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瑞安江南新区

前段时间，

几份百强县的榜单又引起了一些关注。

我们先来看一下这些榜单。

在全国百强县榜上，

温州三个县市上榜，

乐清排在第21位，

瑞安第27位，

苍南第86位。

图片来自赛迪顾问

在百强县房价榜上，

温州三县市均位列前十。

瑞安高居第1，

苍南第6，

乐清第10。

截自中国房地产报

在房价涨幅榜上，

房价第一的瑞安涨幅仍排在第5位。

截自中国房地产报

从以上的榜单，

可以看出温州的县市竞争力不算突出，

但是在房价榜上都是佼佼者。

这篇就先谈谈瑞安。

房价第一，

对瑞安人来说算不得什么新鲜话题。

十多年前炒房之风盛行的时候，

瑞安的房价比现在更高。

多年来即使不是全国第一（县级），

也一直稳定在前几名。

瑞安人对高房价似乎也已麻木，

认为存在即合理，

而很少再去质疑。

但不懂房价的我，

还是想问一句：

为什么？

瑞安值那么高的房价吗？

瑞安城市住宅

我想起之前一位晋江做房产的朋友来瑞安，

问我瑞安的房价是多少。

“大概2万吧。”我淡淡地回答。

朋友听后投来讶异的目光:

“这么高？你确定？为什么？瑞安比晋江好吗？”

四连问问的我对自己产生了怀疑。

“晋江多少？”

“均价一万还没到。”

房价的差异，

让我也感到了诧异。

要知道晋江一直是县级市的巨头，

瑞安相比只是个小弟。

从上面的百强县排行榜可看到，

晋江排在百强县第4位，

瑞安只排在27位。

而百强县房价榜上，

瑞安的均价是23823元排在第1位，

晋江的均价只有8709元排在第52位，

快只有瑞安的三分之一。

为什么？

瑞安比晋江好吗？

我没法一下回答。

这倒让我好奇想要去对比对比，

是什么原因造成这么大的房价差距。

瑞安万松东路

晋江和瑞安确实有很强的可比性。

两者区位相似，

都位于各省的第三城，

都与地级市区相毗邻。

两市都是民营经济发达的地区，

也都是著名的侨乡。

一、城市环境

三年前去过晋江。

论城市面貌和环境，

觉得两者的差距不算大，

都是发达县级市该有的模样。

瑞安虽没有建设特别高大上的地方，

但城市还是显得有底蕴和宜居的。

晋江的城镇规模更加庞大，

不过遗留的无序建设也比较多。

晋江五店市传统街区

瑞安忠义街传统街区

二、城市经济

从经济数据上看，

晋江则要比瑞安强不少，

两者不是一个等级的较量。

晋江的GDP去年已突破2500亿元，

而瑞安才刚刚破千亿，

人均GDP只有晋江的一半。

晋江的工业经济甚是强大，2019年产值超亿元企业有940家，

规模以上工业产值达到5489亿元。

而瑞安的这两个数字则分别只有152家和881亿元，

差距悬殊。

大家更津津乐道的，

是晋江涌现的各大知名鞋服、食品等品牌，

（就不一一列举了，可自行百度。）

这让同样以鞋服起家的瑞安望尘莫及。

所以从经济上来看

晋江对瑞安是呈碾压之势的，

理应房价更高才对。

瑞安滨海新区

三、居民收入

那相比较瑞安一无是处了吗？

未必。

统计数据显示，

瑞安的人均收入是高于晋江的。

城镇居民年收入64721元，

比晋江高22%，

农村居民年收入33497元，

比晋江高30%。

瑞安人较晋江人更富裕，

这可以成为房价相对较高的理由。

不过相较于近2倍的房价差距，

这个收入差却显得微小。

或许有人会说，

瑞安私营业主多华侨多，

收入肯定不止数据统计这么高，

但别忘了晋江也是如此。

四、供求关系

供求关系是影响价格的核心因素之一。

我试图找一些能证明瑞安商品房销售火爆的证据。

数据显示，

跟自身相比，

瑞安的住宅成交量的确在上升，

2019年瑞安一手住宅成交套数与面积均创近年新高，

达到12163套和205.3万平方米。

但是和晋江相比，

这个数据还是稍低。

2019年虽同比下跌了三成多，

但晋江一手住宅成交量达到18397套和220.5万平方米。

库存方面，

截至2019年12月末，

瑞安的商品房待售面积是147.4万平方米，

晋江的待售面积是112.22万平方米，

瑞安要多于晋江。

所以从供求方面的因素来看，

瑞安的存量比晋江多，

卖的比晋江少。

这不足以成为瑞安房价更高的理由。

五、炒房？

至于推高房价的另一大原因——炒房，

现在不能说已经绝迹，

但相较以前疯狂的景象，

买房投资已经平静了许多。

瑞安现有的房价，

已让投资客认识到没有太多升值空间。

去年的成交量也看不出有过多的炒房热度。

六、土地价格

最后，

我们把目光放在了土地价格上。

晋江今年新诞生的楼王楼面价是7208.4元/平，

已经是晋江最贵。

而在瑞安，

近年楼面价在14000以上的楼盘比比皆是。

瑞安的土地价格是晋江的2倍以上，

这成了瑞安房价高的最大原因。

那又是什么原因导致瑞安的土地价格这么高呢？

这又是一个值得深究的问题。

我就没能力了。

应该说房价和地价是互相促进互为因果的关系。

地价高说明还有市场热度，

开发商依然有利可图并追捧。

那我们可不可以通过进一步控制地价，

来控制房价呢？

我不懂这里面有多少的利弊。

房价收入比

按2019年的城镇年收入和房价，

一个瑞安人购买一套100平米的住宅，

需要不吃不喝36.8年。

而以晋江2019年的城镇年收入和房价，

一个晋江人只需要16.4年。

瑞安的房价高是绝对的。

瑞安城市住宅

除了晋江以外，

我也找了些其他几个代表性县级市的数据。

从上表可以看出，

昆山和义乌无论经济还是居民收入，

都要高于瑞安，

房价却是更低。

乐清的经济比瑞安强，

人均收入差不多，

房价却要低得多。

那么瑞安合理的房价区间，

是不是该向乐清看齐呢？

另外，

通过这些数据对比，

也不禁让人思考，

怎样的发展模式是更好的模式？

一些地方GDP很高，

人均GDP也高，

但居民收入没有相应的体现。

（如晋江）

一些地方GDP不高，

但人均收入相对较高。

（如瑞安）

怎样能达到相对平衡？

没有达到高收入目标的高GDP，

是否有意义？

没有高GDP支撑的高收入，

能否一直持续？

这些问题也值得探索。

最后，

房价与经济偏离得太远，

城市的竞争力和吸引力都会被削弱。

对民生更不是什么好事，

毕竟每个城市的大多数都是普通收入者。

温州市区的房价虽然仍较高，

但已经从之前的全国第一，

退到相对合理的位置（十二左右）。

作为一个中等实力的县级市，

瑞安的房价还能第一多久呢？

瑞安城市住宅

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