原创 赵淑青 审计观察

随着我国房地产行业的蓬勃发展，房地产行业成为我国经济及社会发展的重要支撑力量。但笔者在近年来房地产企业税收审计中发现，房地产企业偷漏税款、行政部门监管不严等问题十分普遍，不仅扰乱了房地产市场经营秩序，而且也制约了房地产行业的健康、可持续发展。

通过提高税收征管质量使房地产企业税收达到应收尽收，推进房地产业规范管理，从而更好地服务经济社会高质量发展，成为当前亟需解决的现实问题。

一、房地产企业偷漏税款的问题

审计中发现，有的企业收入不实、账务处理不规范、对相关税收政策理解不充分、对纳税节点理解不到位，造成少申报税款；究其原因，企业依法纳税意识不强，存在偷税侥幸心理。

（一）随意调节预收账款。房地产开发企业销售房屋时，采用预收款方式，根据预收账款计征增值税、土地增值税等税款，预收账款调节存在随意性。表现形式如下：

一是有的企业将售房款挂“其他应付款”科目，待房屋贷款到位或房款交齐后再将售房款一并转入预收账款，造成纳税不实。

二是购房者使用福利代金券抵顶房款、工程欠款抵顶房款等形式购房，虽已形成销售事实，但企业通过不记账的方式，待房屋达到交房条件开具发票时一并记入收入，以达到暂时避税的目的。

三是企业将未售出的商铺对外出租，以“以租代售”形式收取租赁费，所收代售款直接汇入总公司会计个人银行卡，不在分公司账面反映，待商铺出售签订协议后，转入分公司账内反映，以达到避税目的。

四是收取的全款售房收入不入账或让代理商收取，然后有意把部分收入截留在代理商处。

五是以车位总数量不确定为由，将收取的车位款以“定金”名义记入往来款；以上销售行为通过不记入或选择性记入“预收账款”方式，形成预收账款不实，造成房地产企业不能按时申报缴纳税款。

（二）账务处理不规范。一是开发成本核算不正确。房地产企业建设周期较长，在建造期间发生的合理的借款费用，应当作为资本性支出计入有关资产的成本，有的企业成本核算未严格执行会计准则，贷款形成利息等成本，不能正确的归集，账务处理不规范，形成少缴企业所得税。

二是预收账款结转收入不及时。已交付的楼房仍在预收账款挂账，不及时结转并确认收入。有的楼房已交付并达到开具正式发票的条件，不及时开票，延迟确认收入，形成税款缴纳不及时。

三是向内部人员售楼账务处理不规范。向关联公司及企业内部人员出售房屋，未按合同约定时间收款，收款滞后，随意性较大，未按规定缴纳税款。

四是政府补贴不确认收入。企业取得的用于回购拆迁安置房的政府补贴收入记入往来款，不确认收入，造成少缴税款。

五是结转成本不及时。工程完工后建筑商迟迟不开具发票，不仅影响了房地产企业成本的结转，同时也为建筑商留下了偷税的机会。

（三）纳税申报不严谨。一是税率执行不严格。按有关规定，144平米以上非普通住宅及商铺应严格执行3%的土地增值税率，审计发现却按2%申报缴纳税款。

二是纳税节点执行不严格。个别企业土地使用税缴纳义务起征点执行不严格，未按土地交付时间的次月起缴税；有的企业规划设计幼儿园未达到交付使用状态，视同交付不申报缴税。

三是企业存在未缴纳市政配套费涉及契税的问题。

（四）预售票据不规范。房地产企业出售地下停车位大部分为人防工程，有的企业使用自制收款收据,与住户签订车位使用销售合同，削弱了“以票控税”的作用。通过审计，发现部分企业对车位收入入账不及时，体外循环增加了在车位偷税做文章的可能性。

（五）不动产证的办理较为缓慢。审计中发现，部分房地产企业开发建设的商品房竣工后，因各种原因存在多年迟迟不办理不动产证的现象，没有房产证导致房子转售不便，也为改善性住房业主带来很多不便，严重影响了业主的合法权益。

二、行政部门监管不严的问题

（一）税收征管存在弊端。房地产开发企业开发环节多、周期长，税收涉及环节多、税种多、税收体系复杂，不同环节中所设置的税种复杂，不同税种的税率、计税依据等也有明显的不同。开发企业很多基础信息来源于建设、规划、房管等部门，税务机关缺乏与相关部门的信息共享，难以全面、及时地获取房地产企业相关涉税信息,且房地产企业采取合理的避税手段，也加大了房地产税收征管的难度，使房地产税收的规范性和严肃性降低。对房地产业实行专业化、系统化、连续化的管理存在一定难度，税务征管力量相对较为薄弱，征管精细化管理难度较大，导致税收征管存在诸多问题。

（二）行政部门监管存在漏洞。一是对企业代收代缴资金监管不严格。房地产企业资金投入较大，销售周转期较长，审计中发现企业存在楼房交付环节提前代收业主契税及住宅专项维修资金的问题，但大部分存在不动产证办理缓慢或迟迟不办理现象，有的房地产企业代收的契税及住宅维修资金滞留企业时间长达2年，一方面缓解了企业资金困难，代收业主的资金存在被长期挪用的风险，孳生利息为房地产企业所有；一方面甚至存在企业资金链断裂无力缴存或被卷走的风险。税务及房管部门对代收资金监管不严格，对代收资金情况掌握不全面，未及时催交企业代收的契税、维修资金等，未制定有效的措施杜绝该问题的发生，管理存在漏洞。企业不及时上缴给维修资金及契税的收缴和管理带来了较大的风险隐患。

二是预售备案资金监管存在漏洞。虽然房管部门实行了对房地产企业商品房预售资金的监管业务，但是对于一次性付款方式出售的商品房备案登记不及时，造成收取的房款未存入资金监管户，形成资金监管漏洞，同时也造成了税款申报不及时。

三是不动产证办理管理存在漏洞。不动产证的办理涉及多个行政部门，但对于业主的不动产证迟迟不办理问题的监管存在漏洞，致使业主的合法权益得不到保障。

三、审计建议

（一）加强税收征管力度。一是税务部门优化征管流程及方法、加强税收管理力度，实现对房地产税收的动态化、精细化管理。明确税收管理责任，按税源大小、企业财务管理水平等实行分级分类管理，做到重点税源重点监控，加强对房产项目的跟踪管理，开展实地检查和抽查，加强资金流和发票的管理，堵塞征管漏洞。

二是加大对房地产行业税收政策的宣传力度，并组织相关活动切实提高企业对房地产税收的遵从程度，提高依法纳税意识。

三是要求房地产企业建立和完善内部控制制度，加强经营和财务管理，规范账务处理，及时更新新政策法规的学习培训，提升企业财务管理水平。

（二）完善制度、加强监管。一是税务和房管等部门完善相关制度，加强契税及住宅维修资金专项收缴管理，特别是在票据使用、收缴专用账户使用、监督处罚等方面，健全完善专项资金管理，实现业主自行缴纳，杜绝房地产开发企业代收问题发生。二是房管部门研究制定房屋备案不及时及地下车位等不需要房屋备案的资金监管办法，弥补监管盲点。三是相关主管部门督促房地产企业对已竣工商品房及时办理不动产证，切实保护业主的合法权益。

（三）加强协作，形成合力。一是税务部门与住建、房管、自然资源、金融机构等部门建立合作机制，加强信息沟通，及时全面掌握税源信息，将房地产开发项目从工程进度、销售、产权转移等环节实施有效动态监控，实施房地产税收一体化管理，避免在征管环节上出现盲点。二是利用计算机信息网络技术，将房产企业涉及到住建、规划、房管等信息内容，通过项目管理软件实现信息化管理，提高征管水平。（作者单位：禹城市审计局）

原标题：《基层房地产开发企业税收征管存在的问题及审计建议》

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