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主题：资管逻辑下的商业轻资产

分享嘉宾：

爱琴海集团执行总裁 王东——爱琴海资管逻辑的轻资产破局

明润万家物业管理有限公司董事长迟家方——轻资产模式的风险

也有邀请原万达商管的侯总、远洋商业的孔繁琢总进行互动交流~

联系王先生 18810652695

伴随着商业综合体的快速发展，提升商业空间的品质成了关键，越来越多的项目开始利用地形设计来丰富建筑空间。

双首层的设计最早是作为处理地块较大高差的一种习惯做法。迄今，越来越多的建筑也通过道路找坡、绿化结合台阶、设置多出入口的方式来组织人流动线，引导人流到达不同楼层。这类空间设计的手法适用于具不同高差的底层空间，加强了其室内空间与室外场地的可达性，形成多维复合空间，提升了商业的价值。

双首层的案例及类型

作为世界上最早的购物中心，意大利罗马的图拉真集市（公元107年）由150多间商业店铺组成，通过楼梯、斜坡、大台阶等手法进行连接，使市民可以在不同的楼层进行购物活动，利用三维购物空间的手法形成了双首层商业的雏形。

罗马图拉真集市

郑州新密商业综合体项目，东北角的场地标高高出西南角10.4米，结合场地高差将地块沿对角线分为两个标高组团，形成自然的街区商业与集中商业，再通过连廊或者景观大台阶在交界处进行链接并引导人流。

郑州新密商业综合体标高总平

现代商业中也有较多的商业综合体采用了立体交通的处理方法，将城市人流快速的导入到不同的楼层中。日本的难波公园利用退台设置坡道将客群引导到不同的功能分区，最大化发挥空间的趣味性。

难波公园鸟瞰图

广州天环广场利用下沉广场的设置，将地下商业的空间展示出来，吸引了大批的客流，提升地下商业的空间价值。

广州天环广场下沉广场

广州天环广场场地剖面图

泰国曼谷的Siam discovery商业利用室外连桥与城市轨道交通的出站口相连，使地面交通到达的客群与轻轨交通到达的客群都可以顺利的进入到项目中。

曼谷Siam discovery

一层平面图

M层平面图

龙湖苏州狮山天街布置的下沉广场沿着北侧的道路将人流导入到地下一层商业，并且引入中国梯田的元素概念，将商业空间与公共社交空间进行有机融合，借鉴苏州丝绸锦缎的线条串联起整个下沉空间，规划了看台与通道等功能，为商业中心聚集更多的人气。

龙湖苏州狮山天街

龙湖苏州狮山天街鸟瞰图

通过各类的案例，可以将商业的双首层模式总结为一种加强三维空间流动性的建筑语言——通过利用场地高差、增加筑台、下沉广场、空中连廊等处理手法，在不同的基面上设置多个出入口，使得人流进入到建筑内部，体验购物乐趣的同时，享受这些空间的趣味性，非底层的商业也因此具有临街性及开放性的特点。

利用连廊激活二层空间

场地高差形成双首层

开挖下沉广场形成双首层

利用台阶扶梯等形成双首层

双首层的设计策略

我国的地势形式较为多样化，在建筑设计中，地形是必然需要考虑的问题，而针对地势高差的大小与坡度的不同可将其分为平坡、较缓、中坡、陡坡、急坡及悬崖坡地，并会有不同的方法应对双首层的设计。

1、平缓地形

此地形为10%坡度以下，基本上可以看成是场地无高差的平地，在建筑布置中受到的限制条件较少。设计双首层的时候较多的考虑下沉广场，直接将人流引导至负一层，拉升人气，或在入口处设置自动扶梯或大台阶的形式将人流引导至二层，以达到双首层的概念。

上海L+MALL

陆家嘴中心的大下沉广场结合大台阶聚集人流，提升周边商业价值。

上海旭辉LCM下沉广场

成都IFS主入口

成都IFS主入口利用扶梯直接将人流导入三层。

泰国EmQuartier Bangkok

泰国EmQuartier Bangkok利用连桥将二层与城市轨道交通连接形成双首层。

2、中坡地形

为10%-25%坡度地形，此种地形在我国分布较为广泛。对于双首层设计而言，可结合城市道路与基地同时向上或向下进行连接，形成由城市道路及坡道两端进入建筑的不同层面。

长沙步步高新天地

长沙步步高新天地西侧比东侧高一个楼层面。

南宁万象城鸟瞰图

南宁万象城剖面图

3、陡坡地形

此种地形的坡度范围在25°至50°之间，场地高差较大，且施工难度也较大造成基建费用的增加，所以在此基础上适用双首层或者多首层来处理，但也因为利用了坡地较大的高差，更容易吸引人的视线。此类项目多见于山地城市，如重庆等。

在建筑形体中顺应地形，形成不同的基面，结合多个出入口可把人流分别导入不同的楼层，且激发探索欲望，增加客流在建筑内的动线长度。

重庆长嘉汇弹子石老街

重庆长嘉汇弹子石老街东西高差80米，呈现出城市九级坡地的立体地貌。

重庆长嘉汇弹子石老街主入口

重庆弹子石老街内景

4、急坡地形

此种情况比较特殊，需要通过梯道进行动线组织，不利于建筑的规划建设。但是基于我国多变的地形地貌，也不乏有此类建筑的产生，重庆洪崖洞与上海佘山世茂洲际酒店就是其中的个例，但同时也可认为是一个单体的高层建筑背靠山体或悬崖。

重庆洪崖洞

上海佘山世茂洲际酒店

总结

商业建筑的双首层设计初衷是为了减少不同的场地高差对建筑产生的影响，但是在商业建筑长期的发展过程中，将客流均匀的导入到非首层对整体的空间活力的积极意义逐渐显露，继而进化出了“没有条件也要创造条件设计出双首层”的模式。

总体来说，其核心目的是充分的将人流活跃到每个空间点，为商铺带来足够的客流量。同时按照常规商业租金水平，地下一层的租金水平往往高于三层，有甚者还高于二层（常见于社区商业）。所以在设计初期就应当充分思考此点，提升商业的品质，不辜负每个商业地块的价值。