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前两天，“广州市番禺区发展和改革局关于公开征求《番禺区产业规划（征求意见稿）》意见的公告”正式发布。

看了这里面的产业规划，还是有不少信息值得大家关注。

比如说番禺的产业空间结构和产业重要平台所覆盖的板块，同时番禺的产业如何布局、各大板块产业的差异化，这一份文件基本都说到了。

对于普通购房者来说，这就能够作为买房时板块的价值参考。

01.

整个番禺的产业空间结构，构建形成“两轴两带五组团”的产业空间结构。

但最为核心的，大家可以关注这当中的一轴一带。

一个是现代服务业经济带，覆盖了广州南站、长隆万博片区、广州国际创新城-大学城。

另一个则是创新产业发展轴，覆盖了广州国际创新城-大学城、番禺汽车城、莲花湾片区。

这两条轴带，具备了这么几个共性：

1.产业汇聚体量不低。

2.与城市发展方向的相呼应。

3.有着战略性支柱重点产业载体落地。

4.城市资源和市政配套陆续跟上。

我们再看另一张图。

这是今年年初广州所发布的2023年广州经营性用地供地蓝皮书，也很清晰给出了番禺的核心走向：

南大干线产业创新轴。

有没有发现，这条轴线所覆盖的点，恰恰是现代服务业经济带和创新产业发展轴。

同时，南大干线产业创新轴的走向，恰恰也是番禺科技创新走廊的走向。

这就是这些产业板块的价值所在，既是所属轴带的核心要点，又扮演着整个番禺发展格局的重要一环。

以往，广州南站、万博、国际创新城、莲花湾片区等重要功能区，依靠自身的条件各自发展，虽然都在横向的带线或是纵向的轴线上，但关系不算十分密切。

未来，这些番禺最为重要的产业平台会借助南大干线等重要项目，串联在一起，将番禺原本碎片化的发展格局，形成整合效应。

这种从点到线的交融，让各重要功能区实现产业、人才、资源上的优势互补，带来立体化的造富效应。

只有把番禺的散装点连接在一起，把原本各自发展的区域能量聚合在一起，番禺的价值，才会出来，才能往更高能级去发展。

02.

产业导入带动就业，就业带动人口。

坐拥核心产业，可以让这些板块能够承载更多的功能，引导人口向其集聚，为板块注入人口新活力。

但从产业布局回归到居住本身，番禺到底怎么买？

要记住这些：

其一，产业资源和含金量更集中的板块，未来的板块价值会更高。

买房，要关注那些产业上的房子。

其次，在以上基础上，要考虑到每个人独有的购房需求，高度匹配你的购房维度。

而且不同板块进入价值高位的兑现周期，也会有差异化。

当下番禺买房的逻辑，盘叔觉得是这样的：

如果你要选择价值最高点，那就首选长隆万博片区。

这是当下番禺产业布局最有集聚能级的区域，也是番禺价值的最高点和天花板，而且还在不断进阶。

前阵子长隆地块的被围抢，就足以说明这板块的价值。

但越秀和樾府、越秀瑞麓府、耀胜新世界、广地花园，这些板块在售楼盘的价格都不低，意味着门槛高。

长隆万博属于绩优股，而以下这些，则属于潜力股。

和长隆万博片区同处番禺北部现代服务业经济带的广州南站、广州国际科技创新城-大学城，则属于番禺的新城板块，属于番禺现在和未来的重点板块。

同样属于潜力股的，还有和广州国际创新城-大学城同处创新产业发展轴的番禺汽车城、莲花湾片区。

这些新城片区，价值变量的空间更大，当然，也存在着配套还需要进一步完善以及兑现周期的问题。

更适合持有周期更长，对板块有信心的买家。

但不同板块，当下的价值点不同，需要具体板块需要分析。

另外要提的是，类似番禺汽车城、莲花湾片区，目前整个片区的价格不算太高，板块有价值变量，在售楼盘的整体品质和教育资源也都不错。

对于刚需买家来说，性价比会更高。

03.

而如果不追高，但又要兼顾到居住价值，注重当下的居住配套，那么一些开发有一定周期的板块，或许会更合适。

比如番禺广场、洛溪板块、大石板块，都是这一类。

这些板块，基本不在番禺未来的重点产业带之上，升值空间和产业变量不算大，需要额外了解。

但胜在居住氛围浓厚，有很浓的烟火气，而且交通便利，通达性很好，自住没有任何问题。

至于亚运城板块，则属于价格有优势，有教育优势和自成一城的自住优势。

但同样属于变量不大的板块。

有板块崛起，也有板块待发展，甚至躺平。

比如市桥南板块，虽然住宅林立，但关注度一直不高，在一定程度是因为该板块配套上的缺失和板块价值不高。

但目前板块唯一在卖的楼盘，价格够低，产品不错，如果接受得了板块的不足，倒是可以。

价格有时候就是王道。

另一个热度不高的，是大夫山板块。

虽说大夫山这种不可复制的自然资源在城市中十分稀缺，但这里除了大夫山以外，产业、配套都相对缺乏。

卖不起价，也是正常。

所以，我们一直强调这么一个观点：

买房，产业不是唯一，但一定是其一。

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