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验房报告是基于房哥验房服务推出的固定栏目，每周更新，从验房视角，为大家实景呈现西安各小区交付实景，让你买房后更懂收房！

今天第75期，保亿·公元印

查验时间：2023年3月6日

查验房源：163㎡精装房，2T2高层

购入时间：19年12月 均价14700元/㎡，不摇号

给人长脸，就是给家里父母亲戚，给朋友同事等挣了面子，这是一句家乡话，用在保亿·公园印和大兴新区上非常合适；

一个多年安置房+城改+烂尾+小产权+商品房的地方，出了一个精装大平层，还是一线湖景房，确实是一件稀罕事儿，虽然它的前身就是名声在外的汉城湖畔三期用地，好在最终没被糟蹋；

作为区域内少有的大平层，百米间距，超大花园，虽然户型，装修一般，又临二环，但胜在位置好，地铁口，公园旁，周边商业遍布，小区交房也不错，虽然去年六月有验房师被打的小插曲，但房子本身还算得上一个好小区；

对于区域而言，多年饱受诟病的改善黑洞，刚需韭菜区，终于出了个改善的像样社区，外立面，景观都算的上周边二手房天花板；

鸡窝里飞出的凤凰，虽然区域底子差了点，房子好歹也是凤凰！

备注：以下图文约4500字，图片40张，阅读需15min，当日阴天！

撰文：不知火

验房师：小朱、小徐

周边现状

如果要选出一个西安高密度区域之王，大兴新区当仁不让，虽然头顶“唐皇城复兴计划”，但目前看，密密麻麻都是筒子楼，不住这里的人羡慕烟火气，住在这里的人天天生闷气；

一条梨园路两侧，大量分布着安置房，城改房，小产权，商品房，经适房，中间的缝隙里夹了一个学校，有块地就盖楼名副其实；

房多，人多也并非一无是处，比如北侧腾出一望无际的汉长安城遗址公园，南侧在建地铁八号线，老城根，龙湖，万达，太奥四大商业密集分布；

地处二环内的繁华还是在的，不过是这代价是牺牲了居住舒适度，土地收益最大化，这种区域虽有大开发商进入，但作用有限，继早期的龙湖，金辉，天朗，融创，鑫苑，万科，朗诗，碧桂园后，最大地块的就是保亿；

18年5月，保亿签约大兴新区，接手烂尾楼汉城湖畔三期地块，取名保亿·公元印，这是西安房子最好卖的时期，19年上市后均价14700元/㎡，最小面积163㎡；

小区除一栋公寓外，均为2T2户大平层，围合式布局留出小区百米楼间距+中心花园，外立面也一改周边土黄色，变为灰色+银色，搭配铝板线条，虽然面积偏大，但不高的价格，带精装修，还是迅速卖完；

小区的位置也不错，东侧朱宏路靠近地铁八号线，北侧观汉城湖，视野开阔，西侧为烂尾的汉城湖畔二期，公园，地铁都在眼前。

开发商保亿05年进西安，最出名的小区是市政府旁的风景御园，虽然不太出名，进度也慢，但好在口碑尚可，非快周转企业，交付稳定！

刚需集聚区里的改善大平层，到底房子什么样，真的给大兴新区长脸了吗？看完今天的报告，你会更懂值与不值！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，用料

保亿公园印主入口朝南，正对大白杨路，小区入口处设计了双重入户，首道大门为现代简约风格，挑高两层，米黄色石材立柱搭配深色金属铝板，中部金属格栅+水景装饰，整体风格中规中矩。

（小区南侧大门实景）

穿过大门，酒店式大堂的外立面挑高约三层，为质感轻盈的深色玻璃落地窗，与首道大门色调呼应，典雅简约。

（主入口大堂内部实景）

进入南门，内部为酒店式大堂，大堂内部空间开阔，照明充足，功能上囊括物业服务和接待区。

（底商外立面实景）

交付期间，小区统一从东门进入，东门临街设有底商，挑高两层，立面为米白色石材搭配深灰色铝板，带有独立防雨棚，目前底商暂未投入使用。

（北向高层外立面实景）

（东向高层外立面实景）

高层外立面为米白色真石漆搭配银色铝板，大量铝板线条的加入，使外立面在观感上更为精致且富有层次感，在周边一众小区中辨识度极高。

（外立面远景展示）

小区的楼栋分布采用围合式设计，楼栋密集分布在地块四周，且全部为高层。虽然米白色的建筑立面色调清爽，质感轻盈，铝板的加入也美化了视觉效果，但小区整体4.8的容积率不低，楼栋还是很密集的。

（高层外立面施工细节）

施工细节部分，喷涂用料及做工尚可，近看墙面装饰线条勾缝较为顺直，墙面局部有凹凸感和刷痕；铝板拼接过渡自然，打胶顺直，未见明显的破损修补痕迹。

景观园林

查验关键词：观感，植被，组团，铺装

保亿公园印总占地约85亩，容积率为4.8，绿化率为35%，全部为高层建筑，户型为160㎡-195㎡的精装大平层，小区西北角还有一栋公寓分摊 容积率。

（小区楼位分布图）

从平面图上不难看出，小区为围合式布局，楼栋密集分布在地块四周，这种布局方式优势是让出内部空间，小区环境相对比较安静，绿化可布置充足。

（景观全景示意图）

从保亿公园印呈现的景观来看，也确实做到了围合式布局带来的内部空间优势。

（ 中心花园实景 ）

场地开阔的园区内部，草坪、景观组团、小径、水景、休闲凉亭、跑道等景观及设施一应俱全，从喧嚣闹市到静谧园区的过渡感还是非常强的。

（保亿公园印景观实景）

漫步园区，大量静水面的运用，增加了园区意境和游园体验；人行步道这类小空间，注重曲径通幽的视觉延伸感，同时也做出了人置于其间，情景交融的林下空间。

此外，园区内不同树形的植物构成高低错落的林冠线，植被搭配有序的草坪空间和园区内的一些景观小品等颇具看点。

以下分别为静水面，人行步道，林冠线，草坪空间，景观小品点位实景：

（水景实景）

（人行步道实景）

（林冠线实景）

（草坪空间实景）

（景观小品实景）

初春三月，气温逐渐回暖，草坪返青，部分落叶乔木长出新芽，再加上大量常绿灌木和乔木装点园区空间，绿量还是很充足的。

园区内，景观组团搭配得精巧致密。饱满而齐整的灌木、球类搭配品种、色彩、季节不同的的大小乔木，聚集成团，营造四季美景。

（景观组团实景）

在树种选择上，有银杏、石楠、国槐、丛生朴树、桂花、山杏、樱花、玉兰、紫叶李、石榴、白蜡、紫薇、白皮松等多种植被穿插搭配。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，园内常见灌木以黄杨、日本女贞和冬青为主，部分搭配朱蕉、海桐、小蜡、南天竹形成丰富的层次、色彩与种类；灌木整体栽种紧密，修剪齐整，枯黄、坏死等情况不多。

（草坪栽种实景）

草坪部分，草坪逐渐返青，局部有枯黄、斑驳等情况，还需加强养护。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，做有简易导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（草坪井盖实景）

园区内所有井盖做卡通彩绘装饰，提升美观度与趣味性。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园区主路采用芝麻白仿石砖+彩色塑胶跑道铺装，部分开阔路面搭配彩色胶粘石铺装；园区小径则以芝麻白仿石砖+塑胶跑道铺装。

总体来说，砖石拼接处过渡自然，缝隙匀称，未见砖石有明显破损、裂纹等情况；胶粘石路面平整牢固，无色产；跑道颗粒均匀，踏感适中，无破损、溢色等问题。

（园内围栏实景）

围栏部分，小区四周采用实体墙+金属栏杆围挡，带有电子围栏，内侧用高矮多层灌木做遮挡装饰。

生活设施

查验关键词：设施，面积，材质，种类

开阔的园区空间，不但能填充绿量，也腾挪出更多空间给生活设施。园区内在楼宇间设有三处儿童活动场地，地面均为塑胶材质；

各场地设有造型滑梯、攀爬物、小黑板、旋转童车、弹簧木马、白沙坑等等。

（儿童活动区）

（园区休息设施）

园区内休息座椅设置分散，除廊架内设有少量桌椅外，其他分布在园区内，多数为与景观一体的座椅，未见独立软装座椅、遮阳伞等搭配。

（垃圾分类台）

垃圾分类台暂时放置在园区一角，垃圾桶已放置到位。

（消防设施&天然气调压设备）

消防设施隐匿于景观中，为埋地式设计，地面上设有醒目的消防标识；天然气调压设备放置于景观草坪上，四周未做围栏保护。

公区实景

查验关键词：观感，照明，电梯保护，楼梯间

本次查验楼栋为高层，总高32层2梯2户，公区部分包括户内大堂，户外大堂，电梯保护，楼梯间四个部分。

（户外大堂实景）

高层户外大堂挑高一层，门头银色铝板搭配深色防雨棚，两侧装饰壁灯，中间玻璃单元门，左侧电子门禁，整个门头低矮、窄小，进深较长，观感不佳。

（户内大堂实景）

户内大堂精装大堂，挑高一层，面积方正，墙面、地面铺设瓷砖，地面瓷砖做了跳铺+波打线，背景墙图案+灯带装饰，视觉上更为美观，顶部吊顶+灯带+筒灯，光照偏暗。

（户内大堂电梯厅实景）

电梯间挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部石膏线+筒灯，光照尚可。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为日立，左右双开门，可容纳14人，载重1050kg；电梯内做有保护，卫生良好，照明尚可。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部石膏线+筒灯，电梯金色金属包边。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面水泥，台阶有乳胶漆污染和少量破损、裂纹等情况。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的精装高层建面约163㎡，四室两厅一厨两卫户型。

该户型进深较长，南北狭长布局，虽南北通透，但采光会有一定影响。此外，入户门处正对玄关，这个位置是主卧凸出来的一个衣帽间，把餐厅和客厅隔开略显局促，在视觉上少了大平层该有的开阔与宽敞。

不过，南向阳台是一处亮点，长7.8米，宽1.8米，连通主卧和客厅，实用性和观景效果都不错。

（163㎡小高层户型结构示意图）

（163㎡高层室内实景展示）

装标部分，室内精装交付，全屋壁布，钢木复合母子门，智能锁，玄关柜，客厅木饰面+仿石材背景墙，金属踢脚线，新风系统，中央空调，卧室木地板等安装到位。

（163㎡小高层玄关实景）

（163㎡高层客厅实景）

（163㎡高层餐厅实景）

（163㎡高层卧室实景）

（163㎡高层阳台实景）

（163㎡高层厨房实景）

厨房装标部分，烟机灶具为西门子品牌；台盆品牌为摩恩；拉篮、龙头等安装到位，白色地柜和吊柜全部做好，天然气表做隐藏处理。

（163㎡高层卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为高仪；镜柜、五金、淋浴屏、暖风机都安装到位，最后，室内验房情况如下：

主要问题集中在：

入户门的门框破损，关闭松动；室内门的门边开裂，掉皮、掉漆；窗户的把手松动，窗框掉漆、变形以及风撑缺弹簧，限位器螺丝松动。

壁布褶皱；墙面腻子不平、砂眼、裂纹，过门石裂纹；瓷砖空鼓；地面平整度误差5mm，柜门关闭不平，无阻尼，开关剐蹭，客卫下水管破损。

（部分精装问题）

保亿公园印整体验收下来，主要问题集中在涂饰工程，门窗工程和细木工程等，以表面观感问题为主，功能性问题不多，精装修质量和工艺还不错。

注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师带业主对查验问题逐一说明，现场出具电子版报告。维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

验收总结

鸡窝里飞出凤凰的故事虽然俗套，但从来都是振奋人心的，尤其是在大兴新区这种鸽子笼集中地方；

小区公建立面，超大景观，改善社区，精装交房，回到四年前，14700元/㎡的均价，依旧是稳赚的，大兴新区住宅天花板不假了；

对于买的人，地段确实差点意思，但同样预算，别的区域，又够不着这般定位的房子，有舍有得，公园，地铁，商业，二环内是现成的。

真的是给大兴新区长脸了，不亚于山沟里走出个大学生的激动！

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声明：未经许可，禁止复制转载作者：不知火

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