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珠江新城是广州市的中心商务区，摩天大楼鳞次栉比。在其北面，有一块不到20万平方米的土地，这里是冼村。

与周边相比，冼村的环境无比糟糕。电线如蜘蛛网一般，笼罩着成片握手楼。偶有小片菜地，散发着粪水气味。在此抬头，很容易想起的成语是“坐井观天”。

实际上，早在20世纪初期，广州市政府就开始了城中村改造的进程。尽管如此，直到2013年，冼村仍然迟迟未拆。这其中的原因在于村民的阻挠。他们认为：在珠江新城崛起的过程中，村干部、开发商以及部分国家工作人员相互勾结，低价出让土地，并从中渔利。村民为此常年上访。他们要求：要拆冼村，先治村官。

“地主”曹鉴燎

上世纪90年代之前，珠江新城还是大片的农田和厂房。这里隶属于天河区沙河镇，是曹鉴燎长期担任“一把手”的地方。

1992年，广州市定下珠江新城开发战略，需要征收沙河镇及下辖的猎德村、冼村的大片土地。这轮征地，除去给村里应有的土地费、劳动安置费、青苗费等，为村集体收入计，征地还留下部分土地归属村镇集体所有。这类土地在文件上标为“镇村自留地”。时任天河区区委常委、珠江新城指挥部总指挥的曹鉴燎打起了这些自留地的主意。

参与过当时征地工作的人士介绍说，曹及其下属以“为民请命”的姿态支持村民同广州市政府博弈，以获得更大留用地比例。在曹鉴燎的坚持下，留用地幅度从最初的12%升至18%。

不过，镇村留用地如何使用，真正的话语权却不在村民。曹鉴燎在地产商和村干部之间牵线搭桥。生意伙伴怎么组合、经济利益如何调整，曹鉴燎在地产市场上，既扮演者中介，又能拍板决断。

财新记者调查发现，在职天河期间，曹鉴燎指点老板们低价屯地。日后，囤积的土地大幅升值，以曹鉴燎为中心的利益集团获利颇丰。

曹鉴燎，先后担任广州市天河区区委常委、增城市委书记、广州市副市长。2013年12月，因涉嫌严重违纪问题被立案调查。图 /人民网

土地操纵术

在曹鉴燎的主导下，沙河镇的村镇自留地或被卖掉或变成和地产开发商合作的项目。

以沙河镇一块面积为6000多平方米的自留地为例。1996年，在曹鉴燎的分配下，这块地由时任广州市国土局市场管理处处长谭丽群接手。她以巨联公司的名义，用30万元的价格取得了这块土地的合作开发权。2004年，珠江新城土地价格飞涨。曹鉴燎判断，卖地的时机已经成熟。经过几番询价后，合景泰富地产公司以3500万元的价格，将这块冼村30万元卖出的地，收入囊中。在收取这笔巨额转让费的过程中，曹鉴燎及其利益团里从中获利2200万元。

指点老板们在楼市低迷时低价囤地，日后市场火热时再高价卖出。这是曹鉴燎惯用的手法。根据财新记者的调查，冼村多块自留地都以这种方式被卖掉。

而没有被利益团体卖掉的地则大多采取了村企业和房地产商合作的方式。集体企业出地，开发商出钱，双方共建物业，最后按照3:7的比例分成。在采访中财新记者发现，这一比例视为政府指导价，没有任何谈判的空间。

不过在实际操作中，这一合作方式最终的利益分配，并不是简单的三七分成。在复杂的转让、反租等过程中，村集体的收益被一层一层收割削减。

合景泰富以3500万购得冼村一处自留地，并在日后开发了“领峰”项目。“领峰”项目采用“五星级酒店+公寓”模式，在2009年楼市低迷情况下，创造开盘一个月销售金额4.5亿元的记录，一举成为当时的广州楼市冠军。图 /合景泰富官网

大佬和小苏

在曹鉴燎的地产朋友圈中，和他关系最好的老板是高德置地的董事长苏萌。二人以兄弟相称，苏萌叫曹鉴燎为“大佬”，曹鉴燎叫他“小苏”。

两人相识于1995年，当时曹鉴燎正主持珠江新城建设工作，而苏萌只有20岁出头，还是个经营专业批发市场的小老板。苏萌每周陪曹鉴燎打两次网球，两人之间的关系逐渐亲密。

在曹鉴燎的指点下，从未涉足过房地产开发的苏萌和天河区的镇村干部合作，通过协议转让的方式，在珠江新城囤下大片廉价土地。2003年土地价格飞涨，苏萌将这些土地高价卖出，高德置地完成资本原始积累。

高德置地广场由高德置地和沙河镇猎德村合作开发。按照规定，村集体拥有项目30%的物业收益。不过，在实际操作中，村集体物业又被高德置地以市场价的五分之一反租。图 /视觉中国

2010年，苏萌以178亿身价位列福布斯中国富豪排行榜第52位。他的城市综合体取名“高德置地广场”，位于珠江新城核心地段，分居广州市中轴线两侧。

为表达感谢之意，苏萌曾花费数以千万计的钱财为曹鉴燎打点情妇、为其家属海外投资提供帮助。甚至，在曹鉴燎被调查之际，还多次劝说其逃到国外，情急之下竟对曹鉴燎破口大骂。

曹鉴燎案发之后，苏萌则一直躲在境外，迟迟未归

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创作团队

本集节目内容整理自财新团队于2016年发表的特别报道《珠江新城崛起背后的黑金交易》。记者王婧，编辑贺信。

讲述人：张鸿

编导：樊佳勋

制作&声音设计：樊佳勋

视觉设计：冷斌、梁嘉成、关聪

运营：沈青初、庄妍

主编：侯月烛

总监、总策划：杨律

总编辑：张鸿

本集音乐

1.Extrasensory perception

2.Crosswalk dawn

3.Dry ice

4.Counting stars

5.Search is on

6.Seeking the truth

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