2、“显性服务”的基础

安居才能乐业，为业主的“安居”提供保障，是物业服务企业责无旁贷的义务，而物业设备设施的安全正常运行，是“安居”的前提和保障，是物业服务的底线。

尽管这项工作不为多数业主所常见，具有“隐性管理”特点，但只有做好此项工作，其他各项“显性服务”才有意义。换言之，物业设备设施管理的水平从根本上决定了物业公司的管理水平和服务水准。

3、要求有可继承性和可延续性

一栋物业使用寿命少则四、五十年，长则上百年，即使由一家物业服务公司长期管理，也需要几代人的衔接，而且随着物业管理的市场化和招投标制度的实施，物业服务公司的更换成为常态。

在此情况下，设备设施的管理就要求具有很好的可继承性和可延续性，由此也决定了物业管理的指导思想必须具有长期性、连续性和可继承性。

三、物业设备设施管理的范围与内容

不同的物业设备设施有不同的特点，物业设备设施管理的范围和内容也各不相同，但基本范围与内容一般包括以下几个方面。

1、设备设施管理的范围

设备设施在其整个寿命周期中一般都处于运动状态，分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设备设施的物质运动是指设备设施在使用中，由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化，因而需要修复、改造和更换，升值甚至报废处理。

设备设施的价值运动是指设备设施在制造产品过程中的资金转化，即将设备设施原有价值和维持费用通过提取折旧与计入服务费用，逐步转移到服务的成本中去，从而导致设备设施净值不断下降的过程。

两种形态形成设备设施的两种管理：技术管理和经济管理。它们分别受技术规律和经济规律的支配。因此，设备设施综合管理的范围不仅包括技术管理，而且包括经济管理。

2、设施设备管理的具体内容

设备设施管理围绕设备设施的两种运动状态和整个寿命周期，具体开展以下各项工作：

（1）组织管理

设备设施管理工作目标的确定和展开，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

设施设备前期管理，包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试和使用初期管理及信息反馈等。

设施设备固定资产管理，包括设施设备资产的验收、编号、移装、调试和使用初期管理及信息反馈等。

（2）资料档案管理

物业设备档案资料管理的基本任务有两个方面：一是做好设备技术档案资料的保管；二是为设备运行、维护、管理等提供信息资料。物业设备档案资料主要包括以下一些内容。

设备原始资料。设备原始资料包括设备清单或装箱单，设备发票，产品质量合格证明书，开箱验收报告，产品技术资料，安装、试验、调试、验收报告等。

设备维修资料。设备维修资料包括报修单、事故记录、中大修工程记录、更新记录等。

设备管理资料。设备管理资料包括设备卡片、设备台账、运行记录、普查记录、考评记录、技术革新资料等。

建立设备档案登记卡。参考设备使用说明书、使用手册、安装调试质量说明书中的有关维护保养内容，对要进行维护保养的设备建立设备档案登记卡，并按说明书中规定的维护保养项目设计表格，建立维护保养记录。

3、安全运行管理

物业设备种类繁多，涉及面广，具有一定的危险性。为保障业主的利益及设备操作人员的生命安全，必须制定设备安全运行的有关规定。其内容包括下面三项。

安全作业培训教育。设备维修操作人员是安全管理的重点对象，必须对其进行安全作业的培训教育，使维修人员参加学习培训考核后持证上岗。

安全使用宣传教育。对业主、使用人进行宣传教育，使其了解安全使用一些危险设备(如电梯)的知识，提高自我保护意识，为安全管理建立广泛的群众基础。

建立安全运行制度。建立安全运行制度和安全操作规程，建立定期检查运行情况和规范服务制度，建立安全责任制等。

设施设备状态管理。包括设施设备技术状态完好标准的制定，设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设施设备的故障和事故管理等。

4、保养与维修管理

建立设备档案登记卡。参考设备使用说明书、使用手册、安装调试质量说明书中的有关维护保养内容，对要进行维护保养的设备建立设备档案登记卡，并按说明书中规定的维护保养项目设计表格，建立维护保养记录。

编制设备计划维护总表。将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中，制定出年度设备维护保养一览表。

发出维护保养指令工作单。维护保养指令工作单是根据计划维护总表及维护保养一览表的安排，按时间向员工发出的工作命令。

维护保养计划的落实跟踪检查。员工根据指令完成任务后必须在工作单上做好记录，包括所用时间、检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。

有计划地组织巡查。坚持和完善设备的巡查制度，安排员工根据不同的设备及运行时间状况进行有计划地巡查，发现设备初期问题，要及早解决、降低维修成本。

设施设备使用与维护管理。包括设施设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。

设施设备修理管理。包括设施设备修理计划的编制和实施，修理工艺的涉及和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。

5、设备设施科学管理

设施设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。

动力设施设备（管网）管理。包括安全运行、维护监测和供能管网管理等。

设施设备经济管理。包括设施设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。

设施设备信息形态管理。包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设施设备管理中的应用等。

四、物业设备设施管理的作用

物业设备管理的作用主要有以下几方面：

1、充分发挥房屋住用功能的保障

物业设备的正常运行不仅是人们工作、生活和学习正常进行的物质基础，也是影响工业、商业发展和人民生活水平提高的因素。良好的设备运行和维修管理确保了物业设备的正常运行，从而保证人们各项活动正常有序地进行。

2、设备延长使用寿命、安全运行的保证

物业设备在使用过程中，会因种种原因发生磨损、故障或毁坏，因此，良好的物业设备管理，不仅能保证设备运行中安全和技术性能的正常发挥，而且能及时发现隐患、排除故障、避免事故的发生，将损失降到最低限度；同时能延长设备的使用寿命，提高设备的使用效益。

3、推动房屋建筑设备现代化

随着社会经济的发展、科学技术的进步以及人们对高品质生活的追求，房屋建筑设备也向着先进、合理、完备、多样化、综合性和系统化的方向发展。

例如，智能化建筑的建造，涉及通信系统、安全监控系统和设备监控系统等。这些高科技设备的应用，必须有良好的设备管理基础。因此，良好的物业设备管理，是推动房屋建筑设备现代化的基础。

4、提高业主的经济效益

业主的经济效益体现在两个方面：一方面，使物业设备的寿命周期成本，即购置成本和使用成本能够降低；另一方面，使物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。

现代化的物业设备管理，是一种对设备全过程的综合管理，也就是对设备的设计、制造、采购、安装、调试、使用、维护保养、检修、更新改造和报废等整个过程的管理。

这使得物业设备不仅在技术上要始终处于最佳的运行状态，而且在经济上也要求总的寿命周期成本最低。由于设备的正常高效运行，提高了物业的住用条件，改善了住用环境，为物业的保值和增值打下了基础。

五、物业设备设施管理现状与问题

目前，国内物业设备设施管理工作较国际先进水平有一定差距。原因在于：

1、市场经济环境不健全

建设方在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次投资，如何节省自身时间和精力或搞些流行的智能化设备吸引买方。设备供应商也较少考虑系统集成的协调和匹配。物业公司也很少进行工程前期介入。各阶段工作的脱节为日后的管理工作埋下隐患。

2、服务观念滞后

国内有些物管企业认为只要设备设施无故障、开得动便是物业设备设施管理的全部工作内容，并没认识到物业设备设施管理的服务对象是人，保证物业用户的健康、舒适和效率，才是物业设备设施管理工作的最终工作目标。

3、物业设施管理的技术含量不高

当前，国内多数物管企业经济实力普遍不足，难以吸引高质量人才，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作仍是国内相当范围内物业设备设施管理的主流。很多物管企业，包括一些高档物业的管理者，把“维修”看成设备设施管理工作的主要内容，很少在设备设施的运行效果、效率上下功夫，导致物业设备设施管理的专业性不强，服务质量较低。

4、人才匮乏

尽管近年来举办过许多各种层次的培训，也有了物业管理专业和物业设备设施管理专业的各层次学历教育，但无论是内容还是对象都还处于“探索阶段”，都有待总结提高。

一幢现代化大楼建成后，不少企业往往认为只要招聘一些空调工、水电工、冷冻工便可使大楼运转起来。导致许多大楼能耗高、自控不能开通、设施设备损耗加速等恶劣后果，使物业环境品质严重恶化。

因而，学习和掌握物业设备设施及其管理工作的原理和基本内容，对从事物业管理的相关人员均十分重要。

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