文 / 陈一朵

今天，一朵想测评一下凯旋新世界——广州豪宅界德高望重、声名远播的老英雄。

作为一个喜欢咀嚼文字的人，一朵看人、看楼首先是看名字。凯旋新世界这五个字，大气磅礴、朗朗上口，从名字上就打败了东区所有豪宅。

更重要的是，这个名字对拼音输入法很友好，一行字母就能打出来，有利于社交传播。写到这里，一朵必须要举个反例，那就是同处珠江新城的中海璟晖，每次用拼音输入法打的名字时，简直抓狂……

好了，言归正传。

“凯旋”这两个字很容易让人想起巴黎的凯旋门，这个楼盘正好也流露出一种法式建筑的风格，它的建筑外立面，无论是色彩还是形态，都是极具辨识度的。

辨识度是一切奢侈品的灵魂。

为了节省大家的时间，先来个速评：

这个盘的优点是名门正派、底蕴深厚，作为豪宅的共识度高。

占地面积大，容积率低，园林精致，圈层营造得好，是广州首屈一指的国际化社区。

建筑材料考究、保养好，扛老扛旧，都十几年楼龄了，仍然很有品质感，就像个冻龄贵妇。时间越久，对它越有利。

这个盘的缺点也是有的，比如户型均衡性差，两三千万以上的房子，居然还有全北向户型，不能原谅啊。

建筑外立面虽是精致的法式风情，但仍然是传统和保守的，与超高层全玻璃幕墙的现代豪宅流派格格不入。站在猎德大桥上望过去，使用玻璃幕墙的汇悦台，气宇轩昂，晶莹剔透，而旁边的凯旋就略显老派了。

目前，这个小区南向望江的户型，放盘价基本在18万以上了，高楼层20万以上，还不一定有房源，总价基本在4000万起了，价格在整个珠江新城，仅次于汇悦台。

北向望珠江公园的户型，相对便宜一些，放盘价大约12到14万，总价也大多在2000万以上了。

下面就来详细点评一下。

01

地段、园林点评

大家知道，珠江新城这种宇宙中心级的地段，最值钱的是什么？最值得炫耀的是什么？

就是对土地的占用。

珠江新城总计6. 19平方公里，寸土寸金，小地块、高密度几乎是所有小区的共性。汇悦台、颐德公馆、中海花城湾、嘉裕公馆的占地面积差不多都是3万方，容积率也差不多都是7。

但其中有一个例外，那就是凯旋新世界。

凯旋占地面积11万方，相当于占了别人三个小区的面积，其中园林就有4.8万方，大过珠江新城大部分小区，容积率不到2.9，楼距宽达数百米。是珠江新城占地面积最多、园林最大、容积率最低的小区。

整个小区围合式布局，像一个聚宝盆，据说这很有风水的讲究。

图源：58同城

小区分为北区（1期：枫丹丽舍）、中区（2期：广粤公馆）、南区（3期：广粤尊府）三个组团，每个组团占地面积大约3万方，中间被海明路、海月路两条市政路隔开。

一期枫丹丽舍建成于2005年，三期广粤尊府建成于2012年，这两期都是住宅，各12栋，分别在北区和南区。二期在中间，主要是商业物业，包括高档公寓广粤公馆、社区商业广粤天地、会所广粤会等。

图源：58同城 （“塞纳名居”即“广粤尊府”）

有别于其他多组团小区，凯旋把小区园林整体抬高5米，并以天桥为中轴线贯穿南、中、北三区。

这样一来，原本被外街隔开的三个组团，就形成了一个整体，业主不用过马路也能在园林内部穿梭。

所以，整个小区的园林做得很有层次感，也很精致，让那些望不到江景的户型，看看自家园林也不错。

有人可能会问，为什么凯旋一个小区能占到别人三个小区的面积？

我猜原因有两个，一是拿地早，凯旋一期建于2005年，是珠江新城东区最早的小区之一了，仅次于新城海滨花园。二是开发商实力强，有助于拿地，发展商是来自香港的新世界地产，品牌、资金都很强。

02

圈层点评

圈层是凯旋新世界常被人谈论的一个话题，说它是广州国际化程度最高的社区，应该没什么问题。

整个小区都透露出一种静谧、纯粹的豪宅气息。

新快报早在2006年的报道称，小区有近三成来自美洲、澳洲、亚洲跨国企业的高管和外国驻穗领事官员居住于此。此外，还有不少恒大外籍球员也居住在这里。

小区中部的社区商业做得很好，城中老外喜欢到这里消费。

对外开放的广粤天地颇具国际范，特别是美食，日料、意大利餐厅、西班牙餐厅做得不错。

图源：广粤天地公众号

围绕着广粤天地分布的9栋小高层，是发展商自持的广粤公馆，可以视为那种长租式的酒店式公寓，2009年开始运营，其中90%的租户为外籍高管和驻穗领事官员，因此也被媒体称为“国际大使官邸”。

广粤公馆一共有200套单位，从90多平的一房到几百平的五房都有，月租在300元/平左右，和东塔写字楼的水平差不多。其实早在2012年，它的租金水平就能达到这个水平了，而且入租率很高，很少有闲置房源。

图源：广粤公馆小程序

广粤会是小区会所，为业主提供一些会客宴请、商务洽谈、休闲娱乐等服务。

一朵之前点评汇悦台时就说过一个现象，很多小区在卖完房子之后的几年里，会所就空置起来或者运营品质大幅下降，能够把小区会所持续高品质地运营下去的不多，汇悦台、凯旋都还做得不错。

03

户型点评

说说户型，凯旋的户型非常多，我到现在也还没搞清楚到底有多少种户型。

三期广粤尊府有170-548平的三至五房，一期枫丹丽舍有79-469平的一至五房。

这是枫丹丽舍的平面布局图，北向望珠江公园。

图源：中原地产

实景图如下：

图源：贝壳找房

以下是广粤尊府的平面布局图，南向望珠江。其中位于正中间的T16、T17栋南向为楼王单位，都是正南或西南向180-300平的一线望江户型。

以下是广粤尊府的实景图：

图源：贝壳找房

目前，枫丹丽舍的二手挂牌价多在12-14万/平之间，广粤尊府则要到18-20万/平，差不多楼层、朝向的房源，两个组团每平米相差5万左右。

很多人问三期（广粤尊府）和一期（枫丹丽舍）有啥区别？同在一个小区，为什么广粤尊府贵那么多？

一朵认为原因如下：

楼龄新，枫丹丽舍建设于2005年，广粤尊府是2012年的产品。

南向望江，枫丹丽舍的景观价值在于望珠江公园，但属于北向望公园，而广粤尊府可南向望江。没什么道理，靠江就是要贵，这是人类的天性。

园林更精致，园林层次更丰富，小区的地砖、大堂、电梯间做得更有品质；

物业服务更好，广粤尊府物业费6块多，枫丹丽舍3块多。

圈层更纯粹，广粤尊府都是三房以上的大户型，枫丹丽舍有78方的一房、118方的两房单位，户型不够纯粹。

总之，如果你想要一线南向望江单位，就盯紧广粤尊府T16、T17栋对应的户型。不过，现在放出来的房源极少，买不买得到要看缘分了。

04

存在的几个问题

比起园林，凯旋新世界的户型算不上很出彩，很多户型都中规中矩，实用率也不高。当然你可以说豪宅就是要“浪费面积”，但是当房价足够高之后，再有钱的买家也不会完全无视实用率。

比如，那种78平的大一房、118平的大两房可能对国际友人的胃口，在国内市场并不吃香。

在一朵看来，凯旋新世界户型最大的丢分项在于均衡性欠佳。明明拥有一线临江的稀缺好地段，却没有像汇悦台和天銮，做到栋栋楼王、户户朝南面江，而是设计了不少纯北向、偏北向的户型，而且是大户型。

如果你是刚需客，住北向小户型也没啥。但都花几千万买200方以上的豪宅了，就住个全北向的户型，仔细想想还真有点接受不了。

所以，如果买不到这个小区的南向户型、望江户型，性价比可能不如旁边的颐德公馆。

也有人认为它户型不够方正。

这个问题我认为是见仁见智了，我从来不认为户型方正是什么必须项，如果是大房子，只要设计得当，空间上有些弧度，反而更显情趣。

另外，南向望江户型靠近临江大道，北向望珠江公园户型靠近花城大道，都难免有噪音干扰，一定要装隔音玻璃。

05

和汇悦台的比较

既然地处豪宅扎堆的珠江新城东区，不如把它和其他豪宅一起PK一下。

和汇悦台相比较的话，两个小区的品质感、服务感、档次感都很好。

如果要说区别，汇悦台使用玻璃幕墙，更现代化，楼层更高，视野更震撼。全部是望江大户型，圈层也更纯粹，

凯旋的优势是更具风情，大小区、大园林，社区商业营造出罕见的高档感，生活更便利，国际化水平更高。

相比珠江新城其他豪宅来说，凯旋还有一个优势是保值能力突出，十几年的楼龄，走在小区，还是很有品质感。

这种品质感在价格方面得到了回馈。枫丹丽舍开盘时毛坯房大概卖1万元/平，现在卖到12-14万/平 ，17年楼龄的房价可以翻12倍+，足见小区的保值能力。

广粤尊府2012年开盘时6-7万能买到，现在已经往20万走了，8年多翻了3倍左右，这个涨幅在高手如云的珠江新城也是非常出色的。

一朵对这个楼盘的点评意见是：居住、保值两相宜。

整体感很好，中央商务区、大社区、大园林、一线临江、国际化社区......区位层面几乎没有短板，在高手如云的珠江新城，仍然很出众。

就产品层面来说，豪宅底蕴深厚，品质感绝佳，保值能力突出，适合长期持有。只要户型满意、价格合理，任何时候买入都是对的。

不过，这个小区的价格最近在跳涨，南向户型基本3000万起，望江户型基本4000万起。正值珠城楼市的高潮时刻，现在买入需要一颗强大的内心。

大涨之后，必有技术性回调。

如果有定力，可以考虑等到广州这一波行情完全结束之后，再来买入，体验会比现在好得多，至少不用抢房，说不定还能挖到笋。

请备注“珠江新城置业”