近日有好事者突然间在好几个知名多媒体网站上同时刊登和散布投资日本房产的帖子，为了避免广大国人被忽悠而上当受骗，特此发帖以正视听!尤其是那个日本东京京成小岩那栋木造ガルバリウム鋼板（木造彩钢板结构） 2层小楼(注：和纯木造住宅属于同一类型木造结构住宅，各项使用寿命基本相同)的所谓分享“ 我用北京蜗居的首付在东京海淘了一栋楼”的帖子所涉及的日本房产信息严重不实，具有极大地煽动性，诱惑性和欺骗性，而且还煞有其事的连发5篇(全是阴阳合同或空白证明书，甚至不如国内中介伪造的合同或者伪造2年社保证明等)，本来我根本也无意发此帖，只是由于该楼主把我正常的留言删除并且拉黑我，因此整理出本帖对其妄顾事实所吹嘘的不实信息将用具体事实数据来彻底揭露其欺骗的本质，这个D31killer在各大网络平台注册账号后只发那篇房产贴（注册豆瓣是2018年5月12日。发第一个帖也是5月12日，也就是为了发那个骗人的东京海淘一栋楼的帖子而注册），经过我持续揭露具体数据和日本房地产政策后，目前他已经删除部分不能自圆其说的说辞:这栋楼委托物业公司做民宿(原第一篇)，幸亏我事前已经截图保存，他也已经賴不掉了，还光了个腚在硬撑裸奔，居然还继续发第五篇。印证了一句话：人不要脸，天下无敌！他的满口胡言实在是太过分了！续篇的网站链接： https://www.douban.com/note/714695441/

本文文末有一个叫小勇的“洗地僧”也是同样注册一个空帐号，当天注册当天来说一通忽悠人的话！

重要警示：天上不会掉馅饼，天下同样也没有免费的午餐!

温馨提示：各位热心网友如果您觉得此文值得让更多的人知道或者了解真相，欢迎转载！完全不需要问我是否授权，也不需要强调此文是谁的ID原创，一切随意!——Free Open！而且还会经常滚动更新补充事证来完善本帖的全面性和真实性！我的主要目的并非是阻止谁是否去买日本房产(真正去买的毕竟极少数)，而是帮助大家明辨是非，良丑善恶。为了灭一灭到处发布不实信息和侮辱大众良知的嚣张气焰，揭他们的底裤，使他们变成“皇帝的新装”。对不认识人的花言巧语，审视他的逻辑性是否合理，记住只要是谎话，一定在逻辑上有破点，有无法自圆其说的地方。目前本贴阅读者达：80751次。

先说结论：发布那个帖子的京成小岩这栋楼每年实际收益率不仅是0,甚至会破本金!因此那篇软文的真实目的并不是为了分享”购楼心得”，而是为了找真的接-盘-侠! 而且那个D31也不会是这栋楼的真正持有者，应该是一个做日本房产的“黑中介”!

你如果接盘投资这栋楼的话(警示：AZEST开发商目前还有类似4栋小楼正在销售中，正愁找不到买家)，投资一年血亏，投资10年巨亏，投资20年大亏，投资30年少亏，投资40年。。。。你必然需要再投钱进去造新的木造小楼。 如果您认为自己是一位有头脑的投资者的话，那么总该知道———1929年在华尔街的小年轻擦鞋匠和美国总统肯尼迪的爸爸之间的故事吧!投资日本房地产的危险正在逼近，例如被很多“聪明的投资者”认为最抗跌的东京都都心5区之一的新宿区，具有代表性的新宿车站附近2018年的平均地价1171万5000円/m2，比过去30年里的2001年583万4545円/m2的最低值价格整整翻了一倍（涨幅高达100%）！中国八卦轮回的过盈则亏的道理大家懂吗？说得再直白一点，你能够进场的时机早就已经过去了！你能抬100斤麦子，再加一根稻草你就垮了！

温馨提示：如果您觉得本篇过于详细，希望短时间内就可以了解日本房产真相，请直接点击链结https://www.douban.com/note/687155160/这篇帖文中记述有不管你想买木造住宅还是公寓住宅，也无论是买新築公寓还是买20年或30年中古公寓，其原理都是一样的。不贷款全额购买的话，最好的收益率也不会超过3%，你没有一亿元现金连进日本房产投资的门槛都不到。

我不从事日本房地产业，对投资日本房产本来也多少有些意想，还谈不上意向，并不知道很多细节，正好近日我的同学(也算有钱人)来问我投资日本房产的事宜，因为他有一位要好的朋友(据说还是一位会计师——冲动型跑步进场的华尔街擦鞋匠)决定投资日本东京的新盘RC高层公寓，在日本申请的购房贷款正好也批下来了，准备来东京签购房合同，选中的公寓据说有9%的高回报率，弄得我同学好羡慕，心里痒痒的。好在我同学明显要比他朋友要聪明得多，转发了那篇京成小岩的软文帖子给我看(弄得好像有图有真相的样子)，顺便让我了解一下是否真有9%那么高的回报率。出于对同学认真负责的态度，毕竟一旦敲定的话，那可不是开玩笑要拿出真金白银的，我同学又不懂日语，也多次来过日本旅游，对日本的环境也很有好感。万一我提供了不实信息，严重误导了他，产生信任危机并导致投资失败的话，说不定今后甚至连同学情分也会恩断义绝。细思极恐之下，我也只好硬着头皮开始在日本各房地产网站上搜集日本房产制度的资料(当然查询同一信息会查看至少2～3个信息来源，以确保信息的准确性)，当然查询日本税收制度(国税厅)官网，独此一家别无分店，信任度100%。全方位以一个模拟投资者的心态来解读投资日本房地产是否真的可行。查询取证的结果，不但觉得不可行，而且还完全颠覆了我原本对日本房地产的认识。当然，向我同学不可能就单纯用一句话(不可行)来答复他，为此把多日搜集到的材料整理汇编后，用实际事实数据一笔笔地算给他看，一直算到楼房推倒的那一天！对我同学既不下可行的结论，也不下不可行的结论。通过每一个时间点（第10年，第20年，第30年..........逼近推倒重建时）的资产损益表，只要看得懂数字，自然就能得出合理的结论。最后我同学的夫人送了一个绰号给我(超靠谱)，笑纳!

在具体揭露真相前，郑重申明：我不反对国人来日本投资房产，也不反对在日本做房产中介的达人利用国内新媒体平台进行营销，这完全都是正常的商业活动，也应获得尊重。想买的人要搞清楚原委，推荐的人要客观，在营销过程中，必须要有职业道德，必须要把全方位因素告知投资者，有什么优点同时还存在着哪些缺点，既不能以偏概全，也不能利用国人在不了解日本房产制度和税收制度的情况下，通过隐瞒真实情况达到营销获利的目的。更令人不齿的是还要通过歪曲事实，信口雌黄的手段来进行坑蒙拐骗。即所谓君子好财应取之有道。

在所有这些推荐投资日本房产的软文中都不约而同的避谈A日本房产的折旧率问题、B每年的房产持有税和C光日本东京都的住宅空置率平均高达14.6%(其他地方更高超20%)这3个关键问题。而且现在日本土地价格水平从过去30年里的历史最低点上升了50%、现在跑步进场的所谓“投资者”就类似于股市的散户～～～接盘侠!———肯尼迪的爸爸最厉害之处在于当他观察到有人在砸锅卖铁跑步进场的时候，他就开始撤了，李嘉诚在大陆房地产成功脱手之后(英国公投脱欧前)，还有人说不是又涨了20%～30%吗、怎么这么早就离场了？亏大了吧？如果他追求极大值撑到2017年，他还有可能逃得了吗？

　　如果在日本买房用来住居，需缴纳的各项房产持有税(包括土地和地上建筑物的固定资产税，管理费，住宅维修基金等)、如果产生房产转让等商业行为，需缴纳房产转让税41.5％（5年以上21.5％）和资本利得税（图17）。如果双亲去世，膝下子女想继承父母房产，最高需缴纳70%（所继承遗产总价值的70%）的遗产税！这一项项税款看下来，导致日本年轻人没丝毫兴趣为买房奋斗，女方父母也不赞同结婚必须先买房观念。

WHAT?收益率为0、还会破本金!Hong-Dao-Gai???“你"这也太武断了吧！房产广告海报上不是说名义收益率（想定利回り）是6.5%嘛！（图1）的确，我和你一样也看到了那个房产广告中的诱人回报率6.5%(有的日本房产还要夸张7%、9%都有) ，如果买了这样的海外不动产，除了自己能“赚钱”以外，是不是还可以在周围亲戚或者同事面前有一种高人一等被莫名羡慕的感觉啊？？？请不要高兴的太早，记住：天上不会掉馅饼，天下同样也没有免费的午餐!～～～请各位看官耐心地慢慢往下看！由于要揭示的信息量很大，对数字迟钝的看官，建议您先手上备好计算器，以便能赶上我的思路。

那个D31killer很无耻（不扣除任何税收，明明开发商标明毛利率只有6.5%，这个骗子却说有7%！)，毛利润算到净利润只能是做减法，这个骗子居然敢做成加法!每个月租金只有60万日元（3.6万元），每个月还款30万日元（1.8万元），每个月的国内概念物业费（住宅修缮费+管理费）至少10万日元（每间1万日元）理应由房东本人承担，D31却颠倒黑白声称：房客除了缴纳房租外，还要缴纳管理费和修缮费（图47）这是其无耻之一，另外固定资产税等持有税每年需要支付约84万日元（约4.9万元，最初5年，以后会随房产市值递减）----对具体数额由税务部门认定房产估值来计算（图14）无耻之二：D31本人交代每年需要支付84万日元，他本人和物业管理公司各负担一半，这个NB估计是日本自开国以来对固定资产税征收的首例“创新式”支付方法，真是令人匪夷所思！），还有每年租金实际收入的所得税约62万日元约3.62万元，以及每年火灾险7300日元（最便宜的30年期是平均每年约7300日元，否则按10年期，20年期不等，自称买了5年火灾险和10年地震险，那么每年至少需要支付1万日元以上），无耻之三：火灾险对房东是强制险，特别是在办理房贷时同时购买办理，费用也应该是房东承担（这时租客还没有入住），即便租客入住后自己购买的火灾险（对租客是非强制性的）和房东购买的火灾险完全是两回事，被保对象也完全不同。D31故意混淆是非，胡说什么火灾险全由租客承担！作为投资者你应该压低成本支出，至少也应该一下子买10年期火灾险，怎么只买了5年期？不合常理！地震险是非强制险，既然是去日本投资，可以不买的地震险为什么要买(地震险不能单独购买，必须要和火灾险绑定购买)，况且即使买了地震险保险公司也未必会赔付，可以参照1995年的阪神大地震受害者的地震险真的赔付到了吗？无非是画蛇添足的给国人一种他很重视日本地震这个因素！明确告诉你日本人不怕地震就怕火灾！而且全日本购买地震险的比率只有23%），那么算下来，每月收益只有3.6-1.8-0.6=1.2万元/月，每年收益1.2万元*12-4.9-3.62-0.73=5.15万元，那么对于自己的总投入首付240万元+房价11600万日元*7%购置税（800多万日元约50万元）=290万元，这样每年实际毛收益率=5.15w/290w=1.77%，之所以说是毛利率，那是因为30年内至少翻新2次（時期の目安は、たとえば12～18年ごとであれば、15年ごとに計上していくという要領で），每次翻新费用很明确也是房东另行支付，之前每个月的房屋修缮费只是日常房屋的维修费用和大翻新不是一个概念。即： アパートでは日常的な修繕とは別に大規模修繕があります。 これはだいたい10年～15年に一度くらいのペースで行われるのが理想的だと言われています。一回に必要な大規模修繕費は数百万円かかることが多いです。 无耻之四：D31狡辩称——之前已经每个月支付了住宅维修费，大翻新费用应由物业管理公司支付，故意混淆概念， 一次大翻新的费用即大规模修缮费用需要数百万日元，一般估算大规模翻新费用需要2年~3年间的租金收入。那么这个物件每次大规模翻新费用至少就是60w日元*12*2=1440万日元（约85万元），而且大翻新期间没有租金收入，即便算有租金收入，那么每年净收益率=5.15w/（290w+85w)=1.37%,这个收益率还是在非常理想状态下30年10间房间在翻新期以外没有空租期，满租客，满租金收入，一旦按照空置率概率计算12.5%，实际平均租金收入的计算要按照每年10个月来计算。这样10间中理论上应该总是会出现1间常年处于没有租客的空房状态（周边的租赁空室可以印证，尤其是1楼的房间更不容易全部能够出租出去），那么只要其中有一间常年处于无租客的空室状态下立刻就会跌破本金，而是还是一个可以确定的大概率事件！无耻之物五:把原本一口咬定把整栋楼包租专门的物业管理公司做民宿的说辞，由于日本新民宿法的曝光，D31偷偷地把第一篇帖子中关于做民宿的说辞那段话给删除了。至此，我的以上算法已经是非常非常缩小房东的支出，在尽可能少算支出的同时，扩大30年间的租金收入，在最理想状态下（类似在真空中保持物体的均速前进或者静止状态下）30年间不管房子如何破旧了，租金水平还是坚挺不跌保持不变，并且30年间没有空租期，像日本皇宫一样天天有租客。在这样的前提条件下，还得出这么惨得收益率水平，那么在实际情况下，那不是没有最惨！只有更惨！，在漫漫长夜的30年间（少子化，人口流入减少等），实际情况可能会更加糟糕，收益率会更无法保障，况且日本的土地价格也不是单边上涨行情，会有周期性波动（日本东京周边的土地价格2018年已经从最低值上升了50%之巨）。 所以凡此种种，这个D31不是在推荐国人投资，而是赤裸裸的诈骗行为，令人不齿。下面将详细展开！

基本房地产信息（图1）： 平成30年3月末竣工，地址：東京都江戸川区北小岩5-4-18 轨道交通： 京成小岩站徒步4分，土地面积：132.23平米，建筑面积171.22平米，两层楼木造结构住宅上下各5间，一共10单间（每间使用面积17平米），售价：1.163亿日元（680万元），其中 （图2）

土地市值=132.23（平米）土地面积*土地单价32.3285万日元/平米=4274.8万日元（实际土地市值估计在4500万日元左右），地面建筑物市值= (房产总价-地价)=7100万日元。木造住宅的建造费用请参考：https://fudousan-kyokasho.com/rental-apartment-building-cost-8765#i-5（東京都江戸川区最新地価公示価格は平均37万2439円/m2（2018年［ 平成30年］）、坪単価では平均123万1205円/坪。信息来源：https://tochidai.info/tokyo/edogawa/） 预定初始租金水平6万日元/间/月，公益费3000日元/间/月（是指委托物业公司的委托费=租金*5%，并非指管理费，管理费另计），号称满租客想定毛利率（満室時想定利回り）6.5%=年租金/房价，按照D31killer（ID名的意思是不是第31位杀手的意思啊?，下文均简称D31）发帖自己的说法，资金信息如下：总投入4500万日元约263万元（其中4000多万日元首付约240万元，30万元包括差旅费，翻译费，购房等诸项费用），贷款440万元，第四方贷款浮动利率是2.9%(非日本系银行的野路子银行，暂且推测是在日本的中国系银行，日本正常的房贷浮动利率目前上限是0.7%（平均0.639%，最低0.47%）（图3）、30年期的固定房贷利率是1.265%、最高35年期固定房贷利率是1.275%，日本一般抵押贷款利率是2.375%)。

在日本贷款30年，每月还款1.8万元。（图6，总还款660万元）30年期满连本带利总支出900万元（240w+660w）来计算。每月租金满租客6万日元*10=60万日元约3.6万元。

D31据他本人交代：总共花费了4500万日元的费用，首付既然有240万元约4100万日元，就不是他自己说的4000万日元，即便是汇率的算法日期不同，就算是4000万日元，那么剩余的500万日元约30万元包括他说的属于购置家电家具费用20万和10万元的差旅费和翻译费，那么高达房价7%左右的新楼购置费800万日元约50万元的费用，D31可是一点也没有交代啊!他说总共花费4500万日元，其中首付240万元，他的剧情从一开始其实就漏洞百出，破点多多。看来要吹牛，没有一定的逻辑思维水平是无法自圆其说的。D31需要大幅度修改他的帖子。

如果看官觉得本篇实在太长，可跳跃参阅精简篇https://www.douban.com/note/687155160/，想了解具体数据的计算方法，那么再返回本贴查询。

之后我会把那位D31软文中故意隐瞒没有揭示出来的关键数据一一罗列出来给大家，供大家擦亮眼睛看清楚真相，用实际的事实数据来揭示他的丑陋真面目！(据我个人判断D31killer并非现在这栋楼的真正房东、而是一个为了推销这栋楼的网络营销文宣员———授予军衔:上等兵，低阶的黑中介)

30年间整栋楼的10间住户必须还要全部满租客，不能有空租期。这栋楼又不是日本皇宫，所处位置又是在东京都边缘地带的江户川河床的低洼地带，隔河对岸就是千葉県。小岩周边地区的住宅空室率是12.5%、租客选择余地很大。即便现在这栋楼是新房也未必会马上全部出租实现满室引渡，例如之前提到的所示那栋楼(图41)已经过去2个月了，1/3的房间至今还没有出租完毕，等过了10年，20年房龄后，租客就会搬到周边其他的新建房屋中。你的租金水平自然就开始下降了。因此小岩地区绝对不可能保证木造房子30年间10间房都是满租约的情况！据热心豆友留言区证言，普通apartment的出租率在 60%-80%，比公寓出租率要低，这和公开发布的空置率34%也相当吻合。而且大翻新时期必然无法出租给租客，会产生空租期，当然就不会有任何租金收入，还要支付大笔翻新费用，而且大翻新的费用和日常维护的维修费完全是两码事！所以以上计算得出的1.77%收益率是在非常理想的前提条件下估算的。但是实际情况绝对是不可能实现的!光租金面一有闪失就会发生实质亏损！这是显然不容否认的事实！很容易理解的现象。

房东每年的租金收入—物业费(住宅修缮费+管理费)*12—每年固定资产税—每年都市计划税—每年租金所得税—每年火灾险—？=每年实际收益。

首先，每间租金6万日元的租金水平即便初始状态可以实现，但确是一个不可能长期可持续的租金水平，那是因为京城小岩站(注意：不是JR小岩站)和JR小岩站之间直线距离很近，没有轨道交通直接相连，徒步大概需要18分左右，类似于Y型状开口顶端两点之间的相对关系，但是差别很大，单单两个车站周边的土地价格，JR小岩站周边要高出将近7万日元/平米(图20)，因此可以简单地认为是完全两个不同的车站，不能混为一谈。从京成小岩站步行到周边2分~4分范围内(图41)依然存在大量和D31物件同等条件或者近似条件的新建全新空室等待出租，而且从京成小岩站徒步9分还有一栋2018年3月竣工的相同模式的全新住宅(图42)，https://www.cjs.ne.jp/detail_b/T0000442655.html上下2层一共12户居室中一楼的6间当中居然还有4户是空室（满室引渡的条件很难实现），新房建成到现在已经5个月了，这4间空室一直处于出租状态中，始终还未租出去!而且从图41~图45的租赁情况看，京成小岩地区根本不缺租赁房，连新造的租赁房都相当的多！而且还揭示了一个基本事实，这种木造小楼的租赁房的租金条件全部都是礼金0敷金０，这与D31在他自己的帖子里吹嘘首年度每户可以最多收取15个月租金的话相矛盾！这还只是我随意从日本租赁网站上找到的周边新建房屋租赁信息，如果去当地不动产中介问询的话毫无疑问还会有更多的租赁房可供选择，其中有的租赁条件似乎还要好一点，离车站步行只要2分钟(时间缩短一半)，而且价格也比他的低只要5.5万~5.8万日元不等，尽管如此，如（图41~图45）租赁信息显示，两栋木造新楼还有很多房间没有出租出去，尤其是一楼。所以房产海报的宣传展示的是最理想化的租赁状态。也就是说，D31这栋楼的每月租金60万日元基本上就是天花板租金收入。

先透露一个重要情报信息（之后再详细展开），根据2017年11月公布的东京都住宅空室率数据（图4）显示：江户川区（小岩所在行政区域）的平均住宅空室率是12.5%、WHAT？这么高啊！不过从（图41~图45）的公开租赁信息来看，12.5%空室率的可信度是非常高的！同样在2018年3月竣工的附近一栋（アパートApartment）木造新楼住宅インベスト小岩II（图42）就是4户/12户=33.3%的空室率，连这种新房入住率也这么低，有没有那种在中国四、五线城市的感觉啊？当然不能以某一特殊物件计算来代表整体，只是提供给大家一个观察的视点，说明在京成小岩附近或者东京其他地区并不缺新楼，而且AZEST-GROUP还有4栋类似的小楼正在出售中。但是从公开租赁信息来看，京成小岩站周边的空室率高于江户川区的平均空室率12.5%是完全有可能的，这就又和京成小岩站周边的土地价格比JR小岩站的土地价格落差7万日元/平米这么大的现实状况相吻合。没有大量租客来，买房建楼的开发商意愿就低，意愿低当然土地来买的开发商就少（真正一般的日本人本来买房比例就不高），土地价格自然就低了。因此D31介绍的那栋楼当然一定也会在首次出租过程中面临同样空室待租问题。因为东京都的木造住宅空置率竟然高达令人震惊的34%（图54）！所谓“满室引渡”我持强烈怀疑态度，细思极恐！

不过凭良心讲，在整个东京都地区小岩所在的江户川区的空室率从2013年的14.4%下降到2017年8月时的12.5%还算属于比较低的地区，因为没有最高，只有更高！(图4)在东京日本天皇居住的皇宫所处

的千代田区比小岩所在江户川区的住宅空室率要高出3倍，达到了惊人的36.5%（超过1/3强）。所以在京城小岩站周边地区，即便是新楼也不是什么稀缺房源(主要还是因为这种木造结构住宅建筑费用低廉，使用寿命周期短等特点)未必一定要租你的。对租客来讲关键的还是性价比和自己的荷包是否可以应对。况且，小岩地区又不是什么好地段(地质条件是河川低洼地带)，外国人的聚居区，尤其华人和印度人比较多，主要还是因为图它房租便宜，交通便利。类似于之前网络上爆红的北京大兴区(低X X口地区)。说实话把小岩地区作践和大兴区作比较还是有点不忍。这么比只是为了想说明小岩地区相对于东京都整体居住环境处于什么样的等级，便于大家的理解。不过日本的整体居住环境其实都还算不错，只是相对而言。小岩周边地区以相对低廉的租金水平吸引租客，其住宅空置率还是明显低于东京都市中心23区的平均住宅空置率14.5%水平。此外，乘此机会纠正国人一个错误观念：有人会说那我在日本东京不买小岩这么偏僻的江户川河床低洼地区，买到更靠市中心的商业繁华区不就容易出租了嘛！嗨，这是典型的中国式思维，没见过林子的菜鸟。因为连最繁华商业区银座所在的中央区住宅空室率也高达惊人的27.7%（超1/4强），日本天皇的皇宫周边千代田区的住宅空置率高达36.5%超过1/3，高级住宅区目黑区住宅空置率高达28.2%也超过了1/4，预测2030年日本全国有3成是空房子（2030年には全国の3割が空き家ですよ）！出乎你的意料吧？说实话，我也大吃一惊，住了这么久我也是今天才知道，的确大大出乎我原本的想象！，你能想象在帝都的东直门大街或在魔都的淮海路周边的住宅空室率超过1/4的恐怖景象吗？唯一的可能在中国的农历春节期间的一线城市会出现那么一周短暂的时期，连发快递的人也难找。

你也许会说这些空室率数据可信吗，是不是我信口开河？东京都住宅空室率这些数据都是公开信息(图4)，https://miraimo.com/2415网址链接附有更详细的信息。说真的，不得不羡慕法治国家科学管理的公开透明。下面还有更加令人惊艳的公开信息（例如精细到每个地铁站附近的公示土地价格等）会提及，继续耐心往下看，请别走开!

说到这里，大家是不是一愣一愣的。我再透露一个日本社会的现实，可能会感觉到更愣!即使在日本大公司工作的白领，很多人每天的午餐费加零花钱只有区区500日元约30元哦！500日元的具体支出是1包烟300多日元(不抽烟的人买一个汉堡)，1瓶130日元自贩机罐装咖啡，最多加一个便利店的饭团，就这么多，没了！我生活周边还遇到过2～3个日本人每天的确只吃两顿饭，WHAT？——午餐费省下不吃的!我之所以这么大篇幅介绍一些与租金相关或看似不相关的基本情况，主要目的还是想表达，即使每月5000日元的租金差额，对于有些一般日本人来说可以对付10天的生活费，对于租金水平的设定并不是一个可以忽视的因素（尤其是当房龄越来越旧的状态下），由于住宅空室率的原因，租客的选择性还是比较大的，而且租客的流动性同样也很大（例如他租住刚建好的新房子，住个10年他又搬去隔壁或者对街的新建房子去了，甚至极端租客只要自己愿意不怕麻烦每次签约2年期满后就又可以搬到邻近新築房子里去住，似乎可以实现一直住新房子的愿望，在中国你有隔三差五就可以住新房的可能吗？不过有一点D31没乱讲，只要租客愿意继续住，房东不可以赶租客搬家的，甚至租客由于各种原因拖欠租金也不能赶租客搬家，那房东是触了血霉了，不是短期内可以解决的(具体可参阅精彩留言区问答)。租客在日本是不是也算是一个“爷”啊———房东的“租”师爷!)那么前租客搬走了，你的房子可能要等几个月才会有新租客来(不但没有租金收入，还要支付招募租赁费用)，要么就是降价出租，别无他法。以上日本社会的这些人文信息,看似多余，如果你不了解的话，即便你有机会可以投资日本房产，也会因为你不了解当地的风情民情而选错物件导致投资失败而血本无归!这是题外话，暂且打住。

总之,这名义上6万日元的租金水平要想长期保持不变，即便是理论上也经不起推敲。真正的实际租金收入要按照扣除空室率12.5%来计算，例如此案就是每月52.5万日元，而不是D31宣称的60万日元来计算。所谓6万日元的想定租金水平也只不过是一个理想化的租金水平(设定租金的参考依据)，更像是开发商给投资者画的一个大饼。这6万日元租金水平能否真正兑现，我持强烈怀疑态度，即使第一次签约兑现了，2年期满后续签的话，能否继续保持这个6万日元的租金水平，我也同样持怀疑态度。这是打假第一点！

关于这位D31在日本是怎么贷到440万元的问题，很多网友在留言区也非常关注。他都一直三缄其口，不交代清楚，故意回避这个问题。我与一般看官质疑的角度不同(因为我是知道可以非正常贷款，大众都基本不知)，所以诸位看官只是质疑他到底能不能贷款，而我则是质疑他能否贷足30年这么长，这个诸位看官一定要听明白我的意思哦！其中的猫腻我慢慢道来！主要原因是因为这栋楼是木造彩钢板结构住宅，不是钢筋混凝土结构的高层公寓（简称RC公寓），虽然日本东京地区木造住宅的平均使用寿命是33.1年，RC公寓平均使用寿命是43.2年（图11，日本国税厅发表日本住宅平均使用寿命），但是日本法律明确规定：木造住宅法定耐用年数是22年，RC公寓住宅法定耐用年数是47年（可贷款年数、推算住宅剩余可使用年数等等法定数据都是分别以22年或47年为基准计算的），因此法定耐用年数这个概念也是非常重要的，如果你想投资日本房产连这个都不知道，那你一开始就输了。试想，如果你一个外国人到东京都买了一个20年房龄的木造结构房子，试问银行还会贷款给你30年吗？因为离木造住宅的平均使用寿命只剩下13年，如果贷给你30年，贷款一半还没还完，木造结构房子早就被推倒重建了！尽管这点不能算打假，至少严重质疑他首付金额过低，贷款时间30年超过合理时间。这个案例如果我是银行贷款经纪人，绝对不可能贷款给他30年，比较真实地可行贷款方式应该是首付50%以上，贷款时间不得超过上限20年。之所以D31会说首付模式30%(240w/680w)，贷款30年，那是因为他用中国模式来博取大众认同，给潜在用户包装成一个容易接受的低投入高回报模式，这显然是一个“刻舟求剑”的现代版。

当然法定耐用年数和可使用年数是两个概念（这点下面再另外细说）。（图5）

　　当然木造结构住宅到了22年当然未必就会马上拆除，当然还是可以继续使用的，未满22年房龄，木造残存使用寿命=(22年木造法定耐用年数-已经使用年数）＋已经使用年数*0.2，超过22年房龄，剩余可使用年数=木造法定耐用年数22*0.2计算)，但是地上建筑物的市值已经严重缩水了，到了33年房龄以上时，地上任何木造结构房屋价值趋于为0,只剩下土地价值了。之所以严重质疑，更重要的因素或者说发生最糟糕的事态断供的话——由于他30年总共连本带利要还款660万元，但是到了第23年，他只还款了1.8*12*22年=475.2万元，只是刚刚过了本金440万元的本金线，还有184.8万元（3162.2万日元）没有还清，如果第23年断供的话，木造房产剩余市值已经严重折旧（日本的房产平均折旧率很大,房产越新折旧越大，1年房龄折旧房价的10%off，10年折旧24%off，20年折旧40%off，30年房龄折旧房价的55%off，图5），银行为了确保回收资金只能通过拍卖土地收回剩余的184.8万元的余款（房地产拍卖的话一般会低于市场价）。因此我严重怀疑银行是否真的会贷款30年这么长的周期给他，因为在客观上银行的确存在一定的风险!即便我不是银行贷款经纪人，我也绝对不会批准！银行的基本原则是无风险借贷。因为据D31本人自己交代（图13），这块土地的评估价是2900万日元约180万元，土地的法定登记价格是1900万日元，显然到第23年时，剩余土地价值180万元和剩余贷款金额184.8万元很接近！万一断供，只能拍卖土地，银行收回资金！可见木造住宅的22年法定耐用年数是多么的重要！一查到细节，我已经自然冒出一身冷汗了！银行绝对不会那么傻会贷款给他30年这么长吧！大家可以结合我们国家的楼市调控来思考，为什么以前只是限售，但是当前却即限售又限贷。其中的意味深长也只有知道房产大数据的极少部分人才知晓。 这里我透露一个实际案例，签约日2018年5月23日，签约地：东京。开头提到我同学的朋友(国内会计师)最近首付100w元（50%），在日本贷款100w元（50%），利率是2.7%。这个贷款条件的物件本身还是RC公寓(平均使用寿命43.2年)，贷30年。更何况这个京成小岩的还是木造结构房子。这些是我对D31贷款条件内容的质疑，关键不是能不能贷款的问题！D31却故意混淆概念，近日他也确实对质疑他能不能贷款的网友强调他能够贷款。因为D31的逻辑可能是只要回答可以贷款，并让对方相信了，能贷款多少比例那就可以由他自由发挥了！

不过至此，各位看官有没有注意到或者发现另一个蹊跷的地方啊？---那就是同样购买这个物件，你很有钱的话，全款买！那么全款的外国人和全款的当地日本人就没啥差别，但是选择贷款的话呢？很明显,购买这个物件可以获利的话，作为日本人在贷款利率上首先就比你先赚到了2.9%-0.7%=2.2%的息差利润啊！即使按照3成首付计算，30年期满，当地日本人连本带利要比你外国人少支出659.308w-487.94w=171.38万元(约2933万日元)。换言之，30年后大家同时卖出，在课税前如果有盈利的话，当地日本人至少在资产额上要比你多“赚了171万元”（图6）。

这个171万元先在这里搁一下，最后结算时还要用到，再来看看如果是日本人买了这栋房产，这171万元究竟是真赚到了还是被支出给抵消了。但可以说明一个基本事实：至少从一开始你(指非日本户籍者)贷款买这个房产就已经输在起跑线上了。！如果除了租金还真的能赚到这171万元，毕竟人家和你比起来，占尽天时，地利，人和。171万人民币约2933万日元、30年间年均97.75万日元。即便在日本也不是一笔小数目。而且在日本国内通常不超过0.3%的存款利率下，也算是一笔好营生，绝对不可能放弃的。你一会儿说好物件要靠抢，一会儿你又说花了大半年时间才定下来的，这么“好的回报率”似乎也像是特意为你留好的，这栋楼也像是专门为你盖的。这算什么神逻辑啊!你又不是安倍首相的外孙，安倍之前倒是爆出有一桩丑闻。利用自己的职权之便，对一块价值13亿日元的国有土地，只花了1.3亿日元就“买下来了”。

可能说到这里，还有嘴硬的看客会说：到房龄33年后，即便建筑物本身市值折旧光了，我还有那块地呢！加上33年的租金，你怎么知道我不赚钱？？？说了这么多，看官也看了这么多，这个骗局才刚刚渐入剧情哦，请别走开，让我继续给你揭示真相!细思极恐!——横向和日本人比，我知道等贷款30年还清时，当日本人解套了，你至少比他30年后的资产总值少赚171万元（2933万日元在日本也算一笔巨款，足够可以买一间东京的二手公寓），这是显而易见地不争事实!

接下来，再来看纵向!

D31故意隐瞒没有交代的一个关键数据是在购置房产时，还需要交纳各种手续费和税收这笔大开销，一般相当于房屋售价的7%左右。其本人的说法是首次投入4500万日元约263万元（图1），如果首付240w的话，剩余杂费就应该是23万元，这显然就和他之前自己的说法产生不一致了，既然交易“已经达成”，还吹嘘5月底就可以“过户拿证”，倒头来对自己“已经支付的费用”却还莫衷一是，没有一个具体的准确说法，这是他自己露出来的又一个“马脚”！！！～～～A:“总价680w，首付240w，其他税费以及最后准备到可以入住的家具家电一共花费大约20w”（图7截图），

B:“ 从去年6月份开始有这个想法，到10月初第一次落地羽田空港开始到现在一共来了四次。。。。。。请了一名长期旅日的80后帮我做了很多相关当地法律和规则的翻译，一共算下来差不多花费了10w人民币左右（图8截图），

那么A+B的合计杂费一共应该是用了30万元（注意：有7万元人民币约120万日元的差额兜不拢啊!）。在日本购买房产前，对诸项费用的预算编制估算房价的7%来计算的话，就远远不止30万元人民币(我自己的心证认为总共至少需要60万元人民币的诸项费用)，而且这60万元的诸项费用当然是不包括什么差旅费费，翻译费（要知道在日本当地雇佣临时翻译也并不便宜）。由此可见，这位D31大侠根本没有实际操作过这一房产购买过程，只是听说大概的费用，并不清晰知道整个过程的具体费用到底要花多少钱！所以才会出现吹牛皮兜不拢的现象。要知道这样的大金额费用是一个“过去式的花费”，并不是一个“将来时的花费”而不可预知，正因为这样的实际花费没有出现过，所以他自己的说法就自然兜不拢了？就用一句“反正我总共4500万日元全部包括所有费用”的说辞来模糊带过。因而谁在撒谎，已经不言自明！

更要命的命门，就是D31整个谎言的突破口被我找到了。在日本的租赁房(大家注意哦！不是在中国什么精装全配租赁房)全部无一例外是空室借出，空室归还。也就是说，不存在“要买家具家电总共花费20万元”的情况，但是10间房间需要配备的10台空调还是必须要房东购买配备的，即便不是做民宿，一般长租给租客也需要这笔电器费用的前期支出！ 在日本网上查询到的所有空调519,734物件中最便宜的コロナ品牌的RC-2217R型号又在所有在售商家中销售价格最低也需要每台32184日元，10台需要32万多日元（约1.9万元），这笔空调电器的支出费用（30年内再更新一次总计至少4万元）必须要计入前期总投入费用作为分母来计算回报率！大家又会说D31不是说把全部房间委托物业管理公司做民宿嘛！有这笔家具家电的支出开销啊！可是很遗憾，D31在6月5日已经删除做民宿的说辞(为什么无法做民宿下面有详细论述)，D31把电器空调的费用张冠李戴，故意混淆概念！因为这个NB已经连他自己都兜不拢无法自圆其说，只能删除进行掩盖。幸好，我早已经截图保存取证完毕，他想賴掉恐怕也难了吧！(图9)这NB吹得太水了吧！

所以综上所述，我敢断定：这栋楼的真正主人并不是这位D31killer本人，估计他也只是这个骗局的网络文宣者，如果我是他的老板，立刻解雇他！吹牛都吹不圆怎么找接盘侠啊!这是打假第二点！

对于1.16亿的一栋木造楼来说至少需要500w日元约30万元～50万元，之所以这个诸项费用的金额会差20万元这么多，那是因为中介手续费=房价*3%+6万日元(这个物件是383.3万日元)这项大头费用有时出现，有时是半额，也有免除中介手续费的情况，不一而定，既然不是定数，那么先行不计算在内。因此还是按照原来原则，以少算支出部分为原则，那么取下限的30万元来计算成本。各项费用包括：仲介手数料、登記手数料、土地の固都税清算金、ローン手数料、印紙代、火災保険料、不動産取得税、出来上がるまでの利息等，网上查到购买3000万中古公寓的诸项费用就需要至少230万日元，那么我估算30万元约500万日元的诸项费用显然也是偏小估算的，这点大家应该可以完全理解的吧！可见D31的说法故意隐瞒了这笔30w的费用。因为据他本人交代，每月还款1.8w元，贷款440万元的话，房贷计算器的结果确实是1.8万元，这样每月需要还款1.8w的说法是没有争议的（图6）。因而大头的还贷金额不可能再乱胡说了，否则这个NB就太过于明显了，但是相对较小的诸项费用他本人毕竟没有实际操作过自然就无法交代清楚了。

因此，购房时的实际诸项费用远远不止30万日元，这个大家心里面一定要明白。为了不重复计算，购房时的诸费用采用房价7%的一般说法11600*7%=800w日元约50万元的说法，对于支出部分尽可能往支出偏小的数值计算以示公允，各位看官也相对会更能接受我的说法。类似10间客房内房东必须配备的总共32万多日元（约1.9万元）的空调电器费用暂时计入7%的总投入费用中，不另行计算。请各位看官对我也公允一点吧！因此首次买入该栋楼的成本至少是240w+50w=290w元，至少这点大家应该也没有争议吧！而且30年间投入成本真的只停留在290万元吗？请往下看精彩继续！

按照D31本人的说法，每个月租金满打满算只有60万日元约3.6万元，而且礼金0敷金0（参考附件图41小岩周边木造新楼租金条件都是礼金0敷金0，D31居然吹嘘第一年可以收15个月的租金，不知道他的狂妄来自他的无知还是幻想）。每月从租金收入中要扣除10万日元（住宅维修费+管理费）类似国内的物业费（一位在D31帖子留言的例子显示图10：网友看中想买大阪一个市值6800万日元公寓的物业费占月租金的17%，觉得很贵没下手，因为这些物业费都必须是房东承担的费用，而不是D31吹嘘的是由租客承担，日本的住宅物业费的标准大致每月每间从公寓的租金中扣除2万日元左右，木造

住宅是扣除1万日元左右，每个月的物业费和房产新旧没有关系，和租客更没有关系，是交付给物业管理公司。那么，实际租金收入60w租金—10w物业费=50万日元约3万元，再扣除每月还款1.8万元，实际每月剩余到手租金只有1.2万元(未税前)。一年也只有1.2*12=14.4万元。

下面诸位再来看各项税负支出部分（尽可能采用偏小数值）。

据该房产海报广告宣称（表面利回り）毛利率有6.5%，光扣除2.9%房贷利率，那么也只有3.6%。但是，还有每年的税负，这个他完全故意隐瞒没有交代。他又不是日本皇室成员可以享受免税待遇。

首先，每年必须要支付房地产持有税，固定资产税房产评估价（房产价格的6成）*1.4%＋东京都都市计划税*0.3%（详见图11）来分别计算，相当于「購入金額的0.5％～1％」程度。固定资产税等信息来源：http://www.realestate-tokyo.com/cn/news/fixed-asset-tax-city-planning-tax/

对于价值1.16亿日元的这栋楼（假设房产市值分隔土地价值4530万日元，建筑物价值7000万日元，有兴趣大家可以试算一下，每年的固定资产税的确会达到D31自己露出来的84万日元水平），具体精算如下（如图12）, 土地部分的固定資産税＝453万円(土地价格*6折/6)×1.4％＝6.342万円，土地部分的都市計画税＝906万円（土地价格*6折/3）×0.3％＝2.718万円，建筑物的固定資産税＝4260万円(建筑物价格*6折)×1.4％＝59.64万円，建筑物的都市計画税＝4260万円(建筑物价格*6折)×0.3％＝12.78万円，全部合计=6.342+2.718+59.64+12.78=81.48万日元。计算结果和D31自己交代的84万日元已经非常接近了！之所以有2.5万日元的差异，主要原因是土地和建筑物市值的分割，但是很显然，建筑物的固定资产税所占的权重非常大，可以断定我对土地价格预估是非常精确的，也就是说绝对不会超过4530万日元！换言之D31自己交代的每年固定资产税+都市计划税合计84万日元（约4.9万元）的数据非常非常的可信！资料来源：https://www.nomu.com/pro/guide/03/qa02.html），如果空置土地的话，那么每年的土地固定资产税要按照标准缴纳，就是标准的6倍（无减免）。

这样大家就容易理解这块地为什么原本是空地（图13）现在用来建造这么一栋小楼的原因吧！

房产海报显示，土地面积132.23平米（39.99坪），建筑面积171.22平米（51.79坪）(图1)，按照其本人的说法：前5年每年是（34w+50w）=84万日元（随房产市值递减），他和物业管理公司各半。本人估计D31为了降低大众对这笔每年发生的大开销的顾虑，故意编造一个本人和物业公司各负担一半的谎言！房子的产权人是房东的，所有税负完全应该由房东本人承担，固定资产税等税负和物业管理公司完全没有关系，何来固定资产税房东和物业管理公司各付一半之说？！http://www.realestate-tokyo.com/cn/news/fixed-asset-tax-city-planning-tax/这是打假第三点！打假他的支付方式而不是84万日元金额！

我们来看看这个D31这个骗子是怎么标新立异，独创日本从未有之独创模式：每年的固定资产税由他本人和物业管理公司各承担一半的荒唐说法（图14），简直闻所未闻！参照中文网站链接。

另外对于租金收入的所得税部分，还贷利息部分(1.8万中的0.6w部分)是不加税的，但是还款本金部分(1.2w)却是所得税的征收对象（图15）。管理公司只是一个服务公司，每月收取租金收入60w日元

*5%----即公益费3000日元*10间=3w日元而已（图1房产海报），公益费3000日元/间/月是由租客承担。 (共益費とは共同住宅などで，居住者がともに利益を受けている外灯・ エレベーターなど共用部分の維持・管理のために支出する费用）公益费并非每个月的房产管理费和修缮维修基金，日本住宅每月的管理费和修缮维修费从房东的租金收入中扣除（图16），在本案中租客承担的公益费就是管理费。但是必须由房东承担的住宅修缮基金D31这个骗子完全没有交代，D31这个骗子故意混淆概念，混为一谈！

注：アパート経営にかかる経費では、管理費や修繕費、入居者募集の際にかかる広告費や不動産会社に払う手数料などがあります。-----意即：经营Apart房东需要的经费支出包括：管理费，修缮费，招募租客的广告费和给中介的手续费等，没有特别注明的Apart租金是包含管理费的，不包含管理费的Apart租金用公益费另外注明。因此会看到有的租赁住宅的租金有公益费，有的却没有就是这个道理。

　　　管理費とはマンションやアパートの共用部分を管理・維持するために、区分所有者が負担する費用。廊下・階段・駐車場・エレベーターなどの清掃・補修・保守点検料のほか、受付・連絡事務などの管理業務費用などに使用される。）ーーー很明确：管理费是区分所有者承担管理费，区分所有者就是房产所有者也就是房东承担！ 一棟のマンションやアパートに投資した場合には、その「物件管理（プロパティマネジメント）」を依頼した会社への支払いなどがこれにあたります。

修繕費とは大家（房东）が修繕費を自主的に賃貸収入から積み立てておかなければ、後から大きな負担を強いられことになります。房东即便事前不支付修缮费用，后续也会强行需要支付很大的修缮经费负担 毎月の積み立てる金額は多い方がいいですが、最低でも家賃の3％～5％程度はプールしておいた方がいいでしょう。余裕があれば10％～20％程度積み立てておくと、いざという時に慌てずに済みます。--------一般房东每月支付租金的3%~5%，有宽裕的话每月支付10%~20%。很明确：每个月的住宅修缮费必须是由房东承担，从租客的租金收入中支出。本案估算修缮费每月总计10万日元！

经营大型不动产有10室以上为对象的需要每年缴纳事业税，本案不在征收范围内。自分が「不動産業」だと思っていなくても、貸している部屋が10室以上のオーナーにかかります。

　　 这栋楼10间房每年租金收入的所得税征收对象额度（租金扣除物业费和还款利息）应该是（60w-10w日元物业费-10w日元利息)*12=480w日元。按照所得税税率表(图17)，所得税每年480w*20%-42.75w=53.25w日元（约3.62w）。 参见具体算法： https://nowstate.jp/tax/detail/id=244

楼主故意隐瞒火灾险费用（图18），火灾险是强制险(对房东来说)，新楼在办理按揭时必须同时绑定购买火灾险，这时租客还未入住，租客入住时房东可要求租客购买火灾险(对租客来讲是非强制性)，火灾保险费自理，但是租客购买的火灾险和房东自己购买的火灾险完全是两码事，保险公司的赔付对象和赔付范围是完全不一样的。例如建筑物的公共部分发生火灾，当然只有房东的火灾险才可以要求赔付。我特意查了一下，木造房子的火灾险比公寓贵4.5倍！木造房子火灾险费用是按照市值每1000w日元加乘，30年期的话，11600/1000*32.5w=377万日元，平均每年火灾险是377/12=12.57万日元约7300元。注意理解：建筑物本身的火灾保险费绝对绝对绝对是房东本人承担，你作为租客可以另行购买自己的火灾险，这和房东的火灾险是两回事。举一个例子，隔壁邻居着火了，你的物品受损，你如果没有买自己的个人火灾险，没有赔偿，房东可以获得你房间原本属于房东本身设备等损坏部分的赔偿。如果你另外买了自己的火灾险，就可以获得保险公司赔偿。日本国内の地震保険の加入率は全国平均23％です，就是说只有不到1/4的日本住宅买了地震险(非强制险)，首先是因为保费比较贵，其实由于地震引起的二次灾害，地震险是不赔付的，例如地震引起的火灾，或者是地震引起的泥石流，海水倒灌等等。

此外，还有一笔费用由于数据不详暂且不计算在支出部分—— 水道光熱費：貸主負担になる共用部分は必要経費。各部屋の水道光熱費はもちろん借主の負担だが、アパート・マンションの共用部分の水道光熱費は通常貸主負担であり、必要経費として計上できる。例えば玄関、廊下、階段などの照明代や、エレベーターにかかる電気代、エントランスに水道設置などがこれにあたる。電気代・水道代ともに、月数千円〜数万円が相場だ。---------就是说用于建筑物公共部分的水费和电费也是必须由房东承担这笔费用。 每个月数千日元~数万日元不等，数据不一而定，暂且不计算。

这样每年租金的实际收益14.4w-4.9w-3.62w-0.73=5.15w元，这是每年真实的收益吗？明确告诉你，完全不是！有时“眼见为实”这句话未必是对的，你还没有看见一个隐性损失，那就是之前提到的地上建筑物折旧费损失（图5）！之前推算过精确的土地价格在4500万日元~4530万日元区间，暂且计算地面建筑物市值7100万日元，按照折旧率计算：房产到了30年土地+建筑物=11630*0.45%（折旧55%）=5233.5万日元，建筑物剩余市值是5233.5-4530=703.5万日元，那么30年间地上建筑物每年平均折旧（7100-703.5）/30=213.22万日元（12.46万元），换言之30年后再折旧703.5/213.21=3.3年，地上建筑物的市值为0！这样本案的建筑物33.3年和公布的东京都木造建筑物的平均使用寿命33.1年是惊人的吻合（图24）！也就是说，到了33.3年后出售京成小岩这栋楼的房地产和出售土地无异！这样，即便在非常理想的状态下的30年租金都不变并且全租客满租期，不计算大翻新费用的每年实际收益率5.15w/290w=1.77%！30年间一旦租金下跌或有空租期（10间房间理论上一直会出现1间房间处于空室状态，尤其是一楼的房间不容易出租），以及大规模翻新期间无租金收入，那么实际每年的实际收益率会大大减小。D31这个骗子居然把开发商吹嘘的表面回报率（表面利回り）6.5%进一步吹嘘到7%！

推算木造残存使用寿命=（22年法定耐用年数-已经使用年数）＋已经使用年数*0.2，超过22年，残存使用年数=法定耐用年数22*0.2 ，推算RC公寓残存使用年数=法定耐用年数47年-已经使用年数*0.8，超过47年，按照法定耐用年数47年*0.2计算。（图19），据调查日本东京23区市中心地区的

木造住宅平均使用寿命是33.1年，法定耐用年数是22年，钢筋混凝土结构公寓（RC）住宅平均使用寿命是43.2年（法定耐用年数47年）（图20），也就是很多公寓在47年的法定耐用年数前就推倒重建了。

而且不同时期建筑物采用新的建筑材料也不会对住宅平均使用年数产生任何影响。由于40年以上的房产，地上房屋部分的市值基本折旧光了，价值趋于0、只剩下土地的市值。把这么旧的房子卖了等于是在卖地，不卖的话，很少会有人愿意来租这么旧的房子，而且房龄越久，每年的维护费也非常的高，因此房东最好的选择就只有推倒重建了，所以，日本的住宅不管是木造结构住宅还是RC公寓都绝对不会硬撑到实在不能用的时候再推倒重建。 1960年代から一般家庭の住居として普及し始めたマンションは、築30年あまりで建て替えられた例も多い。 1956年竣工の四谷コーポラスは、築62年を迎えた集合住宅で 「日本初の民間企業が販売した分譲マンション」とされる建物です。 https://sumaiweb.jp/articles/86451就是说，从1960年代日本人开始普及住公寓以来，目前最老的公寓是1956年竣工的四谷コーポラス公寓，目前房龄62年，公寓建造30多年后就拆除重建的例子也是很多。那是因为根据之前的公寓旧抗震标准建造的106万户公寓抗震能力很低，推定其中60%~80%的公寓实际上没有抗震能力。旧耐震基準に基づいて建設されたマンションは約106万戸で、そのうち6割〜8割程度は実際に耐震性がないものと推定されている。 日本公寓最老的历史是1956建造的，在2016年（61年房龄时）推倒重建了。可以作为一个极限参考指标！1956年竣工の四谷コーポラスは、築61年を迎えた集合住宅で、「日本初の民間企業が販売した分譲マンション」とされる建物です。また「宮益坂ビルディング」も初の分譲マンションとして63年の歳月を経て、2016年に建て替えが始まりました。ここの場合は、渋谷駅徒歩数分の立地で、日本には宮益坂ビルディングの築63年を超えるマンションがありません。今後四谷コーポラスの築61年という数字が分譲マンションのベンチマーク的な数字となってくるのではないでしょうか。現時点では民間の分譲マンションで最長は築61年という事実があるのです。もちろん、今ある建物は、経済的寿命、社会的寿命の他に建築的寿命、つまり耐候性や防水性や設備の更新性や、使用しているコンクリートの材料強度などが当時とは比べものにならないほど進化しており、一概には判断できないのも事実で、少々乱暴な答えかもしれませんが……。

进一步原因是住宅修缮费的问题，有兴趣的朋友可以自己翻译。1960〜70年代のマンションでは修繕計画が作成されず、居住者（区分所有者）から積立金を集めていなかったケースも多い。建物の劣化が目立つようになってから修繕工事費用を徴収しようとしても、1戸あたり数百万円から1千万円を超えるような負担に合意することはできず、結果的に老朽化を放置するだけとならざるを得ないのだ。修繕積立金不足に加えて、居住者自身の高齢化の問題もある。新たな費用負担が家計面で困難なだけでなく、「マンションを直して住み続けていこう」という意欲もわかないだろう。 それと同時に考えなければならないのは「経済的耐用年数」と「社会的耐用年数」である。 現在のマンションストックでも築60〜70年あたりまで住み続けられるケースが多いだろう。しかし、一人ひとりの寿命が違うのと同様にマンションの寿命も一つひとつ違うため、事前に古いマンションを購入するときは、さまざまな視点で入念なチェックを 怠ってはならないのだ！ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15745/

另外一个制约因素在于，据调查东京都23区市中心的平均住宅空置率竟然高达14.5%(参见图4)，而且更加离谱的是东京都的木造住宅空置率竟然高达难以想象的34%！租客根本不怕找不到合适的房子，选择住宅的余地非常非常的大！怪不得近期租客竟然可以提出免除半个月到1个月的租金要求！真是细思极恐！真的吓到宝宝啦！难道现在买进日本房产在12年后将面对30%空置率？ 今天（6月15日）刚刚获得来自《东洋经济》的查询信息显示：东京都内的アパート（木造住宅，Apartment）的空置率居然高达惊人的34%！怪不得之前随便在日本租金网站上就能查到很多类似京成小岩这样木造住宅的租赁信息！2015年半ばくらいから立地的に人気が高いはずの東京23区内、神奈川県内でのアパート（木造、軽量鉄骨造）空室率がじりじりと上昇している。今年6月に不動産調査会社タスが発表した調査によると、東京23区の空室率は約34％に達し、神奈川県ではなんと35％を超える。つまり、3戸に1戸は空室という計算だ。そのため、本来なら最も競争力が高いはずの新築アパートでさえ埋まりにくくなっている。

因此，如果计算每年房屋折旧部分，肯定就会发生实质亏损现象！这还仅仅暂时停留在账面亏损，况且这个1.77%的收益率的前提条件是30年内保持租金不变，事实上即便房东出资大翻新后的30年房龄木造住宅租金也只有每月5.5万日元（图46)，租金水平随着房龄增加会递减。为了维持租金水平，大翻新平均每15年一次，到了30年就要面临再次大翻新或者推倒重建的问题， （修繕費は空室率を上げないために必要な費用であり、自分の都合だけで削るのが難しいものです。大きな修繕が必要となれば、それに伴って多額の費用がかかります。こうした修繕費を少しでも抑えるためには、建物の状態を定期的に検査して、悪くなる前にこまめに修繕するような対応が不可欠です。） 大翻新包括外墙在内的所有住宅设备等（ 外壁塗装・屋根塗装・防水工事・鉄部塗装・給排水配管修理），之前每个月的修缮费是完全不够的只是起到补充的作用，但大翻新的主要费用还是由房东承担，这个不会变的。主要费用东京的价格内装基本是每间2～3年的租金（有过操作经验的网友在留言区有留言为证，请参考查阅）。一棟のマンション・アパートを保有するオーナーの場合には、自分自身で、将来の修繕費を用意しなければなりません。 保有後、10年～15年経過すると、外壁や屋根の補修、配管設備の取り換えなど、数百万円単位で経費がかかります。即便经过大翻新，租金水平也会不如新築时的租金水平，关于这点应该也非常容易理解。况且这栋木造小楼采用的是木造彩钢板结构，一般使用寿命是25年，每15年需要一次涂新（ガルバニウム鋼板は25年の耐久性だそうです， 塗り替えについては、15年～という風に言われています。）。https://2do-3.com/1224/对于这栋楼究竟需要多久大翻新一次（图21）或者大翻新费用需要多少请详细参阅链接：https://110web.net/large-repair，两个网站都可互相印证。

那好，我们再来算算30年后，还款完毕后的总资产情况，同样触目惊心！到了第34年，地上建筑物折旧为0，只剩下土地市值4530日元（约264万元）加上34年租金5.15w*34（175.1万元）共计439.1万元。即使不计算至少一次的大翻新费用，那么34年间平均每年收益率为（439.1w-290w）/290w/34=1.5%。

上面我不是曾经提到过D31自己的供述：土地评估值是2900万日元（图13）这样算下来，这栋木造房子30年后地上建筑物部分还有2390万日元的市值（很显然这是不可能的5290w-2900w=2390w）。而且前后矛盾的D31又自称：“比如我现在这栋房子，保险公司给我单纯房子的评估价是差不多4500w日元（图22）”(注意：这和第5篇晒出来的所谓土地价格5930万日元的数据又大相径庭，对于已经完成的交易究竟土地市值是多少应该非常清楚！)，显然D31对自己晒出来的土地市值照片是虚假的！ 这是打假第四点！

東京都江戸川区の最新地価公示価格は平均37万2439円/m2（2018年［ 平成30年］）、坪単価では平均123万1205円/坪で、前年からの変動率は+3.68％です。 江戸川区の最新調査地価（基準地価）平均39万0275円/m2（2017年［平成29年］） 。。。。。就是说，公开信息显示： 東京都江戸川区的最新地価公示価格，平均37万2439円/m2（2018年［ 平成30年］）、 或用坪单位平均123万1205円/坪、比前一年（2017年）変動率上涨+3.68％。 江戸川区（2017年［平成29年］（基准地価）平均39万0275円/m2）、 坪単価 は131万2396円/坪 。即便同在江户川区内，JR小岩站周边土地价格（39.0285万日元/平米）明显比旁边的京城小岩站周边的土地价格（32.3285万日元/平米）贵7万日元/平米（图2），大家可以看看地图，两个车站之间的距离并不远（图23），即使从JR小岩站(城市感觉)

步行到京成小岩站(乡村小镇)，也不会超过18分钟，怎么土地价格差这么多呢？说明京成小岩更偏僻一点（图23-1）！你是租客的话会选择更靠近哪里去住？看看人家真正的法治国家，精细到每个车站的土地公示价格信息都公开可以查询得到。

到了第33.3年房龄时，建筑物部分就折旧为0！只剩下土地市值了。这又恰恰印证了一个事实：就是东京都木造建筑物的平均使用寿命33.1年的数据和实际情况基本吻合（图24），因此木造结构住宅到了34年房龄后，房东就要面临二次大翻新或者推倒建筑物重建的问题了！

在最理想状态下的30年满租客的租金收益肯定要被大翻新的费用所挪用，而且大翻新期间也没有租金收入，出现空租期，一边房东本身还要支出翻新费用，这么一进一出的话，30年的租金收益实际上是接近于0！34年后的资产几乎就只剩下土地市值4500万日元（263万元）实际收益率跌破0，不论是从每年的收益率1.77%角度来看还是从整个34年间的资产剩余价值的收益率1.5%角度来看，投资收益率都是不足2%，计算大翻新费用，甚至35年后推倒重建的费用，出现本金亏损也是大概率事件。况且东京都的木造住宅空置率竟然高达令人震惊的34%，你说这是在投资吗？？？突然我耳边听到了一句令人震耳发聩的声音：房子是用来住的，不是用来炒的！看来这一宏大理想的中国梦在日本早已彻底实现了!

看看人家法治国家是怎么科学管理房地产业的，真是令人羡慕不已！（图25，以小岩所属的江户川区为例：租客希望的租金水平，租客希望房间的大小，租客希望租借的房龄，租客希望离轨道交通车站的步行距离，江户川区各房型的实际租金水平等等）。日本对租客的科学统计之细微令人惊叹，而且这些数据都是公开透明，让普通人都可以随时通过网络查询到符合自己意愿的地方来租房生活。那个D31大侠竟然恬不知耻给他留言的网友反复唠叨地说“日本人买房子也是要抢的!”很明显，D31似乎要表达：大家和我一起来投资日本房产，从日本房产的上涨中获利实现“薅日本资本主义的羊毛”（摘自D31给留言网友的回复）。颇为讽刺的是，他这种“文青式的煽动和他自己第三篇中信誓旦旦地配了中日两国近10年来的CPI，食品通胀率的图标，力图又在向公众表达，中国通胀严重，存钱会贬值，而在日本经济稳定，物价稳定，今天赚的钱是多少，10年后还是多少，购买力变化不大。还画蛇添足的举例冰淇淋和1L明治纯鲜全脂牛奶的价格变动很小的例子，试图他要向他的潜在客户极力证明日本的物价是多么的稳定，既然物价这么稳定，那么日本的地价也应该是稳定的，即便有波动也应该是在一个和经济增长相匹配的适度范围内波动。到时你即使把上涨的土地出售了，还要缴纳土地获利差额的22%转让税（超过5年转让税41%）再加上中介手续费（房产售价的3%+6万日元）和其他税收，又将抹去不少利润吧！既然你D31对日本未来经济发展的走势有清楚的认识：物价长期稳定，但与此同时又期待土地价格大幅上涨，这算什么“神逻辑”啊！在此特别向国人强调的是在日本对土地(市值随经济水平波动)和房产(市值逐年折旧递减)是分别计税的!况且日本2018年的土地价格已经从过去30年间的2001年最低值上涨了50%~100%，你再想期待更高，那么日本人自己不接，等你接盘侠来接吗？这是打假第五点！

在D31他自己的帖子里还自嘲“脑子被驴踢了”，本想美美地“ 发现了怎么去享受发达国家的社会福利，怎么薅日本资本主义的羊毛 ”（摘自D31帖子），结果非但没有薅到羊毛，结果还被羊反踢了一脚，滚下山坡！即使你在日本买房，这和能否享受日本的社会福利一点关系也没有！没有加入日本国籍或者取得永久居住资格，外国人还是外国人，不知道这种话真得能骗倒几个人？不值一驳，只是一笑而过。

最后造成的结果就是折腾了35年，350万元杀进去，263万元逃出来的悲惨结局！35年后，一旦卖出，还要对土地价格（卖出售价—官定房产评估价）的差价征收20%的转让税（5年以下是征收差价的39%，5年以上征收差价的20%），263w的剩余土地市值是否全部能拿到手还尚未可知！ 在日本，买卖房都是需要缴纳税费与中介费的，其中5年内买卖的让渡税39%，就足以让多数人打消卖房的念头。而且，卖房过程中消耗大量的时间成本，很有可能将房子赚到的最后一点差价压缩完（摘自下面网站链接-----“日本民宿业遭遇大洗牌，房东们先别着急哭”一文）。 这就是那位自吹自擂的D31的全部底裤！突然脑海中冒出来一位小男孩的声音———“他其实什么也没穿！ Our king is naked!”(这位小男孩是我崇拜的两位之一）。

如果每月在国内单纯的定存3.8%,290w本金每年有11.02万元利息收益，单纯30年利率11.02*30=330.6w，加上30年的复利累进效益利息总共至少486w以上，加上290w本金应该776w元以上（约1.32亿日元）。当然这里我只是和定存作一个对比，并不是推荐大家不要投资，在日本除了自住完全没必要买房，即便是自住选择买房的话也要非常的小心，尤其因为日本是一个多地震的国家，东京周边地区的土地价格差异不仅仅只体现在地段的热闹程度上，还有重要的一点是各地区的土壤结构和其抗震性，要了解清楚土壤地盘的表层地盘增幅率（图26，详情参阅网友的精彩留言），在日本选择购买房产时不能只图便宜，要尽可能地选择这个土壤表层地盘增幅率小于标准值1.5的地区（在东京是新宿以西或者西南地区，而且不能靠近海边），大于1.6就要警戒，超过2.0就是在日常期间也必须要做好地震时的应对准备措施，何况小岩地区高达2.4的河水泛滥的松软粘土地区。有一位热心网友在留言区（每天都有最新事证更新，留言区更精彩）说明这一事项后我才刚刚意识到，真是”涨知识'受益匪浅！由于东京的东部地区河川低洼地带和千葉県的土质主要成分是沙石和粘土组成，土质非常松软，抗剪力不强，在建造建筑前必须要对土壤进行土质改良，否则不仅售价较低造成房产售价便宜的假象，更加危险的是在地震发生时会把自己逃生的机会丧失。因为这种松软土质，在地震时很容易发生土壤松动造成建筑物侧翻，在土壤发生侧移时发生建筑物倾覆的惨剧！小岩地区正好处于两条大河之间（图23），左侧是隅田川、右侧是江戸川。信息来源：http://www.asahi.com/sp/special/saigai_jiban/

对此D31谎称该土地不需要土壤改良（图29），但是北小岩5丁目这块地的表层地盘增幅率（系数越大，土壤抗震能力越弱）高达2.4，不仅大大超过日常警备值2.0，更不要谈远远大于警戒值1.5，如国该地块真的没有进行土壤改良就直接建造的话，那么一旦发生较强地震（关东大地震已经快100年了，预测在东京的南面或东面有70%~80%的几率会在近几年随时会发生相当规模级别的大地震），那悲剧性的结果倾覆是完全可以预料的！而且D31晒出来的"地盤保証書"（图27）几乎是空白的，毫无说服力!

东京都土地局官方公布的地盘警备区域显示（图28）：泛滥低地采样点东小岩6丁目地盘的测量数据（红三角实测地点）显示，土壤上层为非常松软的粘性土堆积而成，判定有必要采取适当措施对地

盘土壤进行补强工程！可是这个骗子D31还强调说这块地不需要土壤改良（图29），可防7级不开裂，9级地震不倒，这NB吹得这么烂已经是公然撒谎！太无耻了吧！

说到这里，我把那位D31大侠故意隐瞒的所有数据都揭示开来了，究竟他是推销房产的掮客还是别有用心、这大家自己判断。不过这位80后IT男，在他自己的帖子里自称是一位互联网产品经理，我估摸着他是一位网络销售的房产中介小螺螺啦！（图30）

关于住宅的用途，D31本人在第一篇帖子和第三篇帖子里面交代前后互相矛盾（图36）说法明显不一致。他一会儿说已经出租出去4户、（入住后租客可以随时退租，但是房东不可以随便赶走租客），一会儿又说全部委托给物业管理公司做民宿，一下子签了5年合同（幸亏我及时截图了，做民宿的说辞编不下去了，目前D31的帖子把民宿一段NB给删除了，看来说了一个谎言，要用好几个谎言来圆谎）。到了6月5日，D31的自拖“智多星”（由于我从来不回应D31，因此6月5日今天刚注册好就来发言了，而且主页除了关注对象只有D31以外，其他什么也没有，可参照留言区“智多星”的留言和（图31），D31现在又把说法改回为用于长租，这种颠三倒四的说法，自己都把之前说过的话给忘了。

大家都知道国内的链家中介的自如委托模式吧？租满5年，自如即便送你全部装修，到时估计又要重新装修了。这里小岩的例子也很相似，物业管理公司用了这栋楼最新的最容易出租出去的黄金时间段5年，而且基本上不存在维修设备的问题。坦率的讲，如果我是物业公司，为了让你买下，把你这条大鱼钓住，首次签约即便微利或者不赚钱，也会和你房东签，第二次5年续签的话，房东处于绝对被动状态下（因为分散的10个“马铃薯”你无法徒手一下子拿起来）,再罗列种种理由压地房东的租金到手价。到时看你如何应对这10个“马铃薯”？物业管理公司知道然后该如何？那么你房东然后呢？同样细思极恐。

关于上传的10年保证书（图32），据D31本人交代这栋楼是2018年4月20日交付的（图33），既然交付了，那么保证书的起始日期理应是2018年4月20日或者更早日期开始，怎么可能会是从5月25日开始10年呢？也就是说是此保证书的时间和购买时间顺序颠倒，是移花接木的“保证书”。不管你买的是什么商品，都是自购买日起一年，三年或者5年之类的，怎么可能会从购买日时隔一个多月后开始呢？显然不符合常理！之前D31把这栋楼做民宿的说辞删除了，会不会我这么一揭底裤也把这个住宅保证书也准备会删除啊！？

“更糟糕的”是，2018年6月15日起实施的日本《住宅宿泊事业法》， 6月15日に施行される民泊新法ですが、今現在、業界全体が改変していくかもしれない事態に陥っています。 这一消息看似是民宿行业的利好，实则暗藏杀机，个中限制多多。该法律明确规定：利用自家住宅用于民宿每年出租日数不得超过180天，京都、东京部分地区规定经营上限仅为90天。而且必须事前申请营业牌照，申请条件中还有一项要求是必须要获得住宅所属公寓的业主委员会的同意才可以申请（几乎不可能获得这样的认可），因而在事实上把公寓经营民宿给取缔了（图35）。即使你取得民宿经营牌照，但是日本各县市区还出台各种实施细则（图34）,

例如东京都新宿区在2017年12月公布了民宿条例：周一中午至周五中午在住宅专用地域禁止民宿营业。这样一周其实只能营业3天，渋谷区只开放寒暑假期间经营，京都规定民宿只能在每年1月中至3月中期间经营。不少经营以民宿为生的华人由于受新政影响，已经打算将原先的民宿挂牌出售或改做长期出租。

大阪中央区是整个大阪民宿经营集中区域，大阪中央区的合法民宿至今还没有突破2%，98%以上都是违法民宿。新民宿法规加强了民宿监管，对违法民宿运营从原来的3万日罚款提高到100万日币罚款以上。大阪第一家受处罚的违法民宿运营者韩国人受到刑事处分。所以违法民宿加强了监管让非法民宿无处可藏。 因此，今后在日本不是你想做民宿就可以做民宿的，必须要依新《民宿法》合法经营才行。详情请参照以下链接确认我说法的真实性。https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzI0NDc1OTMyOQ==&mid=2247487329&idx=1&sn=73723a79fa5fcbf58b9406e5abe30f1a&chksm=e959a12fde2e28394b9b387df809d902a4f2d99640eb473a41a6d105d40468b1bc1a529fbe0d&mpshare=1&scene=1&srcid=0605InpOtY0PJMul58yKhyWc#rd 可是这个D31对这栋楼的用途却随心所欲地胡说八道！（图36）

由于这栋楼其用途规定是宅地（图40），因此只能作为一般住宅用于居住(不能用于商业用途)，这就是为什么之前（图41~图45）这么多栋楼的租赁空室没有办法做民宿的原因。要知道资本的本质是逐利的，有钱赚的事他们为什么不做民宿而宁可空着等租客上门呢？要注意日本是一个法治国家，一般的住宅住户绝对不敢像在兔子国可以随便游走于法律边缘，只要打通关节，就可以暗渡成仓的。（图37）

最后说明一下，日本木造结构(包括S铁骨木造)住宅到了使用寿命一般都是房东推倒重建(自己有钱就再投钱建造房子，没钱就卖土地)，那么高层公寓怎么办呢？目前日本最老的公寓只有61年房龄，那么当需要推倒重建时，地上建筑物价值折旧为0，每户只剩下分摊的数平米的土地价值，(据查，例如《东京购房记》号称回报率高达6.1%的中介软文介绍，之所以没有像D31那样驳他，主要还是因为这个周XX（不过他也把我正常的数据留言删除并且拉黑我）叙述没有那么夸大其词相对比较收敛。但是大家要注意到周XX的叙述重点根本不是自己"买的新宿二手公寓"（应该也是一个中介），而是他着重想推荐的那个32年房龄的东池袋旧公寓，并且把该房产的详细房图介绍都贴出来了（这是周果子比D31那个骗子“聪明”的地方）。东京都地铁有楽町線东池袋站步行1分的一栋1987年11月造31年房龄（图38）共计75户的公寓大楼土地面积501.03平米，一个404室单元房产登记面积是18.93平米的公寓分摊土地面积只有6.118平米（租借权），目前售价1100万日元。问题是这个大楼的土地是租地权，不是所有权！更加坑人！我当初都没看清楚，还以为有分摊土地面积的所有权！千万不要被表面低价骗了！也就是说到法定耐用年数47年时，你要出售该物件价值几乎为零！（土地分摊面积没有所有权：旧法租地権）（如果根据公布的東池袋駅附近的公示土地价格138.7285万日元/平米计算，土地市值是878.741万日元），地上建筑物单元公寓的挂牌价是1100万日元，到公寓平均使用寿命的43.2年还有11年可以用来折旧，平均每年折旧100万日元，公布的每月租客租金7万日元计算，未加税前每月实际到手租金5万日元，一年60万日元，扣除建筑物折旧，每年实际37.16万日元，再根据以上计算公式扣除每年固定资产税，个人所得税，火灾险，可计算实际收益每年30万日元以下，实际回报率扣除建筑物的每年折旧费是每年亏损至少70万日元,只有43年房龄后继续靠资金收入降低损失，有兴趣的看官可以自己计算，重要结论:这个公寓的回报率直接就是亏损！那算哪门子“生意经”！由于公寓各业主的经济状况各异，原业主中有愿意出钱(至少2000万日元以上)购买重建后的建筑物部分，也有业主囊中羞涩，那么物业管理公司会购买这些业主的分摊土地部分，原业主就算完全退出(售出土地时依法缴纳转让税)。マンションの建て替えについては区分所有法及びマンション建替え円滑化法に定められており、区分所有権者の4/5の同意により、反対者がいても、建替えを行う事が出来ます。しかしながら、マンションの住民の所得も、それぞれ違いますので、お金が無くて建替えに要する費用を出せない人は、マンションの管理組合に、その区分所有権を買ってもらい、お金をもらって退去する事になります。

再回过来看京成小岩这栋楼的现状，据调查证实该栋楼确实已经售出，开发商AZEST-GROUP在其网站也公布了售罄信息-----完売御礼（图39）。目前该开发商还有类似4栋小楼正在出售中！因此，这样的简易木造小楼多的是，根本不会产生如D31所说的是需要“抢”的，D31的说词完全是胡说八道！

但是这栋楼的真正持有人觉得在日本难以找到接盘侠或者对其他未售出类似小楼在做广告，把眼光瞄准国内很多不明真相的吃瓜群众，希望从中物色到接盘侠。一旦成交，中介人员可以获取该物件中介费383.292万日元约22万元的高额提成（图40）。从D31的软文可以看出，他提供的很多数据都是信口雌

黄脱离实际的数据，对已经发生的交易而产生的关键大笔费用并不知情，用笼统的说法“反正总共4500万日元“的说辞来唐塞，从侧面可以证实D31并未实际进行这笔购楼买卖，因此判断他并非这栋楼的持有人，而只是一个蹩脚的网络房产推销员。再次提醒诸位务必提高警惕，在不了解日本房地产制度和税收制度的前提下，请诸位不要盲目跟风，对发布不实信息的人坚决说“不”！

更讽刺的是，这位D31大侠硬生生地把我从一位日本房产菜鸟变成了“职业级选手”，而且仅仅用了差不多一周的时间。怪不得在国内要做中介这一行的话，门槛极低，不需要什么学历，只要会加减乘除就足够用了，因此普遍素质低下，张口就是爆粗，D31大侠也公然描绘我的质疑是一条疯X，真的是细思极恐啊！你D31越是想掩盖真相删除我的留言，那么激发我揭露真相的热情反而与日俱增！即便你D31想要骗人至少不该把公开可以查询得到的信息乱讲一通吧！？说真的，还是那句话，如果我是他D31的老板，明天一定把他开除了，好不容易通过包装打造出的如此光鲜诱人的高回报率6.5%，让原本一手好牌眼睁睁地被你D31给打烂了！这栋楼之后该怎么继续找接盘侠啊！-------不好意思，D31还是自己做一回超级接盘侠吧！很多事情不要以为只要天知，地知，你知，我知就可以安心大胆地去做，要明白其实已经有四个人知道了。D31大侠再看看我的维基解密头像，回头是岸!

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某豆瓣友问：楼主，我想请教你一个问题，对日本比较有兴趣，去日本旅游过一次，你说日本那么多人租房子，而且租房子比买房子划算，日本是私有制国家，那有多少租客，那就应该有多少房东吧？那说明日本的房东不在少数，而且手上不低于两套房产，那这不与我们印象中日本人不购置房产相反吗？而且房东也不是傻瓜，那么低的回报率为什么不抛售房产呢？没在外国生活过，请教一下。

回答：感谢您的关注和对我的信任。我要指出的是我的帖子没有说租房比买房便宜。实际情况是日本买房比租房大概便宜1%～2%、而且反驳帖子只是想向不懂日本国情的国人介绍实际情况，要表达是说外国人在日本作为投资买房是非常愚蠢的。首先外国人以投资目的买房的利率3%以上比日本人(平均0.7)要高好几倍，其次外国人在日本贷款买房，很多税收无法像日本人那样每年抵扣和减免。再次你的疑惑是有多少租客就有多少房东，似乎房东很多。这要说明的是这些房东不是仅仅为了赚钱，因为日本健全的房产制度造成他的房子不用于出租会比租出去每年的房产固定资产税要高6倍，因此很多房东是父母留下的房子，不得不贷款翻新出租。最后，要告诉你的事实是如果日本房产这么赚钱那么中国的温州炒房团的身影早就到了，但是实际状况是根本没有他们的身影，说明即便有利可图，那也是微利不值得这么折腾来投入。一般在日本最高实际房产回报率是不满3%(扣除所有税收和房产折价)、最最关键的是日本的房产升值的话，它的交易税(包括转让税39%、超过5年是20%)、和转卖中介手续费，所得税等等可以几乎稀释你的升值利润。最近突然出现大量日本房产的广告贴主要是因为以前的所谓“聪明的中国人”买房后做民宿，现在几乎是禁止了，除非是整栋大楼，因此这些公寓被大量抛售，在日本是没人接盘的，所以只能找不懂日本国情的人傻钱多的国人。记住一个关键点，在日本最不可信的就是你不熟悉的“老乡”，千万别信。你的上述疑问我觉得恰恰你没有完全了解我帖子的内容，建议您再细读几遍。记住一点在日本只有自主才能比租房便宜1%～2%、但是为了节省这么一点点买房会有很多想不到的麻烦。所以请审慎查实。又发了一篇续篇 https://www.douban.com/note/714695441/ 请参考！

租赁信息来源： https://www.cjs.ne.jp/detail_b/T0000442655.html 信息从5月底到现在3个月还是这么4室没有出租出去，仍旧是空室(103、105、106、107)

信息来源：https://www.athome.co.jp/chintai/1059058331/?BKLISTID=030PPC

租赁信息 https://www.cjs.ne.jp/detail_b/T0000391043.html#prettyPhoto プロテージ小岩目前信息还在

从日本中介租赁网站随处找的，プロテージ小岩比D31那栋楼更漂亮，价格更便宜，缺点是一楼

インベスト小岩租赁信息被突然下架D31所为？一楼房间本来就难借出去一夜间突然4间都借出去了？

信息来源： https://miraimo.com/2415

大家再来看看对D31的质疑，他本人是什么看法，兼听则明！

https://toyokeizai.net/articles/-/150754 东京都令人震惊的木造住宅空置率竟然高达34%！

居然还有当天来注册（光版无内容的账号）就为推销日本房产来“洗地“的，和那个D31黑中介一个套路！临时注册一个账号来诈骗的成本实在太低！ 既然你每个月有21万日元的租金这么好赚，那为什么你不持有5年以上就要急急忙忙地卖掉呢？你这不是“自己打自己的脸”吗？麻烦你(小哥)在骗人之前，事前记得要把”剧本“编的完美一点，继续做你的接盘侠！

https://www.douban.com/people/192223672/

2019年7月17日有一位豆友(猜是女性)提供了下面截图的信息，似乎透露了一些那个黑中介不为人知的一面。

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