好了，以下是正式点评，总价跨度约为300万-1亿（嗯！你没看错！），排名不分先后。

01.越秀观樾（世界大观项目）

预期面积：140-250平

上榜理由：近核心区+低密改善

最新消息，今天下午越秀以4.5万/平的楼面价，成功竞得世界大观二期地块，将整个世界大观收入囊中。

未来，这个板块会连片开发，变成一片纯粹的富人区，圈层和产品都很有保障，但价格肯定不会很便宜。

所以我认为，如果想买越秀观樾，预算最好提到千万以上。

但这个盘的优势毋庸置疑：

1、位置好，今年天河供地，以区域边缘居多，像这样靠近珠江新城的项目反而少见。

2、低密、小高层、板楼、有山景湖景，还是纯高端改善定位。

3、户型非常强大，据说实用率达到110%。

说个冷知识，广州大平层的实用率通常只有80%-90%，所以销售总是避而不谈。如果你先去看了其他项目，再回来看越秀观樾的样板间，可能会由衷感叹世界的参差。

总之，这是天河改善客一定不能错过的新盘。

图 | 越秀观樾约190平户型图

02.中海上涌项目

预期面积：128-270平

上榜理由：强地段+强配套+强景观+大盘

如果说，越秀琶洲南TOD是2023年的海珠第一盘，那我觉得从明年开始，这个位置将由中海上涌项目坐稳。

一方面，琶洲南项目余货不多，而且基本是高总价的大户型。

另一方面，中海的地块条件不遑多让。

1、交通便利，隔壁就是广州大道，地铁11号线（在建）在地块内部设有上涌公园站，约300米处还有逸景路站，妥妥双地铁上盖；

2、环境好，万亩果园环绕，南边还有上涌果树公园、海珠湖公园等，景观资源丰富；

3、配套全，除了周边的万达广场、合生广场等，自身还带商业，旁边教育用地也规划了15年完整教育配套；（具体学位划分请以教育局为准）

4、康鹭村旧改推进速度远超预期，未来会和中海上涌项目成片开发，拔高预期。

我敢说，只要预算足够，整个海珠的买家都会试图够一下中海上涌项目！

目前，该项目户型图已经出街，以防删稿，谢绝公开。需要完整高清户型图的，可以扫码添加@梅道理。

03.保利老黄埔图书馆北侧地块

上榜理由：老黄埔的刚需之光

这个盘，我觉得核心卖点有3个：

1、在哪儿上班都能买

项目与5号线大沙东站直线距离仅500米，随着七号线二期和5号线东延段的开通，这个盘无论是去万博、大学城、科学城、金融城还是珠江新城，都非常方便。

换言之，无论你在哪里上班，买这里都不会错！

2、配套不用熬

项目附近有图书馆、少年宫、体育中心、荔枝公园，也有广大附中黄埔实验学校（东校区）、怡园小学北校区，配套基本所见即所得。

3、总价或许很香！

据我们掌握的情报，这块地会参考保利和颂，靠着平靓正的小户型出货。

放眼保利和颂，其楼面价2.67万/平，开盘价4.2-4.8万/平，总价最低的约72平三房，300-330万就能买到。

如果以此作为参考，楼面价2.8万/平的老黄埔图书馆北侧地块，或许有望放出总价卷翻老黄埔的小户型！

04.中国铁建西派天河序

上榜理由：广州中轴新盘+成熟配套+低密产品

这个盘很神秘，流传在外的只有两张图，但这并不妨碍项目上榜。

究其原因：

1、项目位处广州中轴之上，这样的盘足够少见

2、距离3号线地铁梅花园站大约400米，5个站到珠江新城，2站到广州东

3、板块本身就很成熟，地块配套几乎没什么短板

4、和越天和做邻居，这位前辈已经率先验证了市场认可度，用一年时间，从7-8万/平爬到8-9万/平

但最核心的，我认为是低密产品。

别看天河林林总总30个盘，天河的小高层，尤其是在靠近珠江新城的低密小高层，还是太少了。

05.越秀里仁洞旧改

上榜理由：万博+大供应+对标和樾府的品质

这是目前为止，公开信息最少的一个项目，但我认为它应当榜上有名。

原因有三：

1、地段够好，紧邻万博

2、体量够大，相当于5个猎德村

3、品质会直接对标越秀和樾府

无论从哪个角度看，这都是能和华润万博长隆悦府对拼的项目。

06.保利天御（冼村旧改）

上榜理由：珠江新城唯一新盘

这个盘呢，优点有很多，比如近地铁，比如坐拥K11、IGC、花城汇等多个商业配套，比如周边学校的学位都还不错。

但最重要的只有一点：是珠江新城唯一的新盘！

要知道，珠江新城二手的楼龄普遍达到10-20年，无论是外观还是户型，都无法与保利天御相比，所以这个项目注定一出生，就是全广州最拽最屌的盘！

如果你没有买，那只能是因为一个原因：你还不够有钱！

老规矩，高清资料+户型扫码获取。

即可获取高清完整资料

07.保利天元（员村项目）

上榜理由：员村唯一新盘

说起来，这块地可以算作保利天御的平替，除了保利天御，就属它离珠江新城最近。

这块地有三个依仗：

一个是员村地段；一个是即将落地于马场的SKP；一个是员村板块比0高不了多少的供应量。

每个优势都是王炸级别！

而且，由于保利天元恰好位于珠江新城东区边缘，因此与保利天御之间会有明显差价，其性价比或许远超你的想象！

目前，这块地的户型、价格信息已有大致消息，不过信息太过敏感，我们私下交流。

08.中交四航局珠江村旧改

上榜理由：老黄埔当下地段最好的项目！

我认为，接下来老黄埔的改善客都会瞄准这个盘，原因很简单：

1、这是老黄埔最接近天河的项目

其具体位置大概在鱼珠站和大沙地站之间，要拼地段，它比城光、富颐、中鼎更近天河。

2、坐拥5号线和13号线两条地铁，无论去哪上班都很方便。

3、是老黄埔为数不多的一线江景盘。

根据海丝城规划，老黄埔将会打造11公里科技长滩，变成一座世界级滨水区，届时珠江村旧改将享有老黄埔最靓的一片江景。

但码头什么时候搬走，目前没有具体消息，不要问我，我也不知道

好了，今天就先写这么多吧。

如果点赞的人多的话，我会找个时间再出个2024年我值得期待的楼盘（下）。

如果你觉得还有哪些盘，应该上榜却还没有找到名字，欢迎在评论区留言。

我们下一期，择优点评

最后，如果你有买房问题，建议添加@梅道理一对一进行交流，这样才能开诚布公。

如果对@梅道理不够了解，可以在今晚9点半，来看看我们的直播。

我相信，你一定不会失望。

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