本期案例

浙江和义观达律师事务所吴专生律师

01

新房交付不到一个月，电梯出现多种故障和问题，安全隐患不小。业主如何维权？

吴专生：电梯属于小区的重要公用设施，电梯出现故障涉及两方面法律关系。一方面是业主与物业公司（或开发商）；另一方面是开发商与施工方或电梯供应商。物业公司或开发商应当保障电梯的正常运行，业主发现电梯运行出现故障，有权要求物业公司或开发商提供维保服务。如果因电梯故障，造成业主的人身损害或财产损失，或者因人员被困电梯造成其他直接或间接损失，业主有权利向开发商主张赔偿权利。

02

面对以上情况，物业要怎么做？

吴专生：作为新交付的小区，出现电梯运行故障，物业公司应当做好以下工作：一是做好安全防护及提示。对故障电梯，影响安全的，应当暂停运行，做好对业主的提示。二是安排专业人员查找原因。对于明显是电梯自身故障的，应当立即通知开发商或电梯设备供应商。三是要求电梯专业维修检测人员进驻，实时排查解决问题，全面进行维修。四是提高人员巡查频率，对电梯出现偶发故障导致人员被困的，应当立即报告，协助做好人员脱困工作，并停止该电梯的运行。五是要做好对业主的解释疏导工作，为业主出行提供必要的便捷服务。

03

地下车库潮湿导致墙面渗水，也让充电桩存在安全隐患。原因是多方面的。目前物业正在修复，这对于业主而言：能提出什么诉求？又如何维权？

吴专生：首先是分析判断潮湿和墙面渗水的基本现状。如果是墙体渗漏水，则涉及工程质量问题。如果是因为雨季、湿气大，导致空气中的水蒸气冷凝水，也就是结露水现象，这又分为两种情况：一是地下室潮湿、墙面渗水是常态化发生，不因气候环境变化而有所减少。此时，要考虑是否是设计上的不足，导致出现严重潮湿和渗水，那么开发商就应当承担相应的法律责任。二是因为气候原因，在梅雨季节、空气湿度大，导致地下室出现冷凝水。此时，要进行综合分析，房屋出售方应当履行必要的义务，例如增加排风设备，保障业主的正常使用车位、地下室的权利，否则可以认定为交付的标的物具有一定的瑕疵，影响业主的正常使用，业主可以主张减少车位或地下室的价款。

04

如果物业修复地下车库之后，安全隐患去除，这个问题是否完全解决了？

吴专生：安全隐患去除，业主有权要求物业做好其他必要的预防措施，保障业主正常、安全使用车位、充电桩。

05

这个案例，对于购房者而言有什么借鉴意义？

吴专生：借鉴意义或者说建议有三点：一是对于潜在购房者而言，在选购期房的情况下，可以提前了解同地段、同区位的小区地下室是否存在类似现象。同时，在认购房屋时，可以向房屋销售者询问了解房屋的设施设备、地下室通风系统等情况，可以保留必要的证据。二是对于已经购买了该小区的购房者而言，发生设施设备运行故障，要第一时间做好安全措施，造成直接或间接损失的，如因电梯故障，导致耽误了飞机，产生了机票或交通费损失，注意保留必要的证据。三是对于房屋开发者而言，在设施设备方面，房屋出售方要提前做好所有设备的试运行，尤其是消防、电梯、煤气、供电等方面，把业主安全、人的安全放在第一位。在满足安全的前提下，才可以开始交付。地下室、地下车位方面，主要还是在于房屋开发商在制定设计图纸时，要充分考虑地下室的通风、排湿等因素，要考虑宁波的气候条件。

根据2020年市人大常委会立法工作计划安排，《宁波市电梯安全条例（草案）》于4月进行一审、并将于7月进行二审，并经省人大常委会批准后实施，预计2020年年底前能够出台。

我市制定电梯安全条例极为必要。目前，我市电梯安全状况总体平稳，近5年内未发生电梯亡人事故。但是我市电梯总量较大，使用10年以上的电梯较多，约占在用电梯总数的23%，老旧电梯困人故障多的问题相对突出，近年来电梯故障报警数日益增多，2019年电梯应急热线接警4340起、被困乘客8624人次。

电梯是公用设施，归业主共同所有，所以日常维护也要靠大家自觉遵守并监督。遇到故障时尽量保持冷静，不必过度紧张惊吓，因为电梯设有钢丝绳、安全钳以及底部弹簧等多重保险，所以，遇到故障时应及时平复心情，第一时间按紧急按钮或拨打电话寻求援助，切勿做强制开门、攀爬电梯等危险行为。

来源：中共宁波市委依法治市办、宁波广电集团新闻综合广播

原标题：《【法治督察】新房刚交付，电梯出故障，车库渗水，业主该如何维权？》