来源：雪球App，作者： 有事问彭叔，（https://xueqiu.com/2435624354/253580162）

北京、上海、深圳、广州，四大一线城市，房价全部下跌。

这种场景，已经是很久都没有出现过了。

上次四大一线城市房价下跌，都不知道是什么时候的事情了。

在统计局发布的5月二手房房价指数上。

四大一线城市，二手房房价全部下跌。

现在的楼市，已经没有太大的研究价值了。

你讨论户型，讨论板块，其实意义已经不是很大了。

因为房价整体下跌的趋势，已经形成了。

也就是说。不管你买是什么户型，无非就是一个跌多，和跌少的区别。

很难在这种行情里面，别的都跌，就它涨。

现在能研究的。

只有一个。

那就是到底，会不会救楼市，到底是用什么方式来救楼市。

如果不救楼市的话。

现在情况就很明显。

最次的。

都会像2011年那次房价小幅度泡沫破裂一样，房价连跌4到5年。

这是一个周期的问题。

大家可以想象。

08年大放水，一直到11年，房价达到顶点，之后房价从12年开始，一直跌了4到5年。

之后。

15年这次棚改拆迁，把房价给冲的那么高了，翻倍的涨幅了。

你从2018年全国达到顶峰开始算，房价才跌了1年多，2年，就遇到了2020年的意外，导致本来应该继续下跌，积压泡沫的周期被打断。

那么现在你想想。

如果重新的回到了这个周期里面，那么房价要跌多长时间？或者说，要横盘多长时间？

国外的高盛，给出了一个L型的走势。

也就是他们认为。

国内房价，会下跌，但是在跌至一个价格之后，救楼市，之后房价也不会反弹，就会一直那么横盘。

通过横盘十年，来把房价泡沫给化解了。

他们的这种L型走势，其实就是国内之前的那种走势。

先是大涨，之后回调下跌，然后横盘。

彭叔给大家看一下，这是西安08年之后的新房房价走势。

这是西安的新房房价走势。

大家可以看到。

西安在08年大放水之后，西安的新房房价，从4200多涨到了11年的7300多，之后就是一个5年的横盘阴跌期，房价上下震荡。

这是新房房价走势，二手房房价是下跌回调的。

西安的粉丝应该都有印象，在2014年、2015年的时候，西安的二手房有多便宜，各种甩卖。

后来是棚改拆迁。

新房房价就一路，高歌猛进。

涨幅比过去的4万亿，还要高。

其实彭叔认为，4万亿那次导致的房价大涨，泡沫没有棚改拆迁那次泡沫大。

因为4万亿那次，各行各业的工资，都上涨了，整体来说，房价和工资是同步的，甚至工资涨幅超过了房价涨幅。

可是等到了2015年这波，明显是房价涨幅，超过了工资涨幅。

这才导致了房价泡沫。

不光是西安楼市是这样的。

彭叔再给大家看一个上海房价的走势。

这是上海的新房房价走势图。

当然了，这也是官方的数据。

我们看不到08年的时候，上海房价到底涨了多少。

但是我们能看到，从11年之后，到棚改去库存的那几年，房价涨了多少。

上海2011年，新房房价是1.4万等到了2015年的时候，是1.6万，也就是说，5年时间，上海房价才涨了2000元，涨幅不超过10%。

而且，这还是新房房价涨幅，不是二手房房价涨幅。

实际的二手房房价，还是跌的。

当时上海的新房，还是很难卖的，因为房价比二手房房价还要高。

那么，大家看完上海和西安的新房房价走势。

就能知道。

当下又是一个拐点。

也就是一个下跌的周期开始。

但是呢。

这里面有一个变数。

那就是到底会不会救楼市。

如果说，有那种强力的救楼市政策，房价还有可能不会跌。

但是如果说，没有那种救楼市的政策。

那么房价，从这个月开始，一直到年底，越往后，跌幅会越明显。

而且。

今年下半年房价跌幅，会超过下半年的房价跌幅。

因为2022年下半年下跌，是从8月、9月之后，才开始的。

今年房价下跌，是从6月、7月就开始了，也就是说。

今年房价下跌的时间，要比去年多2个月。

这多了2个月，房价的跌幅，就又变的更多一些了。

现在楼市只能依靠政策的力量。

你靠收入的力量，很难。

因为你想要靠收入来抬高房价，就意味着，你至少要把工资给涨起来，把市场上的高薪岗位数量，给增加起来。

只有这样，你才能看到，楼市的信心恢复，楼市的成交量开始上涨。

大家客观想想。

我们在过去的时候。

我们都说，房价是由少部分人决定的。

不是由大部分人决定的。

当时我们说的少部分人，是指那些高收入人群。

也就是。

互联网、房地产、金融业。

那个时候房产专家嘴巴里面经常说的一句话，就是你买不起房，不代表别人买不起房，这房子，就不是给你准备的，是给那些高收入人群准备的。

那么现在。

我们看看这3个行业。

有哪个，没有遭遇到降薪？

你说这些人，他们已经是打工人的头部了，但是他们却遭遇到了降薪，你说让楼市，拿什么热起来呢？

所以现在你要看到楼市热。

要么，你就增加这些人的收入，让大家有信心，当然了，最好是普涨工资，但是普涨工资这种事，在2015年之后，就没有发生过了。

要么，你就降低购房门槛。

这个降低购房门槛，包括降低首付，降低房贷利率，降低限购要求等等的。

降低首付，肯定是有用的，比如说，500万的房子，3成首付，你150万拿不出来，但是1成首付，50万，你凑凑，还是能出来的。至于说，多出来的100万房贷，分摊到30年里面以后，压力有，但没有那么大。

这些都是有用的，但是这些行为，会导致楼市的危险性更高。原因有2个。

国内的就业不稳定，国外能做一成首付，是因为国外的工作比较稳定，就像是日本，你在日本私企上班，除非你犯了什么大问题，否则你就是一辈子，都可以做这个工作，当然了，这也导致了一个后果，就是阶级固化，因为大家都是一个工作，做一辈子，你只有等上司退休以后，你才有可能，接替他的位置，而且，跳槽的试错成本，很高。不过这是题外话，主要是说国内的就业不稳定，给你批那么高的贷款，万一你失业了，一成首付，意味着银行那边承担了大部分的压力，银行不傻。

国内的很多买房的人，信用不是很好，也就是，你以为，这个人，有1成首付，但有可能，他连1成首付，都没有，而是东拼西凑，借来的，那像是这种人，一旦出现什么波动了，基本上就完蛋了，那到时候，风险就又落到了银行身上。

所以国内银行，没办法做国外的那种一成首付。

客观条件你都不允许。

国内现在一线城市房价都跌了。

大家也就更不用急了。

稳稳的等20号降息以后，再看看看月底，有没有什么放松的政策出来。

如果都没有的话，那么就安心等着房价下跌吧。

不过也不用那么看跌房价。

国内经济韧性是非常强的。

现在你看着很多打工人压力大，但是，更多的行业，还是过的可以的。

只是说，没有过去那么好而已。

你不要老在网上看，你要到大街上去看看，周末的时候去景点转转，商场转转，晚上的时候，再撸个串， 看看旁边的人，都聊些什么。

经济没有大家想的那么差，当然了，也没那么好。

但是，只要你肯努力，还是有希望的。

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