瑞安市土地征收成片开发方案

一、背景与区域概况

1、区域概况 

瑞安地处浙江东南沿海，北与温州市区、南与平阳县、西与文成县以及青田县接壤。瑞安市现辖芳庄乡、北麂乡两乡，塘下镇、陶山镇、桐浦镇、湖岭镇、林川镇、马屿镇、曹村镇、高楼镇、平阳坑镇九镇和安阳街道、玉海街道、锦湖街道、潘岱街道、东山街道、上望街道、莘塍街道、汀田街道、飞云街道、云周街道、仙降街道、南滨街道12个街道。2022年末全市户籍人口125.40万人。第七次全国人口普查结果显示全市常住人口为152.00万人，与2010年第六次全国人口普查对比增加9.54万人，增长4.94%，年平均增长率为0.48%。

2、自然地理条件 

（1）地形地貌

瑞安市全境介于东经120度10分至121度15分之间，北纬27度40分至28度0分之间。全市陆域面积1350平方公里，海域面积3037平方公里。境内地势，从西南向东北呈现梯形倾斜。绵亘有南雁山，大岙山诸脉，东部沿海为冲积平原和海涂地势平坦，土地肥沃。

（2）气候与水文条件

瑞安为中亚热带海洋型季风气候区，全年无严寒酷暑，冬短夏长，四季分明，雨水充沛。境内常年平均气温17.9℃，境内年平均降水量1110-2200毫米，历史年平均降水量1527.2毫米。年内各月降水分布很不均匀，全年降水高峰期3次，分别为3-4月春雨期、5-6月梅雨期及8-9月热带风暴暴雨期，各占全年降水量的18.3%、26%、26.2%。瑞安季风气候明显，夏季多东南偏东风，冬季多西北偏西风，年均风速1.9米/秒，瞬时最大风速16米/秒。瑞安处于温州--汕头的台风地带，夏季台风众多。瑞安市全境江、河、湖水面面积为105728.55亩，密如蛛网，具有典型的江南水乡特色。主要河流有飞云江、温瑞塘河、瑞平塘河。瑞安全境内陆河流均属飞云江水系或瓯江水系，飞云江发源于浙闽交界的洞宫山，流域面积3731平方公里，主流长173公里，其中穿贯瑞安市境内74.8公里，流域面积1801平方公里，在上望、阁巷之间入东海。

（3）资源条件

瑞安动植物资源丰富，林木种类繁多。共有维管束植物2013种，其中木本植物883种，木本植物分布最广泛。瑞安森林野生动物曾经调查鉴定的共1401种。其中属国家一级保护动物：虎、豹、白鹳、黑鹳、朱鹗。二级保护动物：猕猴、短尾猴、穿山甲、豺等28种。省级保护动物：豪猪、狐、鼬鹳等21种，省新纪录动物：黄喉貂、紫水鸡等24种。未定名6种。瑞安矿产资源丰富，已发现矿产近20种，矿点（包括矿床）50余处；以非金属矿产为主，非金属矿产有明矾石矿、黄铁矿等；金属矿有铅锌矿、铍矿等。

3、社会经济情况

2022年全市实现地区生产总值（GDP）1197.87亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长2.3%。分产业看，第一产业增加值29.02亿元，增长5.5%；第二产业增加值542.78亿元，增长0.9%；

第三产业增加值626.07亿元，增长3.3%。

4、编制依据

根据《中华人民共和国土地管理法》、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）、《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）》（浙自然资规〔2021〕3号）等，坚持新发展理念和节约集约用地原则，以人民为中心，注重保护耕地、生态环境保护和维护农民合法权益，依据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，合法合规合理编制土地征收成片开发方案，并纳入国民经济和社会发展年度计划，促进经济社会高质量发展。

1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）；

2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》；

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修正）；

4、《中华人民共和国城乡规划法》；

5、《自然资源部关于印发〈土地征收成片开发标准（试行）〉的通知》（自然资规〔2020〕5号）；

6、《浙江省土地征收成片开发方案编制与审核办法（试行）》(浙自然资规〔2021〕3号）；

7、《浙江省自然资源厅关于进一步优化土地征收成片开发方案编制和审核工作的通知 》（浙自然资厅函〔2023〕281号）

8、《浙江省土地征收成片开发方案编制大纲及参考格式》；

9、《关于调整瑞安市征地补偿区综合地价的通知》（瑞政发〔2020〕64号）；

10、《瑞安市城中村改造征收集体所有土地涉及房屋补偿实施办法（试行）》；

11、《瑞安市域总体规划（2006-2020年）》；

12、《浙江省自然资源厅关于启用“三区三线”划定成果的通知》（浙自然资发〔2022〕18号）；

13、《瑞安市国土空间总体规划（2021-2035年）（送审稿）》；

14、各相关控制性详细规划及其他有关法规、政策依据。

5、土地节约集约利用水平

近年来，瑞安市坚持最严格节约用地制度，构建节约集约体系，推进土地资源高质量利用。积极探索低效利用、空闲、闲置土地退地机制，更新批而未供土地台帐及应用，积极消化转而未供土地，加快建设用地供应速度；同时运用建设用地供应动态监管系统，加强供地后建设用地项目开、竣工的监管。近5年，全市已批准征收土地1070公顷，其中已供应759公顷，近5年供地率为71%。瑞安市闲置土地总量为0。截止评价时点，瑞安市有省级以上开发区1个，浙江省瑞安经济开发区，土地节约集约利用程度较高，地均税收386万元/公顷。

近几年来，随着瑞安市工业经济的快速发展，工业用地需求与供给的矛盾日益显现。部分工业企业存在闲置、低效利用土地现象，造成土地利用水平低下,土地节约集约利用水平不高。为了进一步加强土地供后监管，盘活存量建设用地，提高土地节约集约利用水平，促进瑞安生态工业快速、健康发展，瑞安市根据《中华人民共和国土地管理法》、《闲置土地处置办法》（国土资源部令第53号）、《浙江省人民政府关于实施“空间换地”深化节约集约用地的意见》（浙政发〔2014〕6号）、《浙江省人民政府关于全面推进城镇低效用地再开发工作的意见》（浙政发〔2014〕20号）等有关法律法规、政策文件规定。通过近几年的有效处置，瑞安市土地节约集约利用水平持续向好。

二、成片开发土地利用情况

1、土地开发利用状况

本成片开发区块总面积为192.3035公顷，根据成片开发区块开发情况与规划建设安排，预计安排20个开发片区，共19个项目。其中新划定片区18个，调整片区2个。共涉及塘下镇、湖岭镇、东山街道、莘塍街道、仙降街道、锦湖街道、汀田街道、潘岱街道、云周街道9个乡镇（街道）。

表1  成片开发范围及面积情况统计表

序号

编号

涉及乡镇

涉及项目名称

面积

1

CP330381-2023-01

塘下镇

乔路铭科技有限公司新增年产20万套新能源汽车内外饰件及总部大楼项目

5.2340

2

CP330381-2023-02

塘下镇

塘下镇中心镇域片区开发一期工程（塘河新城片区开发04-07地块）

6.4838

3

CP330381-2023-03

塘下镇

年产300万套新能源汽车电驱系统部件产业化项目

16.9717

4

CP330381-2023-04

塘下镇

塘下镇中心镇域片区开发一期工程（万亩千亿产业新城 01-23地块项目）

6.1997

5

CP330381-2023-05

塘下镇

塘河新城汽车商贸中心项目

10.5959

6

CP330381-2023-06

塘下镇

万千平台项目1（戈尔德年产200万套/800万支汽车车身智能稳定系统系列产品生产线建设项目）

15.6877

7

CP330381-2023-07

塘下镇

万千平台项目4（名洲年产80万套新能源汽车电子转向器和电子ABS泵总成项目）

11.4635

8

CP330381-2023-08

湖岭镇

湖岭镇预制菜产业园

8.8670

9

CP330381-2023-09

东山街道

上埠村商业安置留地项目

3.5644

10

CP330381-2023-10

莘塍街道

莘塍中单元08-27地块及附属

3.8758

11

CP330381-2023-11

汀田街道

东新产城总部经济园

7.7009

12

CP330381-2023-12

莘塍街道

瑞安市莘塍街道上村村廉租房暨社区卫生服务站

3.4521

13

CP330381-2023-13

莘塍街道

莘塍东单元02-29地块周田安置留地

3.3710

14

CP330381-2023-14

仙降街道

仙降街道双江村时尚箱包总部园安置留地项目

3.3895

15

CP330381-2023-15

仙降街道

仙降街道中心区城市综合体

16.3466

16

CP330381-2023-16

仙降街道

年产3000台(套)一体化智能高端鞋机装备生产线建设项目

13.8744

17

CP330381-2023-17

仙降街道

年产3000台(套)一体化智能高端鞋机装备生产线建设项目

14.7663

18

CP330381-2023-18

锦湖街道

礁石小微园

3.4248

19

CP330381-2022-06（调）

潘岱街道

七国垟工业园区

26.8176

20

CP330381-2022-10（调）

云周街道

京东边角地项目

10.2168

小计

192.3035

依据2021年国土变更调查成果，成片开发区块涉及用地总面积192.3035公顷，其中农用地140.7234公顷，包括耕地103.4380公顷，建设用地48.5226公顷；未利用地3.0575公顷。

表2  成片开发片区土地利用现状情况表

单位：公顷

土地利用分类

现状地类

农用地

140.7234

73.18%

耕地

103.4380

53.79%

建设用地

48.5226

25.23%

未利用地

3.0575

1.59%

合计

192.3035

100%

依据土地权属调查情况，成片开发区块内土地涉及国有土地39.5044公顷，集体所有土地152.7991公顷。

成片开发区块共涉及集体经济组织37个，共需征收集体土地总面积131.6610公顷。

成片开发区块已建、在建和规划建设总面积192.3035公顷，其中已建区面积40.8031公顷，规划建设区面积151.5004公顷。

本成片开发方案严格按照《瑞安市人民政府关于调整瑞安市征地补偿区片综合地价的通知》（瑞政发[2020]64号）等有关规定，征收集体土地的补偿费用包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗等补偿费用以及社会保障费用。

征地补偿费用按照调整后的征地片区综合地价标准补偿，其中瑞安市的征地区片综合地价为7万元/亩，包括土地补偿费和安置补助费，征收农用地的区片综合地价中，土地补偿费占40%，安置补助费占60%。被征地安置人员的基本生活保障按照瑞安市现行被征地农民基本生活保障实施办法的规定执行。

2、“三线”管控要求符合情况

本成片开发方案严格按照国土空间规划、详细规划进行编制，所有成片开发区域全部位于经部确认启用的“三区三线”划定成果城镇开发边界内的集中建设区，确保符合国土空间总体规划管控规则。区块符合中心城区及各乡镇已编制完成的各项控制性详细规划。区块内的用地均不涉及生态保护红线和永久基本农田，各个片区公益性用地占比符合上级文件要求。

3、片区不符合情况说明

本成片开发方案中共涉及6个片区存在不符合情况，主要原因为土地征收面积比例小于60.00%。片区分别为CP330381-2023-04、CP330381-2023-05、CP330381-2023-09、CP330381-2023-10、CP330381-2023-13和CP330381-2023-14。

其中CP330381-2022-04片区征收地块为补充征收地块，该地块由于S2线站点建设问题，未纳入2022年土地征收成片开发方案中。现已完成S2线站点建设，需要补征该地块，因周边地块都已征收，又无法突破城镇开发边界限制，因此该片区的征收面积比例为25.64%，小于文件要求的60.00%。

CP330381-2023-05片区征收地块为补充征收地块，该地块由于控规用途调整，由原先的住宅用地调整为商业用地，未纳入2022年土地征收成片开发方案中。现已完成控规调整，需要补征该地块，因周边地块都已征收，又无法突破城镇开发边界限制，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40.00%的要求，因此该片区的征收面积比例为27.70%，小于文件要求的60.00%。

CP330381-2023-09片区征收地块为补充征收地块，该地块由于政策处理问题，未纳入2022年土地征收成片开发方案中。现已完成政策处理，需要补征该地块，因周边地块都已征收，又无法突破城镇开发边界限制，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40.00%的要求，因此该片区的征收面积比例为6.83%，小于文件要求的60.00%。

CP330381-2023-10片区征收地块为补充征收地块，该地块由于控规用途调整，部分面积由原先的交通运输用地调整为商业用地，未纳入2022年土地征收成片开发方案中。现已完成控规调整，需要补征该地块，因周边地块都已征收，只剩下该地块未征收，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40.00%的要求，因此该片区的征收面积比例为39.18%，小于文件要求的60.00%。

CP330381-2023-13片区征收地块为补充征收地块，该地块由于政策处理问题，未纳入2022年土地征收成片开发方案中。现已完成政策处理，需要补征该地块，因周边地块都已征收，只剩下该地块未征收，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40.00%的要求，因此该片区的征收面积比例为24.21%，小于文件要求的60.00%。

CP330381-2023-14片区征收地块为补充征收地块，该地块由于政策处理问题，未纳入2022年土地征收成片开发方案中。现已完成政策处理，需要补征该地块，因周边地块都已征收，只剩下该地块未征收，为符合片区50亩以上、公益性比例不低于40.00%的要求，因此该片区的征收面积比例为28.06%，小于文件要求的60.00%。

4、效益评估

（1）土地利用效益。

通过采取合理确定出让土地的宗地规模及规划出让条件、严格落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度、强化用地合同管理等节约集约用地措施，形成布局集中、产业集聚、用地集约的产业园区。

（2）经济效益。

土地成片开发将通过土地征用、划拨和市场手段将土地资源配置到各个土地使用者手中，为城市建设提供了后备力量与经济发展保障，为瑞安市经济的可持续发展、高质量发展提供坚实的后盾。

方案涉及的项目建设有利于产业和生产要素集聚和区域经济发展整体规划，优化先进制造业和高端服务业布局，发挥产业规模效应，促进区域经济发展。

经测算，中心城区内拟征收集体土地131.6610公顷。依据《瑞安市人民政府关于调整瑞安市征地补偿区片综合地价的通知》（瑞政发[2020]64号）区片综合地价标准7万元/亩，征收补偿预计花费13824.41万元（视实际地类和房屋建设情况调整），其中土地补偿费用5529.76万元，安置补助费8294.65万元。其中安置留地指标按照征收耕地面积进行测算，每亩征地需安排村集体100平方米的建设用地面积，因此通过货币补偿安置留地预计花费29623.73万元，青苗补偿费用3949.83万元，总共征地费用47397.97万元。

通过土地出让，其中以工矿用地出让面积103.2152公顷，以居住用地出让面积19.1372公顷，以商业用地出让面积9.3086公顷，参考瑞安市多年土地出让价格和瑞安市基准地价，可获得出让金120680.76万元，可产生巨大经济效益，补足征地补偿费用。

（3）社会效益。

本方案成片开发项目的实施会对社会、经济、环境等各方面都产生重大意义，对土地利用、分配公平、环境改善、增加就业等方面有巨大的促进作用。通过本方案的实施，能够真正实现统一规划、统一配套、统一开发、统一建设、统一管理，提高了城市土地资源配置效率。

项目建设有利于产业研发创新，有利于推进产业人才聚集，推动先进制造业和高端服务业产业发展，有利于扩大就业，解决当地剩余劳动力就业问题，促进当地向现代城市化发展。

（4）生态效益。

成片开发区域范围不涉及永久基本农田、生态保护红线、各类保护区（含文物保护），符合成片开发项目送审报批的要求。成片开发范围内，规划生态绿化用地规模明显增加，将显著提高城市生态环境质量，有效恢复生态绿化功能，改善城市环境，在减少水域污染、保持水土，涵养水源、降低噪音等诸多方面发挥显著作用，使项目区域生态环境实现良性循环，实现人与自然、经济发展与资源环境协调、可持续发展。

三、已批准方案实施情况

（1）已批准的土地征收成片开发方案基本信息

2021年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2021）涉及22个2021年片区，土地总面积358.1215公顷，其中耕地面积233.8755公顷，拟征收面积267.8703公顷。

2022年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2022）涉及22个2022年片区，土地总面积213.9713公顷，其中耕地面积112.9662公顷，拟征收面积162.6444公顷。

（2）已批准方案的实际实施进度和年度计划完成情况

截至2022年底已完成征地面积158.1737公顷，已支付征地资金10264.71万元，已安排被征地农民养老保障人数5544人。已完成总计划的36.74%。

其中2021年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2021）已完成征地面积133.9094公顷，已支付征地资金7716.96万元，已安排被征地农民养老保障人数4866人，完成计划的49.99%。

2022年已批准土地征收成片开发方案（CP330381-2022）已完成征地面积24.2643公顷，已支付征地资金2547.75万元，已安排被征地农民养老保障人数678人，完成计划的14.92%。

未完成年度计划的原因主要有：一是耕地占补平衡指标不足，部分项目难以报批；二是经济环境因素影响，部分产业、房地产等项目用地放缓；三是项目主体对接深度不够，部分项目计划用地把握不准。

四、承诺纳入土地征收成片开发的事项 

该实施方案不涉及承诺纳入土地征收成片开发的事项。

五、方案征求意见情况说明

1.征求人大代表、政协委员、社会公众和有关专家意见情况

瑞安市人民政府在方案初稿形成后，于3月28日召集有关部门和专家召开方案编制工作专题研究会，4月11日提送方案征求意见稿征求人大代表和政协委员相关意见，4月20日通过瑞安市人民政府门户网站进行网络公示，积极听取瑞安市各界人士和社会代表的相关意见，并按照意见对方案进行了完善。

2.征求农村集体经济组织和农民意见情况

瑞安市人民政府征求了成片开发方案内9个乡镇（街道）37个集体组织的意见，相关村通过组织召开村民代表大会，获得三分之二以上成员同意，并出具了相关证明。为维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，规范征地补偿程序，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省征地补偿和被征地农民社会保障办法》等文件开展后期工作，充分保障农民的利益。

表3  2023年瑞安市成片开发村民代表大会会议召开情况

行政区

开发片区编号

开发片区名称

涉及的村/经济合作社

会议形式

同意代表人数

村民代表总人数

瑞安市

CP330381-2023-01

塘下镇工业片区1

沙渎村

村民代表大会

43

55

西爿村

34

45

银岙村

47

52

山官村

34

42

龙星村

35

48

CP330381-2023-02

塘下镇塘河新城片区

肇平垟下村

村民代表大会

47

53

CP330381-2023-03

塘下镇工业片区2

海东村

村民代表大会

49

53

镇东村

48

54

CP330381-2023-04

塘下镇中心镇域开发片区

东洲村

村民代表大会

40

54

高营村

42

53

鲍五村

48

68

CP330381-2023-05

塘下镇塘河新城汽车商贸片区

岑头村

村民代表大会

37

51

CP330381-2023-06

塘下镇万千平台工业片区1

鲍四村

村民代表大会

58

65

镇东村

40

55

镇海村

51

56

CP330381-2023-07

塘下镇万千平台工业片区2

前进村

村民代表大会

39

53

CP330381-2023-08

湖岭镇预制菜产业片区

湖源村

村民代表大会

34

45

鹿源村

45

54

CP330381-2023-09

东山街道商业开发片区1

上埠村

村民代表大会

54

78

CP330381-2023-10

莘塍街道商业开发片区

下村村

村民代表大会

67

75

CP330381-2023-11

汀田街道商业开发片区

汀二村

村民代表大会

37

52

汀五村

42

53

CP330381-2023-12

莘塍街道综合开发片区

上村村

村民代表大会

47

52

CP330381-2023-13

莘塍街道居住片区

周田村

村民代表大会

52

63

CP330381-2023-14

仙降街道居住片区

双江村

村民代表大会

51

70

CP330381-2023-15

仙降街道城市综合体开发片区

仙降村

村民代表大会

50

55

横街村

46

56

CP330381-2023-16

仙降街道工业开发片区1

新江村

村民代表大会

42

58

CP330381-2023-17

仙降街道工业开发片区2

垟坑村

村民代表大会

45

61

下社村

37

42

CP330381-2023-18

锦湖街道礁石小微园工业片区

进星村

村民代表大会

50

60

CP330381-2022-06（调）

潘岱街道工业片区

瑞湾村

村民代表大会

30

35

谢岙底村

26

32

江边宅村

28

30

白莲村

33

37

谢岙村

21

24

下湾村

23

34

CP330381-2022-10（调）

云周街道工业片区

繁荣村

村民代表大会

50

65