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番禺，在广州人的眼中，可能只是一个夜晚灯火通明、白天就空荡荡的“睡城”。

但是谁能想到，看似沉寂的番禺，其实一直是在“闷声发大财”。

2021年，番禺区生产总值达2278亿元，增长了4.1%，增速排名全市第三。

其与 黄埔一样，都是广州市极具投资活力与发展潜力的正在成长性的行政区。

目前，广州正在全力南拓，莲花湾片区横空出世。

作为番禺的传统中心，市桥板块也有望全面焕新，具有岭南水乡特色的“城市客厅”即将诞生。

交通，拉伸城市骨架，为番禺带来很多外溢的置业需求。

寸土寸金的主城，无法打造更多品质住宅。

地铁2、3、4、7号线的开通，让更多置业者对品质生活的要求的，自然选择了产业发展、区域规划都更有展望性的番禺北部万博等板块。

2021年，即将开通的地铁18号线、22号线，令原本有点“偏远”的市桥板块迎来了希望之春。

两条新线，除了有最高时速达160km的地铁快线外，还是少见的粤港澳城市之间的高效连接线，未来有望延伸至珠海、中山、清远、东莞、深圳。

这也意味着，两线相较的番禺广场站，不仅成为广州与大湾区各城市串联的重要交汇点，还有中长期的交通升级的机会。

2021年1月番禺广场站施工现场（图源：新华网）

目前，广州地铁18号线成功完成逐级提速试验，运行最高速度达到176km/h。

未来，番禺广场将打造综合交通枢纽和城市核心功能区，未来会有4条地铁线——3号线（已开通，东延段有望2022年底开通）、17号线（规划）、18号线（2021.6开通）、22号线（2021.6开通）于此交汇。

未来，市桥板块实现全区内可实现数分钟内自由转换，半小时对接广州市区。

除了交通，番禺广场作为番禺中轴线的重要据点，以TOD枢纽为核心，与市桥片区一同形成“一轴一核，三大片区”结构，整体面貌也有飞跃式提升。

郁郁葱葱的广场之下，有一座建面约30万㎡的地下空间综合开发项目，以9万㎡的城市公园连结4个地块，融合交通场站、生态花园、商业服务、文化旅游等功能，可与交通枢纽“零换乘”。

当中，地下空间占地约10万㎡，建面约20万㎡，预计2022年竣工。

番禺广场周边地块规划效果图

番禺广场将有新地标诞生——规划260米的永隆时代广场项目（预计2024年竣工） ，将是番禺第二高楼 （番禺第一高楼是266米的广晟万博城） ，与老地标中银大厦相互辉映。

永隆时代广场项目效果图

除此之外，在文娱配套方面，番禺广场周边将打造图书馆新馆（已封顶，即将开放）、工人文化宫、科技体验中心、文化展览馆、科普活动馆和游客服务中心等。

番禺图书馆效果图

市桥地铁站D出口周边将建设一个石桥公园。

而这并不是一个普通的公园，规划建设商业配套、停车场、人行过街通道等。

这个将成为集吃喝玩乐于一体的新“打卡点”，有望在今年投入使用。

石桥公园效果图

加上，市桥板块丰富的生活配套，商业有易发商业街、永旺梦乐城、百越广场等，省一级公办教育资源云集，医疗资源实力也很强大，居住氛围将再上一层楼。

一直以来，市桥板块是番禺区政府的所在区域。

因此，这里早已得到开发，是番禺市政、生活配套比较完善的区域， 但距离市中心较远、新盘较少，楼市热度一直上不去。

不过，这个局面即将扭转。

2020年，番禺通过了《番禺区城市更新专项规划大纲》，未来10年内，番禺划定了56个旧村庄全面改造项目。

其中，市桥范围的蔡边一村列入三年实施计划，蔡边二村、竹山村、罗家村、东沙村列入十年旧改计划。

番禺市桥范围旧村改造进度 项目 目前进度

改造面积

（公顷）

合作房企 蔡边一村 编制片区策划方案 75.47 升龙 蔡边二村 确定合作企业 41.08 升龙 竹山村 —— 罗家村 —— 东沙村 ——

最早有动作的蔡边一村，2018年由升龙以60亿元成功拿下。

未来，项目 将顺应广州产业转移趋势，依托周边成熟科技园区的科创资源，打造科创总部园区，形成番禺南北都市发展走廊上的“总部创智园·文旅宜居地”。

通过城市更新，区域将增加大量的住宅用地和商业用地，总建筑面积增加133.6万㎡。

蔡边一村改造效果图（图源：升龙集团）

去年7月，蔡边二村公开招标合作企业，上海升龙集团55亿获得旧改招标。

这些旧村改造项目将带来不少新增用地空间，有利于新型产业导入，也有利于周围居住条件的改善、环境质量的提高，长远而言对区域价值的提升带来巨大的利好。

地铁新线开通、高端配套增加、旧改升级、产业爆发，最直接的体现无疑是楼市。

如今，这个板块是有潜力的洼地，在售的普通洋房项目普遍在3.5万/㎡以下，还有2字头的项目在售。

项目

在售户型

报价

（元/㎡）

金海岸花园·观海

209-318平大平层

4.8万

天颐华府

260-390平别墅

6.8万

星尚

115-142平三至四房

2.5万

景业东湖洲豪园

116-121平四房

2.5万

璞悦台

102-128平三至四房

3.2万

报价来源：广州房天下

因此，市桥板块适合以下几类置业人群：

1）意向18号线、22号线地铁口及周边地铁口的楼盘，在海珠、天河上班，资金有限的白领群体；

2）追求优质公办学位房，预算不多的宝爸宝妈；

3）番禺有改善需求的本地人。

至于全新盘方面，去年龙湖斥资58.11亿元，以楼面价约20621元/㎡竞得了亚运大道北侧番禺客运站地块，地块溢价率达45%。

据悉，这块宅地将会在此为广州带来首个购物中心天街项目。

位于万博和番禺广场的时代珑星 ，将推出约56-80㎡二至三房，预计今年开盘。

还有，位于番禺市桥光明北路与东环路交汇处的星钻 项目，又双叒进入拍卖程序。

该项目距离约550米就是地铁3号线市桥站，学位方面也有富都小学与星海中学，硬件非常好。

但项目在阿里法拍经历二次拍卖均未找到接盘侠，这是其第三次拍卖，目前暂未有报价。若能成功出让的话，相信很快可以交楼。

项目现况图

值得一提的是，260米的永隆时 代广场规划有高层住宅，未来无疑是市桥天花板，可以期待一下。

小结一下，市桥板块随着交通等配套逐步升级，市区买家对这里的居住认可度会提高，外来人口的置业比例会增加。

如今，南沙蕉门河的区府板块有不少项目上3字头，番禺市桥板块低价盘不少，将有望获得补涨的机会。

而体量较大的新项目有望引进名校，教育资源也不会差。

但是，买家也有几项需要注意。

其一，多个低价项目周边城中村和中小工厂环绕，拆迁周期长，要经历一段较长环境差的日子。

其二，区域的轨道交通暂不能做到全覆盖，部分项目距离地铁站有些距离，需要接驳。

其三，与华南板块4万头的项目比，市桥项目价差不算大，且户型偏改善，目前优势不算特别大。

综上所述，市桥 板块优劣势都比较明显，更适合对环境有要求的自住买家长期持有。

价格低洼的市桥，你看好吗？欢迎留下你的看法。

【End】

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