徐汇的拆迁已经加速了 |
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前几天路过徐家汇,惊喜地发现六百居然要拆完了。 ![]() 2月5日,徐家汇商城发布公告;2月19号,上海第六百货开始停业。 仅仅过了2个月多六百就快拆光了。 不得不佩服徐汇区的拆迁速度。 六百的重建,只是徐汇区野心的小小一角。 都说上海这两年拆迁在加速,在我们看来: 徐汇区的拆迁更新才是真的在轰油门了。 ![]() 徐汇区拆迁疯狂砸钱 今年徐汇区的预算真的相当充足。 根据网上披露的信息显示,2024年上海各区征地和拆迁补偿支出预算中: 徐汇区高居第二名,总预算233亿。 ![]() 第一名虽然是浦东,但是浦东面积1210平方公里,徐汇区才55平方公里。 平均每平方公里,徐汇区就要砸进去4个亿。 全中国有这样待遇的区也不多啊。 这都还不包括一些企业为主体的自主更新。 去年徐汇区公布的三年升级改造的行动计划中,涉及108个城市更新项目,这可是超过334万平米土地面积。 徐汇之所以准备这么充足的预算,有个重要原因就是: 徐汇区的拆迁补偿标准和市中心其他区比确实要好一些。 之前有网友晒过自家淮海路使用面积14平的老破小,赔了550万。 黄浦、静安、虹口、杨浦人民都投来了羡慕的眼光…… 别看黄浦过去几年拆的很猛,但是很多人表示黄浦区拆迁补偿真的比较拉胯。 ![]() 徐汇区城市更新遍地开花 为什么说徐汇区的拆迁是在轰油门。 因为徐汇的拆迁更新确实做到了面面俱到。 1)徐家汇商圈升级 商业升级改造是所有城市更新中最难的。 商业没落导致板块竞争力下降的情况出现过太多了。 上海火车站商圈、五角场商圈、四川北路商圈等等。 徐家汇的进化史和持续竞争力,就来自于商业的不断与时俱进。 港汇、美罗城、T20大厦之后,六百、东方商厦都要迎来重生。 ![]() ![]() ![]() ![]() 徐家汇部分商业更新项目对比图 太平洋百货、汇金都将进行升级。 徐家汇中心ITC、徐家汇空中连廊也都在推进中。 预计到2027年整个徐家汇商圈将完成新一轮的升级迭代。 徐家汇的成功是地理价值+规划前瞻+开发能力+落地效率的完美结合。 2)东安提钱进场 去年徐汇区正式启动了东安一二村的拆迁工作。 共涉及居住房屋6057证,第一轮意愿征询以高比例通过。 ![]() 东安一二村的位置非常核心,这里可以是徐汇滨江向徐汇腹地的延升。 是可以和西岸金融城联动开发,形成连片效应。 东安的拆迁既能大幅度提升徐汇的城市面貌,同时还能为楼市带来大量增量需求。 根据网上流传的时间节点看,最顺利的情况下今年3季度拆迁户就有可能拿到拆迁款。 ![]() 图源网络(非官方确认) 根据历史经验推算,据说东安60平左右的房子大概能拿到800多万。 即便有偏差,那也是大几百万的拆迁款,对于上海楼市500-1500万的市场都是极大的利好。 3)站城更新的新南站 敢于对地处城央的大型综合枢纽做更新,徐汇绝对是有决心的。 上海南站是金山铁路、地铁1号线、3号线及15号线、以及未来机场联络线支线的交汇点。 ![]() 交通战略地位显著,是能“拉来人”的地方。 徐汇已经不满足于现有的tod模式,南站的定位是: 国内首个以交通枢纽为核心的城市更新示范片区。 目的是要融入城市发展,与城市共同成长,破除铁路对城市的割裂影响。 4)其他 商业、住宅、轨交枢纽全都有了,产业、道路等方面同样没有落下。 从去年开始,漕河泾干了两件事: 一是启动规模超10万平方米的城市更新存量再开发项目。 二是老旧工业大楼陆续展开焕新改造。 漕河泾继续发展的问题就是没地了,挖掘存量的机会就很重要。 比如在建的15万平元创未来中心项目,就是通过集体土地征收来的。 像道路方面,天钥桥南路新建工程、龙腾大道南拓工程等,都进行积极的拆迁。 ![]() 确实走在了前面 说句得罪其他区的话,徐汇的拆迁真的是遥遥领先。 当然能做的好,必然有值得学习的地方。 徐汇的能走在前面有两点很重要: 一是徐汇对自己的定位非常清晰。 按照最新的规划,徐汇划分了五大功能区: 大徐家汇、西岸滨江、漕开发拓展、徐汇中城、华泾门户。 ![]() 每个区域都是基于现状情况,大家侧重不同但是特色鲜明。 一个区域发展有多厉害,不在于某一个点很强。 而是你发展他居然没有明显的短板,这就很可怕了。 你看像虹口、杨浦这样的,都只能押宝单一板块。 发展上“头重脚轻”的情况就很明显。 徐汇现在不仅有徐家汇和徐汇滨江这样的领头羊,漕河泾、中城、华泾也都是齐头并进。 二是徐汇的城市更新是有经验的。 过去的南浦站、北票码头、龙华机场、上海水泥厂等等都变成了如今徐汇滨江的风景线。 ![]() 图源网络 ![]() 风貌区其实很有机会 之前长乐路695弄小区动迁失败后,很多人对于徐汇风貌区的拆迁并不是很乐观。 但是我们认为衡复风貌区01单元内的拆迁还是可以期待一下。 上海“三师联创”试点的4个重点更新单元是: 徐汇区衡复-01更新单元、枫林-01更新单元、虹口区嘉兴-01、02更新单元、山阴路-01更新单元 其中枫林是东安所在,东安的力度在我们看来就大概率是衡复01单元的力度。 ![]() 目前张家弄片区的拆迁已经启动了,兴顺里及理工大学一带可能性也都很高。 ![]() 联想到前两年徐汇区冻结了所有使用权房,这边的居民是真的是可以期待一下下。 说不定哪天就去你家敲门了。 如果一定要说徐汇那边现在比较弱,可能就是田林和康健了。 老破小为主,更多地是扮演漕河泾、徐家汇的睡城。 增量的配套变化可能比较难了。 不过这边的小区是有可能原拆原建的,毕竟有田林二村的原拆原建案例在前。 ![]() 小结 老城区如何持续焕发新生,徐汇是很好的模版。 有人会觉得徐汇底子好,发展好理所应当。 但是徐汇自身真的很努力。 很多时候富有并不可怕,可怕的是富有还这么努力。 徐汇正在加速拆迁是不争的事实,文章不能穷尽,欢迎大家评论区交流。 ![]() |
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