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哈尔滨市发展和改革委员会 哈尔滨市住房和城乡建设局 关于我市物业服务收费管理有关事宜的通知

哈发改规（2023）1号

各区人民政府，各有关单位：

为保持我市物业服务收费政策的连续性和稳定性，经市政府同意，决定暂继续执行既有政策，现将有关事宜通知如下：

一、依据《黑龙江省定价目录》有关规定，物业服务收费按照不同物业的使用性质和不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅（不含别墅和公寓，下同）前期物业服务收费实行政府指导价；住宅前期物业服务阶段终止后，物业服务收费实行市场调节价。

别墅、公寓以及商场、商服、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价。

为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。

二、住宅前期物业服务收费按照以下规定确定

新建住宅小区前期物业服务收费标准由开发建设单位自行对照《哈尔滨市住宅前期物业服务指导标准》（附件1）和《哈尔滨市住宅前期物业服务收费指导标准》（附件2），结合项目的特点，选择确定服务项目、物业服务等级标准以及对应收费标准，按照有关规定履行前期物业服务招标或协议选聘程序。

开发建设单位与前期物业服务企业签定的前期物业服务合同中约定的物业服务标准和收费标准，要与《哈尔滨市住宅前期物业服务指导标准》和《哈尔滨市住宅前期物业服务收费指导标准》相一致。前期物业服务合同应依法报项目所在区住房和城乡建设部门备案。

开发建设单位在商品房销售时，应在销售场所显著位置公示选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、临时管理规约、物业管理区域图等相关内容，并将前述内容作为商品房买卖合同附件。

为物业买受人提供《哈尔滨市住宅前期物业服务指导标准》未涵盖的服务项目和服务范围等拓展性服务的，其服务标准和收费标准由物业服务企业与物业买受人共同协商，并另行签定服务合同进行约定。

三、住宅前期物业服务阶段终止后的物业服务收费确定方式

已成立业主大会的，物业服务收费由业主委员会与物业服务企业根据项目特点和要求，可参考《哈尔滨市住宅前期物业服务指导标准》和《哈尔滨市住宅前期物业服务收费指导标准》协商确定或自行约定物业服务标准和收费标准后，提交业主大会会议表决通过。

未成立业主大会的，依法由社区居委会代行业主委员会职责，按照前款规定与物业服务企业协商确定物业服务标准和收费标准后，提交业主大会会议表决通过。

通过协商无法确定物业服务收费标准的，可暂按原物业服务合同约定执行，再由所在区政府指定相关部门组织有关各方进行协商后，确定新的物业服务标准和收费标准。

物业服务企业与业主委员会（或社区居委会）应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。

四、与住宅配套使用的电梯服务费用包括基础费用和运行电费，在前期物业服务阶段的具体收费标准依据《哈尔滨市住宅前期物业电梯收费指导标准》（附件3）确定。

五、物业服务收费以元/月·平方米（建筑面积）为计费单位，按月、季、年计收，预收期限不得超过12个月。

六、与住宅配套建设使用的室内停车场停车泊位物业服务费，物业买受人应与物业服务企业签定服务合同，并在合同中明确服务内容、服务标准和收费标准等相关内容。

经业主大会同意，在符合消防安全等规定前提下，利用物业管理区域内公共空间设置的停车泊位并收费的，所得收入扣除管理服务费用后归全体业主所有，并按照业主大会的决定使用。

七、别墅、公寓、商场、商服、酒店、写字楼等非住宅的物业服务收费，由物业服务企业依据所提供服务的内容、成本等情况，与物业使用人协商确定具体收费标准，并签定物业服务合同进行约定。

八、对于有房屋装修需求的业主或物业使用人，物业企业可收取装修管理费，用于装修期间清运建筑垃圾、电梯垂直升降及装修管理支出，具体收费标准按5元/次.平方米（建筑面积）收取。

九、《哈尔滨市住宅前期物业服务指导标准》由市住房和城乡建设局根据经济社会发展和人民群众需求等变化适时调整、公布；《哈尔滨市住宅前期物业服务收费指导标准》由市发展和改革委员会根据社会平均成本和社会承受能力等因素适时调整、公布。

十、物业服务企业应认真执行国家发展和改革委员会关于明码标价的规定，在物业服务区域内醒目位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及项目所在区物业服务监督举报电话和收费监督举报电话等有关内容，自觉接受业主监督。

十一、关于物业服务指导标准方面的事宜，由市住房和城乡建设局负责解释和处理。

关于物业服务收费标准和收费政策制定方面的事宜，由市发展和改革委员会负责解释和处理。

关于物业服务收费行为的监督检查、物业服务质量的监督管理等工作，由所在区政府组织区市场监督管理局、区住房和城乡建设部门及其他有关部门按照各自工作职责负责处理。

十二、本通知有效期3年。原哈尔滨市发展和改革委员会、哈尔滨市住房和城乡建设局《关于优化我市物业服务收费管理工作有关事宜的通知》（哈发改规〔2021〕1号）废止。

附件：

1.哈尔滨市住宅前期物业服务指导标准

2.哈尔滨市住宅前期物业服务收费指导标准

3.哈尔滨市住宅前期物业电梯收费指导价格

哈尔滨市发展和改革委员会 哈尔滨市住房和城乡建设局 2023年3月20日

关于我市物业服务收费管理有关事宜的通知解读

鉴于我市物业服务收费政策执行期限已满，为保持政策的连续性和稳定性，经市政府同意，市发改委会同市住建局联合制定了《关于我市物业服务收费管理有关事宜的通知》（以下简称《通知》），现就《通知》解读如下：

一、出台背景

近年来，新冠疫情给全市经济社会运行带来冲击,居民收入受到不同程度影响,为此，国家和省、市相继出台了一系列稳经济、促发展、减费用、降成本政策措施，有效激发了市场主体活力，全面推动了经济运行恢复至正常轨道。在此背景下，延续执行既有物业服务收费政策和标准，维持企业和群众物业服务费用支出水平不变，既是将保民生保稳定的要求落到了实处，又能够防止政策真空，没有连续性，避免收费政策原因对我市物业收费管理工作产生不利影响。

二、制定过程

本《通知》在制定过程中，严格履行了规范性文件制发程序，在征求了政府相关部门意见的同时，也面向社会公开征求了意见，并履行合法性审查、公平竞争审查等程序后印发。

三、主要内容

《通知》共12条，主要明确了以下4个方面的内容：

一是物业服务收费价格管理形式方面。《通知》规定：住宅（不含别墅和公寓前期物业服务收费实行政府指导价；住宅前期物业服务阶段终止后，物业服务收费实行市场调节价。别墅、公寓以及商场、商服、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价。为业主个别需要提供的代办服务和其它特约服务等收费，除政府部门有规定外，实行市场调节价。

二是住宅前期物业服务收费管理方面。《通知》规定：新建住宅小区前期物业服务收费标准由开发建设单位自行对照《通知》中《哈尔滨市住宅前期物业服务指导标准》和《哈尔滨市住宅前期物业服务收费指导标准》，结合项目的特点，选择确定服务项目、物业服务等级标准以及对应收费标准，同时履行前期物业服务招标或协议选聘程序（招标或协议选聘程序由市住建局另行制定公布）。

三是住宅前期物业服务阶段终止后物业服务收费管理方面。《通知》规定：已成立业主大会的，物业服务收费由业主委员会与物业服务企业根据项目特点和要求，协商确定或自行约定物业服务标准和收费标准后，提交业主大会会议表决通过。未成立业主大会的，依法由社区居委会代行业主委员会职责，按照前款规定与物业服务企业协商确定物业服务标准和收费标准后，提交业主大会会议表决通过。通过协商无法确定的，可暂按原物业服务合同约定执行，再由所在区政府指定相关部门组织有关各方进行协商后，确定新的物业服务标准和收费标准。物业服务企业与业主委员会（或社区居委会）应按照确定的物业服务标准和物业服务收费标准，签定物业服务合同。

四是各部门物业服务收费管理职责分工方面。《通知》规定：关于物业服务指导标准方面的事宜，由市住房和城乡建设局负责解释和处理。关于物业服务收费标准和收费政策制定方面的事宜，由市发展和改革委员会负责解释和处理。关于物业服务收费行为的监督检查、物业服务质量的监督管理等工作，由所在区政府组织区市场监督管理局、区住房和城乡建设部门及其他有关部门按照各自工作职责负责处理。

此外，鉴于我市《物业管理条例》（以下简称《条例》）正在修订，市发改委、市住建局将密切关注《条例》修订进展，并适时启动《通知》的调整和完善工作。

四、解读单位

《通知》解读机构为市发改委、市住建局，联系电话：0451-86776535、0451-87383382。