近日，克而瑞发布《重磅年度榜单丨2021年环京新型都市圈房企&项目排行榜出炉》，详情如下：

  上述榜单项目的城市统计范围如下：

  廊坊：廊坊市区、三河（燕郊）、大厂、香河、固安、永清、霸州、文安

  保定：保定市区、徐水、清苑、满城、涿州、涞水、高碑店

  张家口：涿鹿、怀来、下花园

  承德：滦平、兴隆

  唐山：玉田

  市场分析

  近日，在政策的密集发声下，房地产市场出现小幅回暖，房地产融资的“冰封”状态有所解封。中央政治局会议提及“良性循环”的表述是近年来首次提及，释放出很强的信号意义，2022年开年以来，信贷政策利好不断，5年期LPR自2020年4月以来的首次下调，为加快企业融资恢复注入强心剂。

  在政策回暖的同时，房企也在积极自救，不少房企通过项目转让、股东借款等方式补充现金流，还有部分房企继续通过配股融资的方式募集资金，一方面为新一轮的偿债潮做准备，同时也为明年新一轮的投资机会储备资金。

  自2017年调控升级以来，环京楼市在销售、资金、监管等诸多方面都面临了很大的下行压力，今年以来从流动性危机到信用危机，部分房企深陷困局。环京楼市新建住宅价格底部探明，真实需求在陆续进场。房企继续加大营销力度，低价走量仍是主流。

  从月度成交看，12月环京都市圈新建商品住宅供应面积60.5万平方米，环比下滑20.8%；成交59.1万平方米，环比上涨33.9%。成交均价为9773元/㎡，环比下跌1.7%。

数据来源：克而瑞环京投资决策系统

  从年度数据看，2021全年环京都市圈供应新建商品住宅面积901万平方米，同比减少18.5%，成交面积828万平方米，同比减少13.9%，成交均价10536元/㎡，同比下跌6.5%。

数据来源：克而瑞环京投资决策系统

  2021年上半年集中供地一二线土拍热度高涨，下半年多个房企暴雷裁员降薪。环京市场在这样的大环境下也难掩颓势，2021年成交量再度下挫，库存量攀升至1256万平米。

  部分项目价格一降再降，但销量迟迟未见起色，当悲观情绪在市场蔓延，政策面呈现转机，也许就意味着市场底部的探明。

  近一轮环京楼市大调整的起点可以追溯到2017年年中。2017年6月，北三县全域启动了限购，随后楼市急转而下。至2018年初，环京楼市不少新房和二手房的价格，相对2017年高点已跌去一半。多年前高位进入的炒房客，如今都付出了巨大代价，但经过近5年的市场沉淀，再度进入的买房人，置业目的已相当明确。有的是本地改善，有的是北京持续存在的北漂或养老需求。

  房企业绩解读

  隆基泰和、荣盛发展、华夏幸福位列前三

  隆基泰和2021全年销售额103.26亿元位居榜首，是环京都市圈唯一突破百亿销售额的房企。

  从业绩构成来看，保定紫樾华庭（16亿+）、燕南和府（13亿+）、东湖铂悦山（10亿+）、紫樾公元·天璟（8亿+）、云玺首府（7亿+）、花郡·郁金园（5亿+），是其主力贡献项目。

  荣盛发展2021全年销售额销售额69.45亿元，位列第二。强深耕、广布点，是荣盛获得持续性高产出的关键，全年销售业绩主要来自多个高货值项目，锦绣书院、荣盛首府、荣盛·花语馨苑等。

  华夏幸福以30.48亿元销售额位列第三，去年传出华夏幸福债务违约消息，购房者信心不足，华夏幸福销售业绩出现滑坡。

  石榴置业此次以25.75亿元销售额位居第四，优异的业绩表现主要来自于文安智慧新城、K2狮子城项目的持续热销。

  碧桂园25.12亿元销售额位居第五，位于保定的碧桂园·清苑新城、尚熙城项目贡献主要货值。

  前30房企销售额542亿，7家房企销售额过20亿

  据克而瑞环京投资决策系统数据，2021年环京都市圈前30强房企共实现成交金额542.36亿。前30房企中，7家房企销售额超过二十亿，还有9家房企销售额超过10亿。

  典型项目解读

  燕郊前30上榜6席，深圳园·燕云城夺得桂冠

  分区域看，廊坊市和保定市为热销项目集中地，其中燕郊前30上榜6席，在环京各板块中上榜项目最多，三湘印象森林海尚城、嘉都、莱蒙顺泽·水榭花城、御东瑞璟、夏威夷蓝湾、水岸华庭6个项目销售额均超过6亿元。

  廊坊广阳区和保定莲池区均有4个项目上榜前30，廊坊安次区和保定竞秀区均有3个项目上榜。

  环京楼市经历过这个周期的低位运行之后，基本将有价值的区域筛选出来。现在看，北三县市场相对坚挺，其中燕郊依然是龙头。廊坊及保定市区则拥有一定的内生性需求支撑。

  位于保定莲池区的深圳园·燕云城项目为2021年环京都市圈销冠，共计成交1718套，销售金额达24. 83亿元，是唯一突破20亿元的项目。该楼盘是深圳园片区首个居住社区，也是深圳、保定两地政府合作的省级重点项目。以百米楼间距、2.5万㎡社区私享双公园为卖点，并引入市直机关二幼、保师附小，教育资源优质，赢得了市场的认可。

  位于保定竞秀区的华中尚玉园项目成交额排名第二，共计成交970套，销售金额16.58亿元。项目依靠交通便捷+高端教育+商业配套+公园加持，在同质化产品竞争中异军突起。

  紫樾华庭位于保定竞秀区市中心位置，地理位置优越，配套完善。项目产品定位为隆基泰和紫樾系，以精工细节、大尺度空间、科技配置为特色。依靠优越的地理位置及优秀的产品设计，2021年共销售831套，成交额16.08亿元，位列第三。

  总结展望

  2021年上半年楼市持续走高，下半年“风云突变”持续走低，房企出现规模性违约，尤其是恒大危机爆发，推动楼市“急转直下”， 土地流拍现象涌现，市场下行压力加大。环京楼市难以独善其身，在调控政策影响下，外来需求大幅减少，房价断崖式下跌。仅仅依靠地缘性内生置业需求，不足以支撑庞大的市场供应量，环京楼市的破局之路仍有赖于产业的发展以及京城楼市的外溢。

  进入新的一年，五年期LPR时隔21个月首次下调，对于提振市场信心有着重要作用。对于购房者而言，与房贷挂钩的5年期LPR下调，意味着按揭还款的金额减少，一定程度上降低了购房成本，有利于缓解市场观望情绪，更好的满足合理性购房需求。环京仍是京津冀一体化进程中产业、交通最受益的区域，长期价值看好。城市经济、就业、居民收入水平是支撑楼市发展的核心逻辑，环京楼市每次能跟着周期迎来潮水，不止有炒作的影响，也有实实在在的刚性需求进入，以及规划利好的逐步兑现，市场基础正在不断夯实。(克而瑞)

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文章来源:克而瑞

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