今天第74期，奥园·璞樾ONE

查验时间：2023年3月3日

查验房源：奥园璞悦湾一期，192㎡精装房，小高层

购入时间：2020年，20000元/㎡，不摇号

横看成岭侧成峰，远近高低各不同，同样是交房，开发商和买房人却是两个声音；

作为过往西咸的改善天花板之一，奥园·璞樾ONE的一路走的有点坎坷，19年是绿城留香园，20年奥园收购后，更名为璞樾ONE，主打河景高端大平层，20000元/㎡精装修，买在世纪大道上，还是需要真爱的；

此后，三道红线，资金紧张，小区施工进度受影响，开发商没有躺平，继续施工，最终在延期5个月后，于最近交房；

有人看完后，说是高品质交付，开发商用心细腻，保质保量，也有业主愤愤不平，表述为惊人减配，强行交房，赶工明显，不堪入目的“精装修”；

都交房了还要啥自行车的圣人言论，真的让人心服口服吗？如何看待掌声和不满的同时存在，业主作为掏钱方，最有发言权！

备注：以下图文约5000字，图片40张，阅读需16min，当日晴天！

撰文：不知火

验房师：小任、小王

周边现状

绿城系的小区里，素有四大名著的说法，分别是杨柳郡、江南里、桃李春风、留香园，不过西安的这个留香园路有点坎坷；

（绿城系四大名著小区）

在今年的真假绿城之争前，西北绿城的留香园落地沣东时，是标准的高端产品，一线河景，公建立面；

19年7月，精装小高层2.3万元/㎡的价格在当时充满了争议，销量不会骗人；此后，留香园卖给奥园，改名璞樾ONE，虽然换了开发商，好在依旧是高端系列，绿城产品的影子很浓；

20年上市时候，均价不低但卖的不错，入市不到一个月，卖了1.5亿元，这也是奥园西安的高光时刻。

（小区周边俯瞰实景）

璞樾ONE的位置紧邻沣河，核心卖点是背靠的森林公园和南向的沣河景观带，楼下又有一号线地铁加持，小区东侧的观感就差点意思，咸阳当年的老产业，村子，厂房，加气站仍需改造时间，商业，学校还比较缺；

能源金贸区做高端，还是很考验人的，不仅是奥园，包括后期的绿城西安和庐，房子不错，但地段总是差点意思，看得上的够不着，够得着的看不上，非常吃市场红利。

（小区一线河景实景）

璞樾ONE的产品规划还是不错的，原留香园已取证的部分，保持原产品标准交付，二期按照奥园自己设计，小区的无边泳池，深灰色玻璃栏板立面，架空层泛会所以及临河的端厅，在当下看依旧不过时；

（小区无边泳池）

但美好的故事总是坎坷，三道红线后，很多小区都在保交付，但保交付交的好，中间是有差距的，尤其对于这种高端盘，室外配套，公区丰富，室内施工细节复杂的小区，交房更是大考。

用料是否降标简配，细节是否遵照过往，看完今天的报告，到底掌声和骂声中，谁更有理，你也会明白！

大门立面

查验关键词：立面，色调，观感，用料

奥园璞樾湾主入口朝北，正对着宽阔的世纪大道，大门为现代简约风格，全透明落地玻璃搭配深灰色金属铝板，大门挑高两层，外观高大通透，轻盈简约。

（小区北侧大门实景）

入口门前做有一部分独立景观，静水面搭配少量绿植点缀，植被在水面上形成清晰的倒影，增加了水体的层次，也提升了大门主入口的景观观赏性。

交付期间，门口装饰喜庆，红毯铺地，花卉迎宾，收房的气氛还不错。

（主入口大堂内部实景）

进入北门，内部为酒店式大堂，门口设有电子门禁供行人通过；大堂内部空间大而敞亮，功能上囊括物业服务和接待区。

（底商外立面实景）

大门西侧临街设有底商，挑高两层，立面为灰色石材搭配深灰色铝板，目前底商暂未投入使用。

（南向小高层外立面实景）

（西向小高层外立面实景）

小高层外立面裙楼部分为灰色石材搭配同色装饰线，上部为米白色真石漆通刷。西向侧立面窗墙比不错，观景效果佳，据说小区在设计楼栋时错开排布，让每栋楼的西户都可以直接看到沣河。

建筑灰白两色搭配简约，灰色石材提升整体质感；观感上，注重中轴对称，横向线条工整美观，简洁骨架，阳台全部采用玻璃栏板，也使外立面在观感上更为通透。

（小高层外立面施工细节）

施工细节部分，石材干挂牢固，墙面装饰线条勾缝较为完整、顺直；喷涂用料及做工一般，近看墙面装饰线条勾缝不够顺直，墙面局部有凹凸感以及少量污染等情况。                                           

景观园林

查验关键词：观感，植被，组团，铺装

奥园璞樾湾总占地约99.7亩，容积率为2.49，绿化率为35%，分两期开发，规划有高层、小高层。

（小区楼位分布图）

此次为小区一期交付，园区全貌尚未呈现，因此仅做部分展示，从奥园璞悦湾一期呈现的景观来看，主要以中庭景观、人行步道和宅间景观为主，其中较为突出的亮点在于对中庭景观的营造。

（奥园璞樾湾景观实景）

园区内诸如水景、照壁、廊架、草坪等用来构建空间以及增加游园体验的元素运用的不多，虽然小区定位改善，但未能呈现出人景交融、步移景异的游园体验。

（高层俯瞰景观实景）

高处向北俯瞰，小区北侧入口处的中庭景观尽收眼底，园区内，约500㎡的无边镜面泳池掩映在景观中；

泳池四周可见景观密度不错，苗木、多层灌木、球类以及大片的草坪组合搭配，使景观面积最大化，再加上彩色胶粘石、塑胶地面铺装点缀，极大地减少了路面的留白。

园区内苗木按照四季季相组合搭配，灌木层次丰富，道路曲折蜿蜒。

以下分别为北门入口处，人行步道，景观组团点位实景：

（小区景观实景）

春暖花开，苗木逐渐抽枝展叶，早春梨花、李子花、桃花、樱花、紫荆等开始争奇斗艳，点点春意爬上枝头，为园区带来一派生机勃勃的景象。

除了花开带来的春意，园区内草坪仍有泛黄、斑驳等情况，灌木修剪整齐，栽种紧密，但部分有枯黄、坏死等情况，更换还要及时。

园区内花乔、果乔、常绿乔、落叶乔等苗木种类丰富，在树种选择上，有银杏、石楠、国槐、丛生朴树、桂花、山杏、樱花、玉兰、紫叶李、石榴等多种植被穿插搭配。

（灌木交付实景）

灌木交付部分，园内常见灌木以黄杨、冬青为主，形成丰富的层次与种类；灌木整体栽种紧密，修剪齐整，但局部有枯黄、坏死等情况。

（草坪栽种实景）

草坪部分，气温刚刚回暖，草坪枯黄、斑驳仍较为明显，还需加强养护。

（草坪路面过渡处理）

草坪与地面软硬材质过渡部分，未做导水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面。

（地面铺装实景）

地面铺装上，园区主路采用芝麻白仿石砖铺装，并搭配蓝色胶粘石跑道，园内地面卫生情况良好。

总体来说，砖石拼接处过渡自然，缝隙匀称，未见砖石有破损、裂纹以及错台等情况，跑道颗粒均匀，无破损、溢色等问题。

（园内围栏实景）

围栏部分，小区四周采用低矮的实体墙围挡，带有电子围栏，内侧用高矮多层灌木做遮挡装饰。

生活设施

查验关键词：架空层，面积，材质，种类

园区生活设施的一大亮点，是在每栋楼下均建有架空层，分别设计了休闲区，健身区，儿童区等等。

（架空层实景）

架空层高度约一层，墙面、地面做简单装饰，顶部安装照明设施保证采光，空间内还布置了部分绿植营造自然氛围。

使用功能上，以娱乐放松为主，涵盖健身器械、休闲吧台和儿童乐园。其中，儿童区装饰色彩艳丽，雕塑、灯具等造型童趣，若能增加一些儿童娱乐设施更好。

（球类&器械活动场地）

除了架空层的活动场地外，园区内还设有球类运动场地和器械活动区。球类运动场地划线清晰，地面为彩色胶粘石地面，未设置拦网；器械场地仅两组吊环，种类和数量偏少。

（园区休息设施）

园区内休息座椅设置分散，除泳池边有一排带小桌子和遮阳伞的躺椅外，其他分布在楼宇间，多数为常规座椅、吧台或造型座椅。

（垃圾分类台）

（园区拖把池）

垃圾分类台设置在楼栋前的景观中，旁边带有拖把池，垃圾桶已放置到位。

（消防设施展示）

消防设施放置在景观中，消防设施标识清晰，颜色鲜明。

公区实景

查验关键词：观感，照明，电梯保护，楼梯间

本次查验楼栋为小高层，总高16层2梯2户，公区部分包括户内大堂，户外大堂，电梯保护，楼梯间四个部分。

（户外大堂实景）

小高层户外大堂挑高一层，门头灰色石材搭配深色金属铝板，中间玻璃单元门，整个门头低矮、窄小甚至有些过于小气，外观观感不佳，这个外大堂差点意思，改善打回刚需。

（户内大堂实景）

但到了内部焕新了，户内大堂整体面积方正，空间开阔，与不起眼的户外大堂相比，进入户内带给人一种“豁然开朗”的感觉，内部宽敞明亮，观感舒适。

大堂可分为两个区域，入口处挑高两层，顶部水晶灯装饰，华贵典雅；右侧挑高一层，为会客休息区，放置沙发和茶几；大厅墙面、地面铺设瓷砖，整体光照充足。

（户内大堂电梯厅实景）

电梯间挑高一层，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯，光照尚可。

（电梯保护实景）

电梯部分，品牌为日立，左右双开门，可容纳14人，载重1050kg；电梯内未做木质包裹保护，卫生良好，照明尚可，此外，电梯内带有高低两个按键区，设计非常人性化。

（平层公区电梯厅）

平层公区电梯间部分，墙面、地面铺设瓷砖，顶部吊顶+筒灯+灯带，电梯黑色金属包边。

（公区楼梯间实景）

楼梯间部分，金属栏杆安装牢固，墙面乳胶漆，地面水泥，台阶有少量污染，未见明显破损、裂纹等情况。

户内验房

查验关键词：户型，实景，装标，问题汇总

户内部分，此次查验的精装小高层建面约192㎡，四室两厅一厨三卫户型。

该户型整体户型方正，南北通透，南北双阳台，三面朝南，双套房设计，除了老人房的暗卫，少了宽厅外，算是经典四叶草布局了。

（192㎡小高层户型结构示意图）

（192㎡小高层室内实景展示）

装标部分，室内精装交付，全屋壁纸，钢木复合母子门，智能锁，玄关柜，客厅岩板背景墙，卧室软包背景墙，新风系统，日立品牌中央空调，卧室木地板等安装到位。

此外，还有室内监控、电动窗帘等智慧家居设计，整体装标还是挺高的。

（192㎡小高层玄关实景）

（192㎡小高层客厅实景）

（192㎡小高层餐厅实景）

（192㎡小高层卧室实景）

（192㎡小高层南北阳台实景）

阳台部分，南北双阳台，采用玻璃栏板工艺，超低反坎，特别是南向长约8.7米的宽景阳台，采光、视野和实用性都是不错的。

（192㎡高层细节展示）

细节部分，软包墙面面板做内嵌式设计，防止蹭脏；烟机和灶具之间装有折叠式水龙头方便接水，这些小细节都很不错。此外，还有小夜灯，壁龛等等。

（192㎡小高层厨房实景）

厨房装标部分，烟机灶具、洗碗机为西门子品牌；热水器为能率品牌；厨余处理器为巴贝巴斯品牌；净水器为3M品牌；台盆品牌为高仪；拉篮、龙头等安装到位。

深色木纹地柜和吊柜全部做好，天然气表未做隐藏处理。

（192㎡高层卫生间实景）

卫生间为干湿分离，马桶、台盆品牌为唯宝；镜柜、五金、淋浴屏、松下品牌暖风机都安装到位。

此外，主卧采用双台盆，双玻璃隔断，带唯宝品牌智能马桶和一个浴缸。

最后，再来看看部分室内验房情况：

主要问题集中在：

入户门的掉皮、掉漆、撞痕；户内门的关闭松动、缺门吸、门锁不契合；推拉门锁片缺失、玻璃划痕、门锁标识错误；金属窗玻璃划痕。

壁布鼓包、色差；软包污染；吊顶开裂、腻子不平；顶面砂眼、缺损；背景墙玻璃破损；电视墙岩板拼接明显。

过门石裂纹、未打磨；瓷砖空鼓、掉瓷、勾缝不完整；地板漏缝、松动；地砖错台。

柜门关闭不平、高低差、脱落；柜门铰链松动。

马桶长流水、水阀漏水。

（部分精装问题）

奥园璞樾湾整体验收下来，主要问题集中在涂饰工程，门窗工程，木地板工程，细木工程，裱糊工程、给排水工程和饰面砖（板）工程等，表面观感问题和功能性问题都有不少，室内施工质量和工艺有待进一步提升。

功能性问题如推拉门锁片缺失、主卧门缺门吸、灯不亮、开关不灵活、门锁不契合、马桶长流水、水阀漏水等问题要及时处理，以免影响后续使用。

注：以下问题仅代表该查验户内问题，不代表所有楼栋

（现场验收问题汇总）

验房结束，验房师带业主对问题逐一讲解，现场出具电子版报告，维修结束后，业主可以在2年内预约1次免费复验。

交付总结

在当下的交房环境下，历经换人，延期，房子还是可圈可点的，外立面，景观，架空层，入户内大堂，室内的观感上是看得出档次的，这是掌声的硬件来源；

业主的不满更多还是集中在室内赶工带来的各种装修瑕疵，包括但不局限于下水堵塞、电视背景墙岩板断裂，门框没打胶，踢脚线合同约定实木变塑料，延期交房未赔偿等；

（业主反馈收房问题）

还有现场看不到，但业主反馈降标的，诸如外墙真石漆换品牌，宣传的博世热水器换成了能率，主卧智能马桶，变成了传统马桶加智能盖马桶……

横看成岭侧成峰的后半句，不识庐山真面目，只缘身在此山中，房子盖得怎么样，欢迎奥园业主积极留言，真实反馈！

（点击图片预约验房）

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作者：不知火

独立思考，人人房哥

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