审理经过

原告何**诉被告安**有限公司（以下简称“金**司”）、安徽省金**责任公司（以下简称“金**司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告何**委托代理人牛和勇、彭**，被告金**司、金**司共同委托代理人汪汉滔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告何**诉称：2004年5月31日，原告购买被告金**司开发的位于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区（财富时代广场）x房产。2004年7月16日，原告与被告金**司、金**司签订了《包租协议书》，约定将上述商场商铺出租给被告金**司，租赁期限为2005年5月1日起至2015年4月30日止，年租金均为原告购买该商铺总价款的10%即7518.6元。租金支付时间为：第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。合同还约定金**司迟延支付租金的，按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金；后因房屋面积变更，双方协商变更租金为每年7700元。合同签订后，原告依约交付了商铺，被告金**司未按时支付租金，2013年5月1日至2015年8月15日17636元租金未付。另《包租协议书》还约定被告金**司自愿为金**司在合同约定的责任提供担保责任。为维护自身权益，现原告诉讼来院，请求判令：1、被告金*投资管理有限公司、安徽省金**责任公司连带支付原告房屋租金17636元及逾期付款违约金2320元，合计19956元（租金及违约金暂计至2015年8月15日，之后租金及违约金按原协议约定标准顺延计至被告实际返还房屋之日止）；2、两被告承担本案的全部诉讼费用。

被告辩称

被告金**司辩称：我公司与原告的包租协议已于2015年4月30日履行完毕，我公司已退出对原告商铺的管理，原告诉请请求计算2015年4月30日之后的租金，缺乏事实及法律依据。同理违约金也只能计算至2015年4月30日。

被告金**司辩称：依据包租协议约定，我公司仅在金**司未能按约履行情况下承担责任，系一般保证，依据担保法相关规定，我公司享有先诉抗辩权，即主债权债务纠纷未经审判或仲裁后，并在生效后就主债务人财产依法强制执行仍不履行上述债务，我公司作为一般保证人有权拒绝承担保证责任，因此本案条件不成就，我公司不应承担保证责任。

本院查明

经审理查明：2004年5月31日，何**与被**公司签订《商品房买卖合同》一份，约定何**购买被**公司开发的位于合肥市瑶海区站前路金兴苑小区（财富时代广场）x房产，建筑面积为13.7平方米，总价款为75186元，后房屋实际建筑面积登记为14.03平方米。2004年7月16日，何**与金**司、金**司共同签订了《包租协议书》一份，约定合肥市瑶海区站前路金兴苑小区（财富时代广场）x房产，由金**司全权包租经营，期限为十年，从2005年5月1日起至2015年4月30日止。年包租金为何**购买该商铺总价款10%即7518.6元，第一年租金在签订本协议时支付，第二年以后各年租金于当年4月30日前支付完毕。协议还约定，金**司可以对包租的何**的商铺再转租，使用方在不损害何**所购房屋结构的情况下可以对该房屋进行装修并可按营业需要进行分割，因使用者原因造成房屋结构损坏的，由金**司恢复原状。金**司不能按时支付租金的，应按支付租金的每日万分之三承担违约滞纳金。如超过三个月何**有权收回经营权，其一切经济损失由金**司负担。包租协议还约定：为保障何**的合法权益，金**司自愿为金**司在本协议中的责任提供担保，若金**司不能按本协议履行对何**的责任，则金**司承担金**司的责任。

另查明：因房屋面积变更，原告与金**司协商确定年租金变更为7700元，金**司已支付原告至2013年4月30日的租金。2013年5月1日至2015年4月30日两年的租金金**司未如约支付。

诉讼前，金**司将该商铺与其他商铺在内的金兴苑财富时代广场租赁给安徽**限公司经营，双方的租赁期限至2015年4月30日。2015年4月30日租赁期满后，金**司未将商铺返还给何**。

上述事实，有经过庭审质证的原告身份证复印件、被告企业信息查询单、商品房买卖合同、房地产权证、银行流水、包租协议书以及双方当事人的当庭陈述予以佐证。

本院认为

本院认为，何**与金**司签订的《包租协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系。金**司应当按照合同约定行使权利履行义务。现双方约定的租赁期限2015年4月30日已届满，被告金**司应向原告支付所欠的2013年5月1日至2015年4月30日租金15400元。租赁期满后，金**司未将租赁商铺实际返还何**，应认定其继续租赁该房屋，双方之间的租赁为不定期租赁，金**司仍应按照原合同约定的租金标准支付房屋租金。2015年4月30日之后，金**司应按年租金7700元的标准支付至租赁房屋返还何**之日止。何**与金**司签订的《包租协议书》约定，金**司应在当年的4月30日前给付房屋租金。金**司未按约定时间支付租金，其行为已构成违约，应当按约定承担违约责任。何**主张金**司支付违约金的诉请合理，本院予以支持。金**司与原告所签合同约定违约金为每日万分之三，该标准并未超过法律规定，依法应予支持。双方租赁合同到期时间为2015年4月30日，2015年4月30日后因双方的租期为不定期租赁，双方未明确此后租金的给付期。故何**主张2015年4月30日后租金违约金的诉请，本院不予支持。根据包租协议书的约定，2013年5月1日至2014年4月30日的租金应于2013年4月30日支付，截止2015年4月30日，逾期730天，违约金为1686元；2014年5月1日至2015年4月30日的租金应于2014年4月30日支付，截止2015年4月30日，逾期365天，违约金为843元，合计2529元；原告自愿按2320元主张，本院予以准许，时间计算至原告主张的2015年8月15日。2015年8月15日之后的违约金以15400元为基数，按日万分之三的标准计算至该笔房屋租金实际付清时止。

何**与金**司、金**司签订的《包租协议书》约定的租赁期限界满，何**要求金**司返还商铺的诉请合理，本院予以支持。

至于金**司的责任问题，因双方约定金**司只是在金**司不能履行《包租协议书》的情况下承担责任，这属于一般保证，而非连带责任保证。合同履行期满后，金**司未履行返还房屋、支付租金等合同义务，金**司依约应承担一般保证责任，如在对安徽金**限公司依法强制执行房租、违约金及返还房屋不能履行时，应由安徽省金**责任公司承担保证责任。

被告金**司、金**司向法院提交授权委托书、通知书、告知等证据证明其在返租期限届满后已不再经营管理该商铺，并已采用公告等方式通知广大业主，在期限届满前也完成退场，现业主代表与商铺实际承租户已形成不定期租赁关系。但因被告并未与原告办理相关商铺返还手续并实际将商铺返还原告，在此情况下，应认定金**司仍实际控制该房屋，金**司应承担继续给付租金等相关责任，故对被告的上述辩称意见本院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、最**法院《关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十五条之规定，判决如下：

裁判结果

被告安**有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告何**2013年5月1日至2015年4月30日的租金15400元，此后房屋租赁费按每年7700元支付至房屋返还原告何**之日止；

被告安**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何**违约金2320元（违约金暂计算至2015年8月15日，此后违约金以15400元为基数，按照日万分之三的标准，计算至该笔房屋租金实际付清时止）；

在对安徽金**限公司依法强制执行本判决上述第一、二项后仍不能履行时，由安徽省金**责任公司承担保证责任。

驳回原告何**的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，由被告安**有限公司负担。

如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省**民法院。

裁判日期

二〇一五年十二月十日