另外，PSL资金目前成本较低，且未来有望进一步调降。

商业银行支持城中村改造贷款探索

商业银行在城中村改造贷款方面已有探索，不过，多是依据城市更新贷款的政策发放，比如，2023年6月，中交城投上海青浦凤溪城中村项目银团顺利签约，本次银团由农业银行上海市分行作为牵头行、代理人，总金额达220亿元，为项目开发方中交城市投资控股有限公司提供充足的资金保障。

城市更新属于国家新型城镇化战略的一部分，多家银行曾设立相关信贷产品，既可以用于二级开发，也可以用于一级开发，核心逻辑是，城市更新项目可以做到土地一二级开发联动自平衡，商业银行贷款以项目二级开发收入作为还款来源，因此，不形成政府隐性债务。

不过，本轮城中村改造要求坚持“净地出让”，如果各方对于“净地出让”没有正确合理的操作方式，而根据金融监管总局等六部门近日发布的《超大特大城市城中村改造贷款管理办法》：商业银行的城中村改造贷款原则上不得用于净地供应前土地征收、拆迁安置补偿等前期环节。这将在一定程度上阻碍银行对于城中村改造的信贷支持力度。

业内人士指出，可能的解决办法之一，是与专项债、政策性银行的城中村改造专项借款组合提供支持。由专项债、专项借款解决征收补偿阶段的资金需求，由商业银行的城中村改造贷款解决形成净地以后的建设资金需求。

城中村改造惠及民生，对提高资源效率和城市空间品质，提升城市治理水平起到关键作用。但城中村改造项目具有周期长、资金需求大等特点，如何解决城中村改造资金来源成为项目顺利实施的关键。（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）

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