最近深圳的打新人可能要陷入选择困难症了！

　　11月第一周，深圳就有4个住宅项目取得预售证，这其中包括南山两大网红豪宅盘——堪称“鸽王之王”的新世界临海揽山御园，以及关注度颇高的深铁懿府二期，还有一个位于福田沙头的富通上舍。

　　三个总价约千万起步的中心区豪宅同时上新，这种场面并不常见！到底该怎么选，这是当下打新人最关心的问题。

　　1

　　深铁懿府二期1260批客户入围，

　　临海揽山403批客户入围，最低分30分左右

　　其实这三个新盘拿证后，楼校长就采访了一下身边的土豪朋友们：如果必须从三盘中选择一个购买，你会选哪一个，为什么？

　　没想到，每个人的选择都不一样！

　　A：选临海揽山，周边环境很好，片区配套比较成熟，教育配套相对优质，而且很喜欢蛇口的生活氛围。

　　B：选深铁懿府，价格相对另外两个算最便宜的，而且和周边二手房倒挂空间较大，买到就赚到了。

　　C：选富通上舍，项目所在片区发展很成熟，靠近香蜜湖片区，紧邻深圳高尔夫俱乐部（使用期限即将到期），听说这里未来会纳入香蜜湖片区规划，潜力很大。

　　果然是萝卜青菜，各有所爱！

　　深铁懿府一期于今年2月份开盘，当时均价也是10.3万/平，2060批客户抢774套房，7小时售罄。这一次二期关注度依旧居高不下，据说有1600多批客户登记了，最终入围并完成诚意登记的客户有1260批。按600多套3倍入围人数计算，是不需要积分的，二套也能选上。

　　临海揽山被网友戏称“鸽王”，主要是过去几年好几次说要开盘，结果每次都放鸽子，项目销售都换了好几茬了，原来看中这个项目的客户也大多买了其他项目。

　　听说当时是想卖13万/平，因为限价一直没有被审批通过，捂盘捂了个寂寞！项目此次共推251套住宅，均价11.4万/平，公示的入围名单共有403批客户，最低30分入围。据说登记人数有810批，刷掉了407批。

　　福田的富通上舍这一次只推65套住宅（后期还有200多套），均价11.4万/平，总体体量较小，下周开盘，目前尚未公布入围名单。不过要想在南山这两大红盘之中突出重围，在价格和交通都不占优势的情况下，想必也并不容易。

　　2

　　三盘对垒，

　　谁能突出重围？

　　三个盘各自特点十分突出，下文我们会进行详细分析对比。

　　深铁懿府二期

　　地铁口+豪宅区，但是商业不足

　　深铁懿府二期主推97-122平3-4房户型，共648套，备案单价8.8万-11.7万/平之间，均价约10.3万/平，三房888万起、四房1045万起，毛坯交付。将于11月14日正式线上选房。

　　深铁懿府为安托山停车场综合上盖项目，位于安托山西侧，深云村的南侧，项目总建面约75万平，含住宅、商业、公寓、教育配套于一体的大体量综合体。

　　交通：项目距地铁7号线深云站约500米，周边还有多条主干道，如北环大道、广深高速、深云路、南坪快速、京港澳高速等，驾车出行也非常方便。

　　学校：根据当前学位划分，项目属于中科院深圳先进技术研究院实验学校（九年一贯制）学区范围内，该校距离深铁懿府约600米左右。此外项目还将配建一所九年一贯制学校和两所幼儿园。

　　两个学校距离项目都很近，上学方便，但是学校暂时没什么名气。

　　商业：项目自带约2万平的集中式商业，隔壁深云村有一个福到来购物中心，基本能满足日常生活需求。周边步行可到的大型商业较欠缺，大型商场要去到距离项目约3公里的方大城购物中心和印力中心。

　　生态：项目背靠安托山，还可以远眺塘朗山和燕晗山，周边还有多个公园，生态资源丰富。旁边只有深云村一个小区，人流量不大，居住环境很安静。

　　最后再来看一下户型分布。项目北面被深云村遮挡，光线和视野有点影响。

　　从上面的规划图来看，C、D、E座是看小区景观，相对安静，D座是楼王位置。

　　视野最好的是A座和B座，看小区外景，前面的学校楼层低，基本无遮挡，不过也面临学校上学时的噪音。

　　喜欢安静的可以选择看小区的C、D、E座，远离学校噪音，其中E座视野最佳；喜欢广阔视野的可以选择A座和B座，其中B座最佳，A座靠近十字路口。（A座、B座、C座是43层，3梯4户；D座、E座是27层，2梯4户。）

　　部分户型图参考：

　　户型都非常方正，不过稍有遗憾的是部分120平的户型，客厅和书房的视野被前面100平的C户型遮挡了一部分，视野和采光会受到影响。

　　整体来说，总价约900万起买南山三房、1200万左右买南山四房，性价比不错。项目旁边的深云村楼龄11年的二手房挂牌价约12.7万/平，旁边的安托山片区豪宅去年年底二手房的成交价都已超20万/平了，存在较大价差空间。

　　不足之处就是目前周边商业配套一般，部分户型可能存在一些遮挡。

　　临海揽山御园

　　靠山看海，教育资源优质，但交通不便

　　临海揽山这次共推251套住宅，主推建面约107-226㎡户型，价格区间在约10万/平-12.98万/平，均价约11.4万/平，总价区间在1075万-2938万，毛坯交付。

　　据开发商昨天公布的意向登记人名册公，共有403批客户入围冻资，本次诚意登记总报名人数为810批。据说最低入围积分在30分左右，而最终入围比例还不足1：2，也是有点出乎意料了。

　　项目将于11月12日开始线上选房。

　　这次获得备案的是1A、1B栋（2A、2B又要继续等了）

　　临海揽山位于南山区工业五路与沿山路交汇处，就南山脚下，蛇口网谷旁边。占地面积近4万㎡，总建筑面积约19.6万㎡，包含7栋别墅、5栋高层住宅、2栋公寓及1栋保障房，另配有一所幼儿园。

　　此次主推：107-108平的三房两卫，117-119㎡的三房两卫，118-120㎡的四房两卫，和226㎡的五房三卫。户型都还算方正，得房率在74%左右，略微偏低。

　　三房1075万起，1075～1200万之间，均值1140万左右；四房1200万起，1200～1541万之间，均值1370万左右；

　　户型图

　　户型图

　　交通：距离最近的是12号线（在建中）工业六路站，直线距离约600米左右；距离已建成的2号线海上世界站和水湾站直线距离均1公里，步行时间较久。

　　另外项目正门对着沿山路以及工业五路，但由于片区内规划较早，道路显得过于狭窄，日常早晚高峰容易遇上堵车。

　　教育：所在的学区范围为育才一小和育才二中，教育配套比较优质（具体以教育局公布为准）。另外区域内还有两所著名的国际学校，蛇口国际学校和深圳贝赛思国际学校。

　　商业：配建约8000平小型商业，开发商自持运营。附近大型商业较少，可共享约700米外的水湾1979商业城，能满足日常购物需求。大型商业要到1公里之外的招商City花园城、海上世界商圈。

　　休闲：项目北部300米即是南山公园、周边还有四海公园、蛇口体育中心等文娱设施，比较宜居。

　　另外，项目同片区二手房实际挂牌加在10万/平-12万/平，如兰溪谷、水湾1979挂牌均价在12万/平左右，价差不大。

　　临海揽山是蛇口稀有的新房住宅，大部分单位都能看到山海景观，教育配套比较优质。作为准现楼，也有一定优势。蛇口片区的生活氛围也比较醇熟。

　　但是项目容积率较高，楼间距小，而且周边老旧工业区和住宅区较多，道路狭窄，交通会比较拥堵。待旧改结束后，片区面貌应该会有较大改善。

　　富通上舍

　　CBD环绕，但小区小、价格高，不靠地铁

　　11月5日，福田富通上舍获批预售，共备案65套住宅，主推户型建面约115.96㎡，均价约11.4/㎡，单价区间约10.5-12.5万/㎡，总价区间约1216-1450万/套。

　　据悉，该项目备案单价含精装，于11月8日启动诚意登记，11月18日正式线上选房。

　　整个项目占地面积约1.7万㎡，总建面18.6万㎡。由3栋超高层建筑及1栋多层建筑构成，包含回迁房、保障房、商品住宅、酒店及商务公寓等业态，配建一所幼儿园，旁边规划建设一所小学。

　　此次主推户型建筑面积约116㎡的3房2厅2卫产品，两梯四户。只有一个户型，选择困难症也不用纠结了！每个户型都带约7米长的景观阳台，可看高尔夫景观。

　　项目周边多为成熟社区，如君临天下、国都高尔夫花园、嘉州华苑和都市花园等，南眺红树林生态公园，东边是福田CBD，对望平安金融中心。

　　其中君临天下楼龄较新，其二手房指导价为83700元/㎡，国都高尔夫花园二手房指导价为64000元/㎡，而这个项目11.4万/平的均价，相对周边二手房来说并无太大优势。

　　值得一提的是，由于该小区旁边的深圳高尔夫俱乐部 土地使用年限已经到期，未来政府会有新的安排，将纳入香蜜湖片区规划中一并考虑，片区前景可期。

　　交通：项目距离地铁站都比较远，直线距离超1公里，出行基本只能依靠自驾。临近滨河大道和深南大道两条主干道，比较方便。但是项目周边多老旧小区，通往小区的道路高峰期难免拥堵。

　　教育：处于福新小学和新洲中学的学区范围内，整体表现在福田属于中等水平，未来项目旁的小学建设完成后，预计学位会有变动。

　　商业：自带商业匮乏，日常购物只能依靠临近小区的底商，不过3公里范围内可直达会展中心、车公庙、红树林、香蜜湖等片区，大型商业资源丰富。

　　整体来说，该项目有一定区位优势，靠近福田CBD，附近是香蜜湖、车公庙等片区；紧邻高尔夫球场，景观资源较优质，未来这里将纳入香蜜湖金融中心规划内，所在片区比较有潜力。

　　但是小区体量较小，可选户型只有一个，容积率高，采光通风或受影响。周边无地铁，公共交通较为不便。项目由住宅、办公、回迁房组成，居住氛围不够纯粹。此外，与周边二手房相比，价格方面也不占优势，入手门槛较高。

　　看完上面的分析，相信大家也心中已经有答案了。明天临海揽山就要开盘了，接下来深铁懿府、富通上舍也将陆续入市，到底谁能脱颖而出，我们拭目以待！