石家庄房天下数据中心重磅推出《2021年终石家庄房地产市场研究报告》，为您深度解析石家庄楼市的运行情况和新变化。

　　2021，在石家庄城市发展史上，绝对又是一个值得载入史册的年份。

　　随着七月初《关于大力支持省会建设和高质量发展的意见》及实施方案的正式提出，石家庄城市建设的大动作便如雨后春笋般集中爆发。

　　短短五个月时间，新一轮的石家庄城市更新升级便完成了从规划的顶层设计到具体实施项目的遍地开花。

　　如果一开始你觉得这次可能又是喊喊口号，那一个接一个既有开创性又切实方便了工作生活的城建利好，绝对让你大呼过瘾。

　　从大力拆除违建、“烂尾楼”整治、9大高品质城中村改造试点、石煤机城市更新项目，到三环内高速公路免费、北三环以及复兴大街市政化改造，再到太平河城市发展示范区规划全球征集、高铁商务区控规优化调整……石家庄的城市更新升级实现了由点到线再到面的全覆盖。

　　这也许是从2008年三年大变样开始到现在，石家庄城建利好涌现最为集中的一年。

　　新的城市决策层，让近些年有些迷失了方向和动力的城市再次被激活。

　　19个城市更新项目集中开工 总投资超千亿

　　根据官方发布的数字，今年以来，石家庄共谋划了42个城市更新重点项目，计划总投资1687亿元。其中城中村改造高品质示范区项目9个，集中安置区项目2个，城市更新项目4个，1975年以前建设的老旧小区危旧房屋更新工程8个，重点片区城市更新项目4个，道路、绿化等工程15个。

　　12月初，石家庄2021年城市更新重点项目（第一批）集中开工的项目共19个，计划总投资1028亿元。

　　其中城中村改造高品质示范区项目7个，集中安置区项目2个，回迁区安置区项目1个，1975年以前建设的老旧小区危旧房屋更新项目4个，城市更新及重点片区更新项目5个。按辖区细分为，新华区6个，桥西区5个，长安区4个，裕华区4个，包括前太保、高柱村城中村改造高品质示范区项目，宫家庄、十里尹村、西简良村城中村改造高品质示范区项目，西庄屯城中村改造高品质示范区项目，石煤机城市更新项目，东京北村城中村改造高品质示范区项目，南位村集中安置区项目，高铁商务区城市更新项目等。

　　顶层设计：二环以内做减法 二环以外做乘法

　　总结石家庄这一轮城市更新升级的顶层设计，用两句话可以概况：二环以内做减法，二环以外做乘法。

　　五个多月来，几乎所有的城建大动作都在围绕这两句话展开，做减法就是要“还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会”，做乘法就是实施拥河发展战略，打造滹沱河生态经济带。

　　——石家庄城市更新大事件盘点——

　　房地产“烂尾楼”整治

　　从8月初开始，到9月初，一个月时间，石家庄接连发布了5批烂尾楼整治名单，涉及44个烂尾楼项目，每个项目都详细的注明了项目名称、地址、开发单位、整治方式，目前的进度、完成时间，责任人及职务。

　　从公布的内容来看，石家庄对于烂尾楼的整治可谓力度空前，很多烂尾多年的项目赫然在列，像西湖壹品、祥云国际等知名的项目。

　　44个项目分别为：长丰路6号住宅、省军区锅炉厂、桥头街43号院（众里景园）、天水丽城二期AB地块（鑫界九号院）、金华停车综合服务楼、藏龙国际D座、学府名城、省博物馆文物保护中心、博胜广场、锦城北区商业、宝鼎世家、振四街城中村改造15号楼、苑西小区二期、昶昊悦府、佳地佳座、拉美风情、弘达商务楼、何东比邻居、盛世华府、盛紫中央公园二期、西湖壹品、环岛豪庭二期、春天里、嘉恒大厦、御珑湾2号楼、金悦华府、滨河花园、志诚花园、翡翠家园、同泰领域、望公府、博爱雅苑、东尚御景、佳天广场、香木林C区、乐城国际贸易城、卓升尚郡、南三条小商品第一市、上上东、长安公馆、振新商务大厦、河西一号、祥云国际一期西二期、华夏商务中心。

　　9大高品质城中村改造试点

　　九月初，石家庄把八个城中村列为高品质试点项目先期推进，分别是：店上、西庄屯、十里尹村、西简良、高柱、前太保、方村、东京北村，全部位于主城区，长安、桥西、新华、裕华雨露均沾，每个区两个。随后又增加了桥西区宫家庄村作为试点，一共九个村。

　　石家庄城中村改造政策迎来巨大变化。这几个城中村要怎么改呢？

　　首先从整体理念上看，城中村改造将坚持“二环以内做减法，二环以外做乘法”，未来石家庄的城中村改造项目无论是回迁还是商品房，都要按照容积率2.0以下建设，以前那种“百米楼群、水泥森林”似的小区不会再出现。另外，还提到完善相关配套设施、补齐城市短板，打造“15分钟社区生活圈”，不再规划和建设低品质底层商业，结合产业规划集中建设高品质商业综合体等等。总结起来就一个目标，那就是提高居住环境和居住品质，解决“城市病”。

　　第二，在开发上，实现土地一二级市场彻底断开。以前石家庄城中村改造采取的是土地市场一二级联动方式，开发商大包大揽，回迁安置补偿标准给的过高，为了保证利润，导致项目开发强度大容积率严重超标、公共配套缩水、非法销售、楼盘烂尾等一系列问题。以后城中村改造一级开发也就是拆迁阶段的土地征收、补偿、安置、规划设计等土地前期开发工作都由政府统一组织实施。二级开发也就是商品房楼盘开发阶段进行土地公开招拍挂，实行市场化运作。这样做的目的是从根本上杜绝城中村改造过程中的违法违规行为，形成规范、透明的房地产市场秩序。

　　根据官方给出的时间节点，城中村改造的集中安置区计划于2021年年底前开工建设。

　　在石家庄，城中村改造一直是敏感话题，过去十几年，大大小小的城中村改造项目数不胜数，虽然极大推动了石家庄的城市更新，但是伴随而来的问题也愈发突出。这次新政的发布，标志着石家庄的城中村改造将由粗放式发展向品质精细化转变，未来城中村改造的推进速度可能会有所放缓，但是项目品质将迎来质的提升。

　　最新进展上，九个试点中，进展最快的当属新华区前太保村，根据官方消息，12月12日，前太保村改造项目已拆除478户，征迁工作基本完成，各项工作正在有序推进中。

　　作为全市第一个集中安置区建设地，位于省会裕华区的南位集中安置房项目经过前期紧张的筹备，于12月12日正式开工。按照市委、市政府提出的“还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会”的城市发展理念，建设高品质集中安置生活区。

　　南位集中安置房建设项目位于仓盛路以北、建通街以东、仓兴街以西、纬四路以南，总占地面积273.75亩，其中实用地面积146.69亩（居住用地130.64亩，商业用地16.05亩），道路用地72.15亩，绿化用地24.15亩，公建地30.75亩。规划用途为，住宅、商服、教育用地，居住容积率≤2.0，商服用地容积率≤4.5。住宅部分50%为集中安置房，50%为商品房，配建9班幼儿园，24班小学，建成后将无偿移交裕华区政府。该项目已于2021年12月3日成功竞得国有建设用地使用权。

　　石煤机城市更新项目以及石药中诺中润城市更新项目

　　从两个地块的控规调整可以看出，这两个老厂区改造地块被当做“二环以内做减法”的标杆项目。

　　八月初，首批按照“二环以内做减法”思路进行城市更新的地块——石煤机和石药中诺中润两个地块的控规动态维护方案相继公示。

　　其实石家庄的城市更新一直在进行，每年都有数量不少的城中村改造、老旧小区改造、旧厂区改造项目面世，更新的方式相信不用多说，大家也都知道，那就是房地产开发。比如近两年非常火热的棉五生活区改造东胜时间山东胜天御、棉五厂区改造中海云锦、石钢西区改造融创都会中心等等数不胜数。

　　这样做的优点是可以充分利用社会资本，快速高效实现城市更新的目的。但是缺点也显而易见，那就是资本都是追逐利益的，为了利润最大化，往往导致城市开发强度过大，很多新建住宅项目容积率超过3.0，交房入住后区域内常住人口急剧增加，但是相应的配套设施建设却严重滞后，学校、医院、绿地、公园、养老等公共配套服务严重不足。这也导致石家庄二环内部分区域人口密度甚至超过了北上广深等一线城市。居住体验感越来越差。

　　二环内做减法的最终目的就是不断完善城市载体功能，存量土地优先用于补充文化体育、教育医疗、休闲养老、公园绿化等公共服务设施，用官方的话说就是“缺什么补什么”，同时降低二环内房地产开发强度，住宅容积率控制在2.0以下。

　　这一点变化在石药中诺中润地块上表现最明显，因为这个地块去年8月就发布过一次控规动态维护方案，时隔一年，与当时的控规相比，最大的变化就是二类居住用地面积从9.19公顷大幅减少到了6.3公顷，占厂区改造地块总面积的比例从51.7%降到了35.5%。如果按照原来石家庄要求的二环内住宅容积率不超过2.5，新规定要求不超过2.0粗略计算，整个地块的住宅开发面积减少了45%，几乎降了一半。

　　减少的住宅用地面积主要用在了中小学用地上，地块北半部分将分别建设一所24班小学和一所24班中学，此外还明确而详细的规定了要建设文化活动中心、老年养护院、社区医院、和社会公共停车场。

　　一番调整之后，总面积超过266亩的石药中诺中润地块，规划调整之后仅有35.5%的面积用于房地产开发，加上容积率降低，整体开发强度下降了五成。

　　再看石煤机地块，这个地块面积更大，控规调整的面积达28.65公顷，近430亩，调整之后居住用地面积仅9.95公顷，占地块总面积的34.7%，比例与石药中诺中润地块相近，全部集中在煤机街西侧，且居住容积率控制到2.0，建筑高度54米以下。

　　其实石煤机地块控规调整的最大的亮点是保留了大量的现有建筑和工业遗址，而不是一拆了之。根据官方文件，整个地块的西南部将以保留修缮为主，一共六栋车间厂房得以保留，其中两栋将分别改造成文化活动中心和综合体育馆，此外地块西北角整体规划了占地68亩的体育主题社区公园。幼儿园、初中、社区卫生院、托老所等公建配套也都应有尽有。

　　从六月末正式提出“二环内做减法、二环外做乘法”，到八月两大地块控规公示，不到两个月时间，石家庄城市更新升级的整体思路越来越清晰，不禁让人对未来石家庄的城市发展充满了期待。

　　最新进展方面，10月19日，石煤机城市更新地块已经由市属国企城发投集团全资孙工资石家庄市城市更新有限公司摘得，地块北侧的体育公园正在建设中，已经初具规模。

　　石药地块虽然在10月29日的土拍中遗憾流拍，但是很快重新挂牌，12月3日重新出让，河北石药世耀房地产开发有限公司10.5亿摘得。

　　石家庄1975年以前危旧住房更新实施意见公布

　　石家庄发布了《关于加快市区1975年以前危旧住房更新工作的实施意见（试行）》，要求现有D级危房全部腾空停用，成片区改造试点12月底前开始实施。“老破小”们即将迎来集中更新

　　根据意见，更新的范围是市内七区，也就是新华、桥西、长安、裕华、栾城、藁城、鹿泉，国有土地上1975年以前，包括1975年建设的房屋，以及已鉴定为D级的危险住房，和存在安全隐患的平房。

　　更新方式一共四种，分别是成片改造、加固改造、原址翻建和征收拆除。不过意见明确表示，鼓励采取成片改造方式，并且可以纳入棚户区改造，享受相关优惠政策。

　　所谓成片改造，其实就是拆迁，由政府对危旧住房集中区域通过房屋征收的方式进行改造。安置方式有三种：1异地产权调换、2原址产权调换、3货币补偿；鼓励房主选择在政府指定的异地集中安置区进行安置。

　　选择异地安置的话，异地调换房屋价格可以按照不低于市场评估价70%的原则确定，这样房主可以获得一套面积更大的房子。

　　和意见一同公布的还有八个更新试点项目名单，部分项目有望今年12月底前开始实施，相信这些小区的居民很快就能住进安全的新房子里了。

　　三环内高速公路市政化改造 地铁一、二号线新进展

　　然后我们看线，这一点主要体现在三环内高速公路市政化改造，改造之后，石太高速公路、黄石高速公路三环内部分命名为“北三环”，宣告石家庄三环路终于实现闭环。同时还确定，将新元高速公路石家庄北收费站至南收费站段命名为“复兴大街”。

　　新元、石太、黄石总长74公里市边界。原高速作为城，周边有大量低效用地，形成宽度300米到1500米的十字廊道。

　　新元作为都市发展新中枢，缝合城市横向发展组团，重构各区产业布局，使得各区多元化、差异化协同发展，助力石家庄高品质发展。建议打造北段文化旅游、中段商业品质、南段装备制造区。布局低密度新型商业、现代商贸、工业设计、文化旅游、体育休闲、医疗康养、航空制造、智慧物流等业态。

　　新元城区段北起南高营立交，南至石家庄南收费站，路线全长23km。现状高速为双向4车道。本次改造为城市快速路、双向八车道，设计速度每小时100km。

　　石太、黄石高速本次改造段落西起石家庄西收费站、东至石家庄东收费站，路线全长约35km。现状石太高速为双向四车道高速公路，现状黄石高速为双向六车道高速公路。本次改造根据滹沱河防洪要求，结合本项目的区域特点与功能定位，对石太、黄石高速既有路基进行加宽，改造为城市快速路，设计速度每小时100km。

　　除了这两个，地铁也有了新进展。

　　2号线北延两站两区间共3.5公里，站名柳林铺站、农科院站，投资15亿，全面启动、尽快开工，工期为3年。助力石家庄拥河发展、推动打造滹沱河经济带。

　　1号线二期剩余一站两区间及南牛停车场共3.1公里，站名东洋村站，投资22亿，工期3年，年内开工。为促进正定高新区发展，尽快使地铁延伸至机场打下基础。

　　滹沱河生态经济带起步区：太平河城市片区

　　最开始说了，这一轮石家庄城市更新升级的顶层设计，用两句话可以概况：二环以内做减法，二环以外做乘法。

　　五个多月来，几乎所有的城建大动作都在围绕这两句话展开，做减法就是要“还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会”，做乘法就是实施拥河发展战略，打造滹沱河生态经济带。

　　这方面最先有进展的当属5.53平方公里的太平河城市片区被确定为拥河发展战略的起步区，根据官媒发布的消息，位于胜利北大街以东、滹沱河以南、体育北大街以西、古城东路以北的5.53平方公里范围被确定为拥河发展战略的起步区，命名滹沱河生态经济带（城区段）太平河城市片区，这里将被打造成“二环外做乘法”的示范区。目前正在向全球开展设计方案国际征集。

　　最新的报道，12月14日，市城发投所属石家庄中央商务区建设发展有限公司获悉，太平河城市片区规划展示中心项目已开始进行施工准备工作，未来将成为太平河城市片区乃至省会文化性与标志性并重的区域地标和城市文化客厅。按照计划，项目将在明年建成。

　　展示中心选址于胜利北大街以东、太平河以南，总规划用地面积约25亩，实用地面积约13亩，总建筑面积4150平方米，建筑高度约18米。展示中心设有门厅、模型展厅、4D展厅、洽谈接待、会议办公、观景广场等功能，主要用于太平河城市片区规划展示，充分满足了文化展示需要。

　　石家庄市高铁商务区

　　做乘法的示范区还处在规划阶段，做减法的示范区已经进入启动阶段，那就是石家庄站东广场片区，现在它不仅有了一个新的名字——石家庄市高铁商务区，还有了一个新的定位——石家庄“城市客厅”。

　　作为火车拉来的城市，石家庄的城市发展依赖火车，但是城市建设又局限于火车。纵横交错的铁路线和数不清的地道桥，让几乎所有的庄里人都有过大雨时对着灌满水的地道桥“望洋兴叹”的经历；威武雄伟的新石家庄站又和周边低矮破败的老城区形成鲜明对比。

　　高铁商务区城市更新项目位于省会南部，核心区域东至建通街、西至中华大街、南至南二环、北至塔北路，占地3.6平方公里，涉及桥西、裕华两个行政区土地共5366亩。高铁商务区核心区域内搬迁部分总面积2727亩，全部拆除后规划出让实用地面积1221亩。

　　新控规最大的特点就是做减法，降低开发强度。

　　比如商业办公塔楼数量从原来的90个大幅减少到了约40个；同时缩小塔楼的平面体量，减少面宽，对建筑进行全面瘦身；强调新建居住项目容积率上限2.0的刚性管控等等。

　　另外，规划还重点提到要提升城市风貌，优化空间形态，结合公园及两端的地标建筑，塑造律动起伏的公园天际线，其中地标建筑高达250米。

　　同时高铁商务区还将打造一个占地433亩的中央绿色体育公园，相当于两个体育公园一期的大小，和裕西公园面积相当。

　　以上几个方面的提升，可以说是“还空间于城市、还绿地于人民、还公共配套服务于社会”的完美体现，根据官方发布的消息，高铁商务区的打造将坚持政府主导、市场运作，彻底断开土地一二级联动，带规划方案挂牌招标招商等等。

　　相比之下，石煤机城市更新地块更像是“二环以内做减法”的小试牛刀，真正的大手笔将在石家庄高铁商务区的打造上全面落地。

　　目前，桥西区488户居民已完成签约、交房、搬离工作，已累计拆除5000平方米建筑，其中交管局宿舍总共312户，已经全部完成签约和交房；东三教新区总共180户只剩下4户。签约率和交房率达到了99.19%，后续的工作安排正在推进。

　　启动的是商务区地标性建筑所在的57号地块的拆迁工作，这个地块内的四家企业搬迁工作已经基本完毕，正在有序地推动拆除工作。

　　11月29日，城发投集团与华润置地就高铁商务区城市更新项目签署了战略合作协议。11月30日，城发投集团与华润置地组建专班、集中办公，入驻城建项目服务保障中心，依托平台优势，加强协调联动，全力推动项目实施。

　　东南片区重点规划

　　东南片区规划12月9日，石家庄市自然资源和规划局发布了关于公布《石家庄市东南片区重点区域城市设计和控制性详细规划》的公告。

　　从城市设计方案图可以看到，石家庄东南片区重点区域未来将谋划4个核心，包括塔谈南商务服务核心，宋村商务服务核心，西南现代商贸核心和方村城市综合服务核心；此外还将打造6个特色服务节点，包括药博园节点，北大科技园节点，南焦综合服务节点，城市体验商业综合服务节点，现代产业园节点和嘉华站轨道交通节点。