近日深圳市福田区人民法院挂网京东拍卖平台拍卖深圳市美港贸易有限公司名下位于深圳市龙岗区坂田街道十二橡树庄园（二期）A组团A2号楼复式102房产，房产面积306.16平方米，拍卖价格17865538.18元人民币，拍卖时间2023年2月23日。

该拍卖房产别墅有何疑难杂症，有什么不为人知的幕后故事，今天我们来详细斟酌一下，揭开其神秘面纱。涉及到涉租拍卖房产的一个非常典型案例，虽然拍卖法院在拍卖公告说明初步不予认可其案外人提供的租赁合同，但是通过查看其租赁合同和抵押合同日期，这是一个非常典型的有组织专业人员策划的金融借款不良资产租赁权抗辨抵押权的案件，租赁权生效日期2018年8月3日，租赁期限为15年，截止到2033年8月2日，房产月租为20000元一个月。房产抵押日期为2018年8月15日，明显是在办理抵押合同前先策划了租赁合同，租赁日期早于抵押日期。普通竞买人在竞买这种类型的拍卖房产的时候一定要擦亮眼睛，咨询好专业人员和机构意见再做竞买决定，以免后续处理起来麻烦不断，下面我们来看一下房屋现场图片和竞买公告内容。

上述这个拍卖房产系申请执行人深圳市聚垚投资企业（有限合伙）申请涉案拍卖房产是中信银行资产包债权转让后变更为申请执行人，所以债权债务和抵押权利也同步转移到受让企业。拍卖房产作为被执行人的大额可变现财产，具有价值高、查控容易、处置拍卖方便等特点，在法院执行程序中特别受债权人和执行法院的特别青睐。但在司法拍卖处置过程中，经常会有其他案外人向执行法院主张其享有涉案拍卖房产租赁权，在买卖不破租赁市场交易游戏规则的影响下，由于涉案拍卖房产租赁合同真假难辨、法律适用标准不统一、惩戒措施制度缺位等原因，导致法院执行大量司法资源被占用、浪费，严重影响了法院执行效率和拍卖成交效率及市场拍卖成交价格。为进一步提高涉租赁房产的处置效率，我们今天通过梳理分析司法拍卖过程中存在的难点痛点及其内因，并提出相应的对策，希望可以为房产司法拍卖处置提速带来效益。

查明租赁实际情况难，为充分维护各方合法权利，在司法拍卖处置房产以前，需要详细尽职调查拍卖标的物现状，收集拍卖所需权属资料，其中查明待处置房产是否存有租赁关系是十分重要的环节。但实际情况却是，被执行人常常下落不明，现场也无人可供核实，加之目前就房产租赁合同没有强制备案的规定，这些都使得查明租赁情况变得困难重重。实践中，不时有案外人在执行部门将房产进行评估并移送拍卖后才提交执行异议，主张其享有租赁权，这常常造成财产处置程序被迫中断，甚至导致二次评估和拍卖，延长了案件办理时限，降低了执行效率。

认定虚假租赁难，司法实务中，有的被执行人为了拖延执行、规避执行，选择与案外人恶意串通签订虚假的租赁合同，将签订合同的日期倒签或恶意延长租赁合同期限，甚至采取“以租抵债”的方式，即提前假借收取租金实为借款，导致租金流失，以最终达到对抗法院执行的目的。由于执行过程中法院主要进行程序审查，且部分租赁合同确有书面材料和银行流水予以支撑，认定虚假租赁存在困难，导致不能有效应对被执行人利用虚假租赁规避执行的行为。即便申请执行人对案外人提交的租赁合同提出异议，并申请对证据的形成时间进行司法鉴定，有时也并不能达到预期目的。如在黄某申请执行贺某民间借贷纠纷案中，在法院处置贺某名下的房屋时，案外人颜某提出，在法院查封贺某房屋以前，其已与贺某签订了19年的房屋租赁合同，并一次性支付了100余万元的租金，为证明自己的主张，颜某向法院提交了银行流水及租赁合同原件。后黄某对颜某提交的证据提出异议，并要求进行司法鉴定。法院委托的两家鉴定机构均作出检材被污染，且签名指纹交叉重叠无法取样，无法形成时间鉴定的意见，严重影响了房屋的处置进程。

强制交付房产难。涉租赁房产拍卖成交后，一些诉求未得到支持的承租人常以各种理由拒绝腾退搬迁，甚至采取抗拒执行、阻碍执行、暴力抗法等行为，导致房产交付困难重重。例如当租赁权产生于抵押权之后，涤除租赁权将会导致承租人损失严重，特别是在对非住宅性不动产进行处置时，承租人根据诚实信用原则和利益可期待性对不动产进行了装饰、装修和其他有附加值的添附，一旦租赁权被涤除，其抵抗情绪都会很重。即便在法院的强制干预下得以交付成功，也易引发强占、骚扰、斗殴等后续纠纷，部分“法拍房”的买受人“不堪其扰”，为了行使完整的所有权，不得不求助公安机关或另行起诉维权，这极大地损害了司法拍卖工作的权威性。

租赁合同规制较少。不同于抵押合同需要公示，房产租赁合同并没有强制备案的规定。民法典第七百零六条规定，当事人未按照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。该规定能充分保障当事人之间的意思自治，限制公法过多地介入私法领域，但如此一来，在某些情况下，可能会增加债务人责任财产的不确定性，影响正常经济交往，损害部分债权人、承租人的利益。例如在房产等大宗财产的租赁合同中，如果对长期租赁关系、大额租金支付情况缺乏最低的公示要求，那么房产的权利负担将会被隐藏，容易造成债权人对债务人的财产缺乏正确的判断。当房产进入司法处置程序后，由于缺乏房产租赁关系的准确查询渠道，有时也容易损害承租人的利益。

虚构租赁的违法成本较低。由于租赁合同没有法定的公示要求，当案外人向法院提交房产租赁合同时，法院执行法官往往会采取谨慎的态度。加之，在现行技术条件下，对合同的形成时间鉴定存在一定难度，特别是在检材被污染的情况下，鉴定机构有时并不能作出具体准确的鉴定意见，这些都使得对虚假租赁合同的认定阻碍重重。执行法官在审查房产租赁合同时，要决定是否认可案外人的租赁关系，一般很难直接认定合同系虚构，而更侧重从是否给付租金入手。于被执行人、案外人而言，提供虚假租赁合同会让法院的执行程序被拖延，甚至迫使法院“带租拍卖”，其最差结局也只不过是被法院驳回，违法成本非常小。案外人主张房产租赁权可以在执行程序终结之前的任何阶段提出。由于待处置房产是否存在租赁关系缺乏准确的查询渠道，执行法官通常采取在现场张贴公告的方式，限定申报租赁权的截止时间，逾期未申报的，法院将按照无租赁房产移送评估、拍卖。但执行公告的上述内容并不完全符合法律的有关规定，案外人依然可以在房产移送评估、拍卖后或成交前主张依法享有租赁权，各地法院的处理结果也存在差异，而撤拍和二次评估将严重影响法院司法拍卖的公信力和执行程序的稳定性。再如，对于“以租抵债”性质的认定，能否作为“带租拍卖”的依据，目前各地法院的认识也并不一致，亟须统一规范。

这起拍卖事件是一起有组织、有目的的金融不良资产专业从业人员参与策划实施事件，虽然拍卖执行法院有公布竞买公告中初步不予认可。但是由于拍卖执行法院没有过多公布公开拍卖房产案外人租赁合同细节以及租金支付方式和合同执行情况。如果后续审核过程中租赁合同条款和租金支付都符合法律要求，那么在拍卖成功后对该种类型房产清场交付会非常棘手。大概率如果租赁合同合法有效可能会有案外人提出执行异议，法院在再次审核的时候会重新审核租赁合同的真伪以及合法性，这都增加了拍卖房产的风险和不确定性。

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