CBD总部公寓I期的业主们：本小区业主大会于2020年7月召开会议投票选择了中创嘉禾物业作为我们新一届物业服务公司。中创嘉禾于2020年10月15日入驻，至2021年10月14日为一个整服务年度。考虑到物业费催缴需要时间，业委会与物业商定在每年12月15日进行小区上一年度的财务结算工作并向业主公示。根据业主大会的决议和业委会与物业公司签署的合同，本小区采用酬金制，物业根据协议收取明确的酬金，酬金外的物业费及其他收入需全部用于小区。业委会受业主大会委托对物业公司在小区的所有收支进行监督。物业定期向业主公示财务收支情况。经过业委会确认，物业公司出具了2021年度物业费科目的财务公示（损益表附在本文最后）。现将该公示向业主进行解读。2021服务年计入共管账户物业费科目的收费总额2,316,874.24元，分项如下：1. 物业费收入（1,698,108.40元）：物业收入的主要部分是物业费，本小区采用平均费率，每平米每月2.6元。小区收费面积源自最早光环物业留下来的数据，经后面物业根据实际房本略有调整，总数是54,878平米，依次计算，21年物业费实收数额相当于理论全额的99.2%。2. 车位管理分成（509,022.74元）：按照本小区车辆管理规定，无论车位性质和收费标准，物业收取每车位每月100元停车管理费。本小区地面105个车位，地下298，东门外32个车位，再减去一个物业专用车位，可收费车位为435个，100%收取管理费是522,000元。加上前任物业移交的部分，再减去给公共收益的分成后，21年物业实收管理费为509,022.74元。之所以和理论值出现1.3万元左右的差距，第一是因为20年物业入驻后清理出20多个欠费车位（后来分配给了抽签排队的业主），第二是前任物业移交的预缴车位费记录和实际登记的情况以及业主拿出的收据有偏差，多少相冲后也产生了差额。3. 代办门禁卡/水表/对讲收入（15,560元）：这属于日常物业服务收费，门禁卡一张10元，水表换一次收取220元，对讲90元。22年换智能水表和可视门禁之后，此部分费用应该会有减少，相应的采购也会减少。4. 管理费收入（74,532.7元）：管理费的第一部分是10,432.70元的装修管理费。按照5元/平米、平均每户111平米计算，相当于有19户装修。管理费第二部分是61,680元的公共区域广告分成。本小区全部公共区域广告的理论年收入是207,600元（按照2021年Q3公示），30%给物业费的理论分成应该是62,280元。21年实收61,680元。这600元差额是因为商家缴费周期和物业服务周期不一致，以及今年部分商家调整了费用，再加上物业交接去年预缴的一部分广告费被计入公共收益所致。另外按照本小区车位管理办法规定，所有进院临时停车超过30分钟需按照附近路边临停标准缴费，还有各商业公司临时活动场地费用，这些一共2,420元。5. 上门维修上门清理垃圾费（18,195元）：按照业主大会通过的合同条款约定，物业公司只对小区的公共区域进行维护，入户服务需要另外收费。另外物业费只包括日常生活垃圾的清运，不包括大件垃圾及装修垃圾的清运费用，业主扔大件垃圾也需要单独收费。6. 收商家电费（1,455.4元）：在小区安装设备的商家有一部分是包电费，有一部分按照商业用电标准收取。21年这类费用共收取1455.4元。以上是小区在2020年10月15日至2021年10月14日物业的收入情况。请业主注意：为落实业委会的监督权，杜绝隐瞒收入，按照物业服务合同物业公司需要为每笔收入出具加盖业委会财务专用章的收据，如业主发现物业收款但没有开具业委会盖章收据的情况，请及时向业委会举报。以下是2021服务年度物业的支出情况：1. 办公费用及文具（17,497.65元）：由于前几任物业都是包干制，之前业委会曾经解释过，包干制下物业不会为小区置办资产，所以物业交接时几乎没有留下资产，中创入驻后需要从电话、保险柜开始置办。这部分的支出是16,018.65元，其中一部分可以长期使用，预期未来这部分支出会减少。另外属于办公费的是1,479元的座机电话费，这包括了客服中控和物业办公室的三部电话全年费用。2. 快递运费（563.84元）：除日常公文传递外，物业还需要在更换智能水表时付费将旧表寄回厂商的库房，这个费用在2022年就不会存在了。3. 小区保险（31,750元）：按照物业服务合同，物业为本小区购买了累计责任限额300万元的停车责任险和公众责任险，保费需每年支付，预计不会有太大变化。4. 工程用具及第三方修理费（54,143.84元）：物业服务的一个重要支出项目就是维修。按照物业服务合同，日常小修由物业费承担，此项基本涵盖了物业为公共区域维修所支出的除人员工资意外的成本。其中包括20,780.04元的工具采购维修费用（老虎钳、疏通器、配电设备、打印机维修费等）。以及总计31,710元的工程维修项目费用。这些工程包括21个单元的修缮、院内车场玻璃顶维修、楼顶出入口加盖等，还有一笔维保范围外的电梯换件费用。随着苑区设备设施的老化，维修费用预期会逐渐上涨。5. 低值易耗（59,998.93元）：这些是物业在小区进行维修工作时采购的各种耗材和部分工具，例如垃圾袋、巡逻棒、警戒线、执勤灯、油漆等，在财务公示中可以看到更完整的列表。注意其中值班室空调因为低于2000元，也被计入这一项中。6. 园林保护、污水井及地库配电箱维护及检查（25,376.62元）：这是苑区进行绿化相关工程时采购的工具和辅料，以及一个工程“清理污水井及地库配电箱维护及检查”的费用。7. 垃圾清运及清理费（67,750元）：垃圾清运不免费，本小区2021年度向环卫局清洁队支付了30,000元用于运出生活垃圾，向第三方运输对支付26,050元用于运出大件垃圾和绿化剪枝垃圾。另外还产生了3,200元的管道清洗和8,500元的化粪池清洗费用。这些垃圾运输和清洗工作需要每年持续进行，其费用随着城市地皮人工上涨，环保管控日益严格，在过去十几年一直在慢慢上涨，未来预期趋势会持续。8. 其他用品采购（8,948.7元）：这包括一些日常工作中未分类的办公用品、工具和低值易耗品采购，例如口罩，洗涤剂，雨鞋等。9. 装饰（春节园区布置，4,816元）：物业费中有节日布景的采购费，去年苑区采购了一部分灯，主要是挂在树上的LED条灯和盖在绿篱上的网灯。今年在去年的基础上又采购了一批，以后也会逐年添加，推陈出新，将小区的节日气氛装扮的越来越丰富多彩。10. 薪金及值班费（1,637,630.30元）：物业费支出的大头是人员工资福利。中创嘉禾在本小区工作的人员共有22人，他们2021年的工资福利总支出是1,471,510.3元，平均到每月是122,625元，月人均支出是5,575元。注意，这5575元并非平均工资而是支出，里面还包含了社保、外包管理费，扣除之后才是工资。5575元相当于小区每平米一毛钱的物业费，这也是本小区“加一个工人加一毛钱”说法的来历。另外按照物业合同，本小区还向物业公司支付了160,000元酬金，这里包括了14万元的基础酬金和2万元物业费收缴率达到98%的绩效酬金。另外因物业员工加班和各种过节补贴还产生了6,120元的支出。11. 福利费（9461.62元）：福利费包括了2,241.90元（人均110）的工服置装费，物业办公室396.72元的燃气费，以及3名员工的消防中控操作员培训费6,840.00元。12. 累计折旧（固资采购34,355.8元）：这就是去年使用物业费为小区采购的各种固定资产的费用，例如配电箱、消防柜、办公电脑、管道疏通机、电动垃圾车、物业办公家具、宿舍单人床等。这部分费用在第二年应该比第一年有所减少。13. 保养费（电梯维保72,450元）：相当于每年3,450元一部电梯。本小区的电梯维护整体由外包公司负责，该公司在小区驻场一人，一定额度内的零件换件免费，超出部分需要另外付费，在前面的“工程用具及第三方修理费”一节里可以看到一笔12,630元的“电梯换件”费用，就是指超出维保范围的配件费。14. 电费（109,218.01元）：这就是公共区域的电费支出，包括电梯动力，公区照明用电，物业办公用电，另外还有广告设备用电，这个物业收取了一部分（参考前面收入部分）。15. 税款（106,004.87元）：物业在本小区经营产生的增值税税费及附加税共135,178.97元。因为公共收益托管在物业共管账户，所以这税款里的一部分是物业代为管理公共收益收支而产生的。按协议这部分应由小区公共收益承担。经业委会确认，年底结账时从公共收益科目一次性划拨给物业费科目29,174.1元作为应付税款。相抵之后，是106,004.87元。16. 入户上门维修分成（9,097.5元）：按照物业服务合同，物业员工进入业主专有部分入户服务需单独收费，这部分费用50%作为物业费收入，50%作为物业公司收入。9,097.5元就是2021年入户服务收费中应支付给物业公司的部分。17. 水费（31,041.57元）：众所周知2022年之前本小区采用插卡水表收费模式，物业从业主那里收钱充值，向自来水公司缴费。2021年物业公司收到水费264,796.5元，向自来水公司支出是295,838.07元，这中间产生了31,041.57元的水费支出。这3万1千元包括了绿化和物业办公用水，以及个别业主家水表原因漏缴的部分。需要指出的是，之前每个物业都在说小区水费亏损严重，有的说夏天浇花就要花十万，有的说每年业主漏缴好几万，但包干制下业委会没有办法深入调查。这类亏损始终是小区一个隐患，困扰业委会很多年，想改造节俭也无从下手。2021年结算后我们终于看清楚了这个费用，但仍然无法准确区分绿化和漏缴。2022年改入户水表后，漏缴问题不再存在，我们就能得到公共区域绿化用水的准确数字。18. 财务费用（15,755.24）:19. 利润总额（21,013.75元）:以上收支相抵后，2021年物业费产生了2万1千元的利润（结余），这部分利润将自动滚入2022年。注意2021年依然存在3户业主未缴物业费的情况，理论上还有一万元左右的收入将在2022年产生。以上就是小区在2020年10月15日至2021年10月14日物业的收费和支出情况。可以说本小区第一年的酬金制试验是成功的：物业基本按照预算完成了工作，业委会通过共管账户实现了有效监督，小区沉淀了固定资产，物业服务质量有了提高，小区基建高效展开，收费率跨越式提升。可以说，小区正在走向良性循环。当然，我们依然面临巨大挑战，今年收费率99.2%的情况下盈余2万余元。小区物业费加车位费总应收是230万元不到，也就是说如果收费率低于98%时，物业费收支将出现亏损。如何让小区的钱收的更明白，花的更有效，是业主自治建设的长期课题。随着小区改造和管理的深入，人员物料成本的提高，会不断的出现新的困难和挑战。业委会有信心去迎接这些挑战，也希望广大业主能够多业委会和物业发布的信息，多提宝贵意见，积极缴纳物业费停车费，多多参与小区自治工作。只有业委会、业主、物业公司三者充分联动，小区才能真正形成良性循环。2021年已经过去，2022年就在前面，让我们齐心协力，在新的一年把小区建设推向新的高度！

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