很多人最近加我，定会问同一类问题：

上海二手房市场咋样，现在适合卖房/买房么，啥时候会涨？

我也都尽我所能，从这些假问题泥潭里，帮大家梳理出背后真正问题：

但问的人多了，我还是真的有点顶不住，

所以迫切想写一篇内容，

希望为各位房东和正打算买房的兄弟姐妹：

1. 让你们知道一下如今真实的上海二手市场情况

2. 尝试抚慰和解开大家的心结

为什么说是假阳春，很简单，

一、数据不够好看；

二、上海也没啥重大环境刺激；

三、实际挂牌量也很吓人。

给大家看两张表吧：

2022年上海二手房成交量，其实是近十年来数一数二糟糕的，

和大涨之年2020，和2016年，相差一倍，

也就勉强维持在2017和2018年的低位水准，

再给大家看一张图，这是2020年，每月上海二手成交量，

如果说目前是阳春，岂不是2020年内除了元旦春节，每个月都算阳春？

所以，上海今年2月份，二手成交1.9W套，算是不错成绩，但也不值得敲锣打鼓，

压抑那么多个月，久旱逢甘露，很及时，

以2020年那波涨幅为例，就有众多背景环境因素支撑不断发酵：

其中，属最夸张的，就是学区房的暴涨，

原本300多万的学区老破小，短时间内一天一个价的跳，瞬间逼近500万

稍微卖相好一点的板块和社区，一房难求，出一套就是秒，

焦虑不安的家长，上门挨家挨户敲房东门问卖不卖房，

买家连房都不看，瞥一眼户型，就直接付定金。

没有经历过一线，不是亲眼所见，体验不到这种震撼，

目光放到现在呢？

就如同大部分同行描述的，政策已经到底了，

但上海当局慌么？有没出额外的重大激励政策？

并没有，

我们能感受到的，也就是信贷政策的放松，还有二手核验价的些许放开，以及大量立场为做买房生意的机构，不断地用成交数据回暖（注意是同比之前的成交量），加以描述疫情放开后，旅游还有消费这种不太相关的现象，来支撑房价可能会涨的结论，激发民众的购房情绪。

房价是否会进入一个很旺的周期，从供需角度来看，还有一个重要因素：

挂牌量的多寡，

这个数据一般没机构公布，也没人特别在意，

以我了解到的，上海目前二手房挂牌量，大概是在11~13万套这个区间，

而2019年这样上海市场表现正常的时候，挂牌量是7万套不到，差不少。

买房需求旺盛，叠加库存被消耗殆尽，楼市才有充分上扬的基础。

如果上海无房可卖，哪怕每月成交量只有1万套，也是涨的。

至于为什么挂牌量增加剧烈，也好理解，

毕竟许多家庭经历了疫情的折磨，都焦虑，

收入可能下降，做生意亏钱，房贷还在继续还，

也想趁这个转暖的机会，把手头多余劣质房产，处理了，

但中介并不给房东这样的机会，

链家等大中介品牌，就是一个很直观的风向标，

我们不止一次见到，只要小区内挂牌竞争不低，遇到心态高的房东，挂出价格高于历史平均成交价不少，哪怕能通过二手房核验，链家也会选择直接外网下架这套房源，以免给其他房东造成一定的高预期心理暗示，妨碍自己成交拿佣金，得罪买家关系。

所以目前整体市场风向，中介依然以打压房东为主。

做一个小总结：

1. 每年春节后，惯例都会有小阳春，

2. 因为去年下半年数据太差，所以同比看确实有反弹，3. 中介和自媒体不会放过这个机会，都大肆宣传楼市回暖，制造买房焦虑，4. 导致表象，就是买家情绪有转变，都愿意出来看房，

5. 但同时，房东也焦虑，大量挂牌，

6. 中介一边宣扬楼市转暖，但同时也在极尽所能打压房东。

7. 买卖双方博弈之下，目前只有愿意让步一些价格的房东，叠加尚可的看房流量，才可能成交。当然，不能完全这么一刀切，还是要看具体板块竞争情况，还有产品力。

我尝试当一下大家肚子里的蛔虫，

抛一下你们的心声：

一、卖房置换或者打新的房东

其中不乏很多人，

要么没有真正去下场看过想置换的二手房，暂时没满意的，缺乏一个强烈动机；

要么因为打新规划心里还没谱，

因此潜意识里，依然把眼光盯着以往信息渠道所了解到的：

自己房子可能可以卖出的最高价是多少

总之觉得卖亏了，心理不太舒服。

这是典型不从大局全盘考量。

盲目追求宏观面支撑，或者从历史数据马后炮式推断，都很虚无。

大家得认清，买房和卖房，实质上都是微观行为，

好比刚需动机三大样：要结婚，要生娃，不想租房，

每一项都是一把剑，顶在背后，导致不得不行动，

从自己的伪需求里，抽丝剥茧，提炼出真需求后，专业机构才知道应该从哪个角度可以提供明确的服务，帮上你们的忙。

而且如实看，相比去年的角度，目前可以说是小阳春，

是很好的置换时机。

二、卖房套现的房东

也没有必要纠结宏观楼市后续会怎么走，这与你无关，也没人能确切压宝，

无非衡量两个方面：

一来，自己想要卖的房子，是否具备稀缺性，

二来，压力是否承受的住现阶段的压力，

送八个字：审时度势、衡量风险。

目标确认后，着手做就是了，不必后悔。

三、购房者

与其受环境影响，陷入未来房价是否会涨的恐惧之中，

不如把精力投入实打实的看盘行动中去，有没有符合自己需求的好产品，能不能通过专业的人议价去捡漏，

恐惧和贪婪，我情缘选择后者，

恐惧下，做出的决策，一般都被动，

贪婪下，才容易产出看似不拘小节，实则精打细算的实干家。

\bbox[#F44336,4pt]{\color{white}{我是苏苏，咨询上千组房东，帮助上海上百组房东成功卖房上岸}}

想要快速靠谱卖房，看这一个号就够了

公众号

领取《一堂开启“上帝视角”的房东卖房攻略》

@苏苏房东说