住宅小区车位评估个别因素的选择 |
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住宅小区车位评估个别因素的选择 作者：宋建辉据中商情报网统计，2014年，成都市机动车为336.1万辆，高居全国第三。随着《成都市规划管理技术规定（2014）》的颁布，二环路以内的新建住宅用房，要求每100平方米建筑面积至少配备1个车位，二环路以外的新建住宅用房，每100平方米至少配备1.2个车位。故随着成都市机动车数量的增加，地下停车位数量的增加，笔者认为，地下停车位的评估需求也必将增多。地下车位类物业比较特殊，一般来讲，不同的小区，因为修建年代不同，居住人群不同，车位配备标准也不同，因此不同小区地下车位售价悬殊较大，很难直接进行比较。所以，在评估住宅小区地下停车位的时候，应尽量在同一个小区中寻找案例进行比较分析。影响住宅小区内地下停车位价格的个别因素很多，在同一小区的地下车位，一般应主要考虑下述因素（详见附表）：一、楼层楼层将直接影响车辆从车库入口到进入车位停好车的车行距离，也会影响车辆人员离开地下车库的步行距离。另外，地下车库光线一般都不太好，开车距离过长，可能会增加发生不安全事件的几率，当然也更加容易造成驾驶员的疲惫等，故对地下停车位来说，负一层较好，负二层一般，负三层较劣，更多楼层则更次（详见附表）。二、人员出入便捷度一般来说，住宅小区地面都有很多栋住宅塔楼，但其地下停车库是打通一片，尤其是对于特别大型的住宅小区来说，从地下车库的一端步行到另一端要可能需要10分钟或者以上，所以，人员出入便捷度显得更加重要。在这类较大型的住宅小区中，地下停车位应与居住地点尽量选在同栋、同单元，且靠近电梯出入口为最好，以远离居住点，且远离电梯出入口为最次，详细个别因素分类见附表所示。三、车辆进出便捷度停车入库，当然每个人都希望能够快速、方便的停好车，这样就需要停车位旁干扰少，且距离出入口较近比较好。但是距出入口太近仍然不好，如下图所示A车位。该车位距离出入口非常近，车辆活动的余地很小，但入库的时候，如果后面跟有其它的车辆，则很容易造成拥堵，出库的时候，也容易因视线的原因造成不安全。四、车位实物状况车辆种类非常多，一般来说，地下停车库的汽车基本都为家用汽车，其宽度一般在1.6m至1.8m之间，长度在4.2m至4.8m之间。1、宽度停车位的宽度起码要保证普通汽车能够顺利的倒入、开出，且车子正常停好后，车门可以顺利的打开，所以停车位太窄是不行的。据笔者对成都市地下停车位宽度调查了解，普通地下停车位的宽度大都集中在在2.4-2.6米之间，这类车位在普通汽车正常停好后，左右两侧分别还有0.3m的距离，如下图所示。在本文中，我们设定该类车位宽度为正常。2、长度地下停车位的长度一般来说只要保证车子停好后，车头不要支出即可，当然尾部距离墙体或后面的车位有一定的距离更好。所以长度一般在4.5-5.2米之间为多。3、形状这个毫无疑问，标准的长方形的车位是基本需求，也是最多的一种形状。偶尔会遇到一些梯形或平行四边形这样的车位，在车子能够顺利停入的情况下，笔者认为梯形的车位要稍好于平行四边形或其它形状的车位。五、临墙状况 现在的高层建筑物，一般都是框剪结构，该类结构的地下停车库，不可避免的有剪力墙、柱子等结构构件。停车位如果靠墙，肯定是不舒服的，如下图中的车位： 上图中的A车位由于右侧靠墙体，造成停车会比较困难，如果同时B车位有车，那么A车位停车会更加更难，该车位停好车后，右侧车位也难以打开。中国车子驾驶位都是在车子左侧，驾驶位车门开合次数远远大于副驾，所以靠墙的车位中，左侧靠墙的车位劣于右侧靠墙的车位。六、临柱状况不同于墙体，地下停车库中柱子的数量较多，因此，临柱子的车位也较多。对这类车位来说，不管是左侧临柱子，还是右侧临柱子，在车子停好后，在柱子后方都会额外有一个空间便于开车门，且因为柱子的位置固定性，该类车位受其它车位的影响也较少。一般来说，只有宽度足够，以两面都临柱子为最佳，这样停车的时候不会与其它 CBA车辆形成干扰，然后车子开门也方便；其次以左侧临柱子为次好，前面说了，车辆驾驶位在左边，一般来说驾驶员开车门都是比较小心的，但是副驾或者其他位置，如果有小孩等，开门的时候就可能不太注意，所以，如果是右侧靠柱子的车位，车辆被旁边汽车开门撞瘪的情况发生几率要高一些。如下图所示，A车位优于B车位，B车位优于C车位。七、两根柱子之间多车位状况一般为柱子间三车位或两车位，偶尔有更多车位的情况，对这类车位来说，肯定是柱子间车位越多越差，因为不管你停车技术多好，如果旁边其他车子停的不到位，必定对你有干扰，如上图A车，轮胎基本压线，这样对中间车位车辆的停放必定造成很大的干扰，假设上图B车也论坛压线，那么C车位将会非常难以停放。所以，柱子间两车位一般，三车位稍次，更多车位更次！八、其它因素（阴风口、配电房、高度等）偶尔还有少量车位，可能涉及有靠近应风口、配电房等不利因素，以及地下车位偶尔有高度较矮等情况，可作为其它因素进行适当修正。综上，影响地下停车位的个别因素其实是很多的，本文就笔者个人的看法简单归纳为上述八条，未尽全面之处欢迎大家共同讨论、补充。 附表：住宅地下车位个别因素一览表 |
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